| 國務院辦公廳近日轉發了建設部等九部門《關於調整住房供應結構穩定住房價格的意見》，針對房地產市場存在的問題，提出了15條具體措施。這一《意見》公佈後，引起了社會的廣泛關注，記者就此走訪了建設部新聞發言人。
記者：這個《意見》出臺的背景是什麼？
發言人：房地產業是我國新的發展階段的一個重要支柱產業。引導和促進房地產業持續穩定健康發展，有利於保持國民經濟平穩較快增長，有利於滿足廣大羣衆的基本住房消費需求，有利於實現全面建設小康社會的目標。去年，爲解決房地產市場發展中的突出問題，促進房地產業持續健康發展，國務院辦公廳先後印發了《國務院辦公廳關於切實穩定住房價格的通知》和《國務院辦公廳轉發建設部等部門關於做好穩定住房價格工作意見的通知》(通常稱爲兩個“國八條”)。一年來，各地區、各部門貫徹中央關於房地產市場調控的決策和部署，房地產投資增長和房價上漲過快的勢頭初步得到抑制。總體看，兩個“國八條”的基本原則和方針是正確的，有關政策措施符合地方實際。
但必須清醒地看到，房地產市場調控的成果還是初步的，房地產領域的一些問題尚沒有得到根本解決，又出現了一些新情況、新問題。主要是：少數城市房價上漲過快，住房供應結構不合理矛盾突出，房地產市場秩序比較混亂。這些問題雖是結構性、局部性的，但影響較大。部分地區中心城市房價上漲過快，人民羣衆意見較多。如不加以治理防範，也可能傳遞到其他地區，演化成全局性問題，影響宏觀經濟穩定。高價位、大套型住房所佔比例偏高，住房供應結構性矛盾突出，既推動住房平均價格上漲，加大了廣大中低收入家庭購買住房的困難，也嚴重背離我國人口多、土地少的基本國情，背離建設資源節約型社會的要求。
《意見》以解決普通居民的居住需要爲出發點，目的就是切實解決當前房地產市場發展中存在的突出問題，進一步加強市場引導和調控，鞏固和發展宏觀調控成果，促進房地產市場持續穩定健康發展。
記者：與去年兩個“國八條”相比，這次《意見》有什麼特點？
發言人：當前房地產市場中存在的問題，深層次原因是兩個“國八條”的措施在一些地區沒有得到有效落實。一是多數城市沒有提出增加普通商品房和經濟適用住房供應的具體措施，沒有公佈建設規模、項目佈局及進度安排。部分地區廉租住房制度沒有建立。一些城市適應普通居民需要的中低價位、中小套型住房供應不足。二是部分城市住房需求偏大。今年以來部分地區居民市場預期變化，購房意願增強。一些城市房屋拆遷規模較大，被動性住房需求增加。部分城市外來人員購房比例過大。三是一些地方正面引導不夠，市場透明度不高，加上一些開發企業和媒體的炒作，嚴重影響居民市場預期，加劇了市場供需矛盾。四是規範市場秩序工作不到位，對開發商的違法違規行爲查處不力。
《意見》圍繞普通居民的住房需要，突出了調整結構、穩定房價，完善各項政策，引導合理消費。在保持宏觀調控政策連續性、穩定性的基礎上，針對當前突出問題，結合新的情況，堅持深化改革，標本兼治，加強法制，規範秩序，適當加大調節力度，增強各項政策措施的約束力和操作性。堅持突出重點，分類指導，區別對待。同時，要求健全調控機制，強化調控責任，確保各項政策落到實處。
記者：當前老百姓的普遍感受是，中低價位、中小套型普通商品住房供應不足，《意見》對此有哪些具體措施？
發言人：《意見》提出了兩項具體規定：
一是各級城市人民政府要制定和實施住房建設規劃。明確“十一五”期間，特別是今明兩年普通商品住房、經濟適用住房和廉租住房的建設目標，並納入當地“十一五”發展規劃和近期建設規劃。其中，納入近期建設規劃就是要明確具體的空間佈局安排。
二是明確了新建住房結構比例。自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建築面積90平方米以下住房(含經濟適用住房)面積所佔比重，必須達到開發建設總面積的70%以上。同時要求，過去已審批但未取得施工許可證的項目凡不符合上述要求的，應根據要求進行套型調整。這樣規定，有利於從根本上扭轉大套型住房供應比重過高的局面，切實增加中小套型普通商品住房供應。
記者：在增加中低價位、中小套型普通商品住房供應的同時，《意見》對解決低收入家庭住房問題，提出了哪些政策措施？
發言人：《意見》再次強調了住房保障體系建設，並就有步驟地解決低收入家庭的住房困難，從三個方面提出了具體要求：
一是加快城鎮廉租住房制度建設。要求穩步擴大廉租住房制度覆蓋面，強調尚未建立廉租住房制度的城市，必須在2006年年底前建立，併合理確定和公佈今明兩年廉租住房建設規模。要求各地區在2006年年底前都要安排一定規模的廉租住房開工建設。爲保障廉租住房制度的建設和各項措施的落實，要求城市人民政府將土地出讓淨收益的一定比例用於廉租住房建設，各級財政也要加大支持力度。
二是規範發展經濟適用住房。要求各地繼續抓好經濟適用住房建設，進一步完善經濟適用住房制度。強調要嚴格執行經濟適用住房管理的各項規定，加大監管力度，制止違規購買、謀取不正當利益的行爲，保證經濟適用住房真正解決低收入家庭的住房需要。同時，針對一些地區違規搞集資合作建房的現象，《意見》要求嚴格規範集資合作建房，制止部分單位利用職權以集資合作建房名義，變相進行住房實物福利分配的違規行爲。
三是積極發展住房二級市場和房屋租賃市場。引導居民通過換購、租賃等方式，量力而行，合理改善居住條件，多渠道增加中低價位、中小套型住房供應。
記者：黨中央、國務院歷來強調以經濟手段爲主的調控，《意見》對此作出了哪些規定？
發言人：主要是從稅收、信貸、土地三個方面對房地產市場進行調控。《意見》根據調整住房供應結構、抑制不合理住房需求過快增長的要求，同時針對部分開發企業囤積土地行爲，適當加大了稅收、信貸、土地政策的調節力度。
在稅收政策方面，爲進一步抑制投機和投資性購房需求，引導合理的住房消費，將過去規定的享受住房轉讓環節營業稅減免條件，由購房後2年調整爲5年。同時要求嚴格稅收徵管，防止漏徵和隨意減免。
在信貸政策方面，一是，爲抑制利用銀行貸款囤積土地和房源，重申對項目資本金達不到35%的開發企業不得發放貸款；規定對閒置土地和空置商品房較多的開發企業，從嚴控制展期貸款或任何形式的滾動授信；空置3年以上的商品房，商業銀行不得接受其作爲貸款的抵押物。二是，爲抑制不合理住房需求的過快增長，同時考慮到中低收入羣衆的住房需求，實行有區別的個人住房貸款最低首付款比例控制，即：從2006年6月1日起，個人住房按揭貸款最低首付款比例不得低於30%；對個人購買自住住房且套型建築面積90平方米以下的，仍執行首付款比例20%的規定。
在土地供應方面，一是，要求科學確定房地產開發土地供應規模，優先保證中低價位、中小套型普通商品住房(含經濟適用住房)和廉租住房的土地供應，並要求這部分用地年度供應量不得低於居住用地供應總量的70%。爲切實降低中小套型住房價格，要求土地的供應應在限套型、限房價的基礎上，採取競地價、競房價的辦法，以招標方式確定開發建設單位。二是，加大了對閒置土地的處置力度。《意見》重申並強調，對超出合同約定的動工開發日期滿1年未動工開發的，依法從高徵收土地閒置費，並責令限期開工、竣工；滿2年未動工開發的，無償收回土地使用權。針對一些開發企業以滾動開發爲名囤積土地行爲，《意見》明確規定，對雖按照合同約定日期動工建設，但開發建設面積不足1/3或已投資額不足1/4，且未經批准中止開發建設連續滿1年的，按閒置土地處置。
記者：此次從稅收和信貸等方面對房地產市場進行調控，會不會增加老百姓的負擔？
發言人：《意見》充分考慮了對居民合理住房消費需求的支持和保護。從稅收政策看，對以自住爲目的普通住房消費，1999年以來，國家陸續出臺了許多優惠政策。由於居民爲自住購買的普通住房，一般不會在5年內轉讓，因此這次將營業稅政策優惠的居住期間從2年延長爲5年，並沒有改變國家對中低收入家庭住房消費的支持政策。從住房消費信貸政策看，這次調整實行區別對待，對個人購買自住住房且套型建築面積90平方米以下的，仍維持了原來首付款比例20%的規定，不會增加中低收入羣衆的消費負擔。
記者：《意見》再次要求合理控制城市房屋拆遷規模和進度，主要是基於什麼考慮？
發言人：部分城市住房需求偏大，供求關係偏緊，很重要的一點就是房屋拆遷規模較大，被動性住房需求增加過快。爲此，《意見》要求各地嚴格按照國務院有關規定，加強拆遷計劃管理，量力而行，嚴禁大拆大建，合理控制房屋拆遷規模和進度，嚴格控制被動性住房需求，並明確2006年各地拆遷規模原則上控制在2005年的水平以內。同時還對維護羣衆合法權益提出了要求。
記者：對整頓規範房地產市場秩序，《意見》作了哪些新的規定？
發言人：目前房地產開發、交易中的問題突出表現在：有的開發企業不履行項目規劃申批條件，擅自突破規劃確定的建築容積率等指標，增加層數、建築面積；有的開發企業以分解項目、不履行開竣工時間等建設要求的方式，延緩項目開發進度、囤積土地；有的開發企業虛假宣傳、內部認購、捂盤惜售、哄擡房價等，誤導居民提前消費、盲目投資。對此，《意見》要求進一步整頓和規範房地產市場秩序，突出了對房地產開發建設全過程監管，對不符合規劃控制性要求，尤其是套型結構超過規定的項目，不得核發規劃許可證、施工許可證和商品房預售許可證。對擅自改變設計、變更項目、超出規定建設的住房要依法予以處理直至沒收。同時規定，對不符合條件擅自預售商品房的，責令停止並依法予以處罰；對捂盤惜售、囤積房源、惡意炒作、哄擡房價的房地產企業，要加大整治力度，情節惡劣、性質嚴重的，依法依規給予經濟處罰，直至吊銷營業執照，並追究有關負責人的責任。
記者：老百姓對目前房地產市場信息混亂意見較大，一些新聞媒體炒作個別開發商、專家的言論，《意見》對這方面有沒有一些規定？
發言人：目前一些地方不注重房地產市場信息披露，信息不公開、不透明，正面引導不夠；有的媒體不瞭解全面、真實、客觀的市場情況。爲此，《意見》從幾個方面進行了規定：一是從基礎抓起，要求城市人民政府要抓緊開展住房狀況調查，全面掌握當地住房總量、結構、居住條件、消費特徵等信息，建立健全房地產市場信息系統。二是重視市場監測分析和信息發佈工作，增強房地產市場信息透明度。要求各地完善市場監測分析工作機制，統計和房地產主管部門要定期公佈市場供求和房價情況，全面、及時、準確地發佈市場供求信息。三是強調要堅持正確的輿論導向。要客觀、公正報道房地產市場情況，引導廣大羣衆樹立正確的住房消費觀念。對提供虛假信息、惡意炒作、誤導消費預期的行爲，要嚴肅處理。
記者：您在前面提到，已有的調控措施沒有得到有效落實是當前問題的重要原因之一，新出臺的《意見》如何解決這個問題？
發言人：調控工作能否取得預期效果，關鍵在於落實。調整住房供應結構、穩定住房價格，解決好羣衆住房問題，首先要落實政府的責任。國務院明確要求，各地區特別是城市人民政府要切實負起責任，把調整住房供應結構，控制住房價格過快上漲納入經濟社會發展工作的目標責任制，促進房地產業健康發展。
爲確保調控措施落到實處，《意見》明確了落實相關措施的責任單位和工作機制。比如，爲確保各地落實住房建設規劃，建立了規劃上報備案制度和規劃效能監察機制；直轄市、計劃單列市、省會城市因特殊情況需要調整新建住房結構比例要求的，必須報建設部批准。近期，有關部門還將制定有關的配套文件，就加強市場監測分析、落實結構比例要求的工作程序、查處違法違規行爲等，進一步作出具體部署。
同時，國辦通知還要求國務院有關部門組成聯合檢查組，對各地2005年以來落實中央關於房地產市場宏觀調控政策的情況進行一次集中檢查。對宏觀調控政策落實不到位、房價漲幅沒有得到有效控制、結構性矛盾突出、拆遷問題較多的城市，要予以通報批評，並限期整改。
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