| 建設部等九部門《關於調整住房供應結構穩定住房價格的意見》
專家解讀房地產調控15條
點評專家名單(排名不分先後)
易居房地產研究中心副院長丁祖昱
中房指數研究院(華東)副院長陳晟
中國跨資本研究中心首席經濟學家餘南平
上海漢宇物業代理有限公司總經理施鴻睿
深圳發展銀行上海分行零售銀行部個人信貸中心總經理貝永康
一、切實調整住房供應結構
(一)制定和實施住房建設規劃。要重點發展滿足當地居民自住需求的中低價位、中小套型普通商品住房。各級城市(包括縣城，下同)人民政府要編制住房建設規劃，明確“十一五”期間，特別是今明兩年普通商品住房、經濟適用住房和廉租住房的建設目標，並納入當地“十一五”發展規劃和近期建設規劃。各級城市住房建設規劃要在2006年9月底前向社會公佈。直轄市、計劃單列市、省會城市人民政府要將住房建設規劃報建設部備案；其他城市住房建設規劃報省級建設主管部門備案。各級建設(規劃)主管部門要會同監察機關加強規劃效能監察，督促各地予以落實。
【點評】
這次國家九部門圍繞調整住房供應結構、穩定住房價格出臺了15條意見，其中第一條第二條，都體現了這次宏觀調控整體的住房結構規劃的調整方向。尤其是要求直轄市、計劃單列市和省會城市要將住房建設規劃報建設部備案，這一條就從源頭上加強了對房地產市場的宏觀調控。在接下來的數條意見中，分別就怎樣加強經濟適用房和廉租房的建設提出了不同的要求。
(二)明確新建住房結構比例。“十一五”時期，要重點發展普通商品住房。自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建築面積90平方米以下住房(含經濟適用住房)面積所佔比重，必須達到開發建設總面積的70%以上。直轄市、計劃單列市、省會城市因特殊情況需要調整上述比例的，必須報建設部批准。過去已審批但未取得施工許可證的項目凡不符合上述要求的，應根據要求進行套型調整。
【點評】
在整個15條意見中，對於建築面積的規定將對房地產開發商產生最長遠的影響，但是也不排除大房型住宅將來由於稀缺反而價格上升的可能性。
要達到70%這一指標，對於大中城市而言，政府至少要建設超過50%的中低價商品房和經濟適用房。不過這一政策短期內不會對上海產生太大的影響，因爲一年半以內，上海還將有將近2000萬平方米的中低價商品房和配套商品房將要出爐。
二、進一步發揮稅收、信貸、土地政策的調節作用
(三)調整住房轉讓環節營業稅。爲進一步抑制投機和投資性購房需求，從2006年6月1日起，對購買住房不足5年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額徵收營業稅；個人購買普通住房超過5年(含5年)轉手交易的，銷售時免徵營業稅；個人購買非普通住房超過5年(含5年)轉手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款後的差額徵收營業稅。稅務部門要嚴格稅收徵管，防止漏徵和隨意減免。
【點評】
這條意見的效果將會馬上在市場上體現出來。尤其在上海以外的城市，其二手房的成交量將和上海去年6月份一樣面臨再一次的低潮。相對而已，上海的二手房市場則不再會產生非常大的反應。
(四)嚴格房地產開發信貸條件。爲抑制房地產開發企業利用銀行貸款囤積土地和房源，對項目資本金比例達不到35%等貸款條件的房地產企業，商業銀行不得發放貸款。對閒置土地和空置商品房較多的開發企業，商業銀行要按照審慎經營原則，從嚴控制展期貸款或任何形式的滾動授信。對空置3年以上的商品房，商業銀行不得接受其作爲貸款的抵押物。
【點評】
房地產開發企業項目資本金比例必須達到35%以上，這是上一輪調控時就已經實行的政策。嚴格執行此項政策的城市，房地產開發企業應該已經過一次洗牌。例如上海，經過前兩年嚴格執行這一政策，小開發商已基本退出市場，現在市場上留下的多是資質較好的大企業。商業銀行不得接受空置3年以上的商品房作爲貸款抵押物，這實際上是有意針對北京等地市場而設的。
(五)有區別地適度調整住房消費信貸政策。爲抑制房價過快上漲，從2006年6月1日起，個人住房按揭貸款首付款比例不得低於30%。考慮到中低收入羣衆的住房需求，對購買自住住房且套型建築面積90平方米以下的仍執行首付款比例20%的規定。
【點評】
這一條主要是針對最近房價上漲過快的北京、深圳等地市場，不過，有可能抑制普通老百姓正常的購房需求。如果只有購買90平方米以下的自住房纔可首付兩成，那麼打算買95、100平方米的這部分購房人羣就會受影響。目前上海地區一般購買首套住房，只要不是豪華別墅，基本上都可獲得八成比例的房貸。此項政策將有可能使打算購買超出90平方米但超出不多的人羣需求下降。對真正的炒房者影響有限，提高首付成數只會使其在同樣的資金條件下少炒幾套房，最大的影響可能是打壓了他們的心理預期。
(六)保證中低價位、中小套型普通商品住房土地供應。各級城市人民政府要編制年度用地計劃，科學確定房地產開發土地供應規模。要優先保證中低價位、中小套型普通商品住房(含經濟適用住房)和廉租住房的土地供應，其年度供應量不得低於居住用地供應總量的70%；土地的供應應在限套型、限房價的基礎上，採取競地價、競房價的辦法，以招標方式確定開發建設單位。繼續停止別墅類房地產開發項目土地供應，嚴格限制低密度、大套型住房土地供應。
【點評】
更多中低價和中小套型住房的出現，將會導致將來的市場出現同一區域高檔和中低價商品房共存局面。這一現象在香港就存在，而在內地城市，則會首先選擇一些中心區域作爲試點。這可能會對建設高檔商品房的開發商造成一定壓力，但同時也會促使開發商對於其所建樓盤提出更高的品質要求。此外，關於禁止別墅用地和嚴格限制低密度住宅的供應的必要性，國土資源部也再次加以重申。
(七)加大對閒置土地的處置力度。土地、規劃等有關部門要加強對房地產開發用地的監管。對超出合同約定動工開發日期滿1年未動工開發的，依法從高徵收土地閒置費，並責令限期開工、竣工；滿兩年未動工開發的，無償收回土地使用權。對雖按照合同約定日期動工建設，但開發建設面積不足1/3或已投資額不足1/4，且未經批准中止開發建設連續滿1年的，按閒置土地處置。
【點評】
對閒置土地處置態度的嚴厲管制將會對開發商產生比較大的影響。然而，從以往來看，國家並沒有大規模處置兩年內沒有開工的土地。所以這一措施是否能夠達到預期目標，體現真正的效果，將主要取決於地方政府是否能夠切實貫徹這一意見。同時，意見中對於開發建築面積和投資額的最低成數規定，也有助於杜絕曾經在一些城市出現過的開發商投機現象。
三、合理控制城市房屋拆遷規模和進度
(八)嚴格控制被動性住房需求。各地要按照《國務院辦公廳關於控制城鎮房屋拆遷規模嚴格拆遷管理的通知》的要求，加強拆遷計劃管理，合理控制城市房屋拆遷規模和進度，減緩被動性住房需求的過快增長。2006年各地房屋拆遷規模原則上控制在2005年的水平以內。要量力而行，嚴禁大拆大建，在沒有落實拆遷安置房源和補償政策不到位的情況下，不得實施拆遷，不得損害羣衆合法利益。
【點評】
所謂“被動性拆遷”指的是一些尚未完全老化需要重建的地塊由於拆遷，而使其中住戶產生新的住房要求的拆遷過程。這一拆遷將會加速新建商品房的需求量以及並非完全必要的商品房流轉速度。而這一政策則需要地方政府加以落實。
四、進一步整頓和規範房地產市場秩序
(九)加強房地產開發建設全過程監管。對已經規劃許可仍未開工的項目，要重新進行規劃審查。對不符合規劃控制性要求，尤其是套型結構超過規定的項目，不得核發規劃許可證、施工許可證和商品房預售許可證。對擅自改變設計、變更項目、超出規定建設的住房要依法予以處理直至沒收。
【點評】
本次意見尤其強調了監管力度，這將會對開發商造成比較大的影響。其中多次要求監察部門加強督察，表現了中央對於整頓房地產開發業務的決心和力度。
(十)切實整治房地產交易環節違法違規行爲。房地產、工商行政主管部門要依法查處合同欺詐等違法違規交易行爲，對不符合條件擅自預售商品房的，責令停止並依法予以處罰；對捂盤惜售、囤積房源，惡意炒作、哄擡房價的房地產企業，要加大整治查處力度，情節惡劣、性質嚴重的，依法依規給予經濟處罰，直至吊銷營業執照，並追究有關負責人的責任。
【點評】
目前在買房賣房中，存在開發商在其中利用各種手段發佈虛假信息以及惡意炒作的現象。去年上海市就處罰了不少違規行爲，這些違規行爲在將來會得到更加嚴厲的處置。
五、有步驟地解決低收入家庭的住房困難
(十一)加快城鎮廉租住房制度建設。廉租住房是解決低收入家庭住房困難的主要渠道，要穩步擴大廉租住房制度覆蓋面。尚未建立廉租住房制度的城市，必須在2006年年底前建立，併合理確定和公佈今明兩年廉租住房建設規模。要落實廉租住房資金籌措渠道，城市人民政府要將土地出讓淨收益的一定比例用於廉租住房建設，各級財政也要加大支持力度。2006年年底前，各地都要安排一定規模的廉租住房開工建設。
【點評】
廉租房將會長期成爲住房制度建設的一個重要方面，而真正要擴大廉租住房制度的覆蓋面，還需要各地政府的大力扶持，僅僅靠開發商的力量是不夠的。意見還提到，地方政府要把“一定比例”的土地出讓金用在廉租房建設上，但是並沒有具體規定比例，有理由擔心廉租房的建設無法達到與城市發展相匹配的規模。
(十二)規範發展經濟適用住房。各地要繼續抓好經濟適用住房建設，進一步完善經濟適用住房制度，解決建設和銷售中存在的問題，真正解決低收入家庭的住房需要。嚴格執行經濟適用住房管理的各項政策，加大監管力度，制止違規購買、謀取不正當利益的行爲。嚴格規範集資合作建房，制止部分單位利用職權以集資合作建房名義，變相進行住房實物福利分配的違規行爲。
【點評】
目前在國內一些地區，依然存在着高收入者購買經濟適用房的現象。由於以前的福利分房和集資建房等制度，北京也存在着一些市場流通以外的住房。這次意見則對集資建房等提出更嚴格的要求，防止有人再鑽政策空子。
(十三)積極發展住房二級市場和房屋租賃市場。引導居民通過換購、租賃等方式，合理改善居住條件，多渠道增加中低價位、中小套型住房供應。
【點評】
這一意見主要是針對一些二級市場尚未完全打開的城市，上海並不存在這一問題。然而在北京以及一些其他城市，由於傳統住房觀念的影響，二級市場一直處於不夠完善的狀況，而這條政策正是爲了完善整體的房地產市場。
六、完善房地產統計和信息披露制度
(十四)建立健全房地產市場信息系統和信息發佈制度。城市人民政府要抓緊開展住房狀況調查，全面掌握當地住房總量、結構、居住條件、消費特徵等信息，建立健全房地產市場信息系統和信息發佈制度，增強房地產市場信息透明度。要完善市場監測分析工作機制，統計和房地產主管部門要定期公佈市場供求和房價情況，全面、及時、準確地發佈市場供求信息。
【點評】
信息對稱，對房地產市場的健康發展作用重大。建立健全房地產發佈渠道，是避免開發商發佈虛假信息的重要手段和渠道，增加市場的透明度、促進房地產市場的健康發展。
(十五)堅持正確的輿論導向。要加強對房地產市場調控政策的宣傳，客觀、公正報道房地產市場情況，引導廣大羣衆樹立正確的住房消費觀念。對提供虛假信息、惡意炒作、誤導消費預期的行爲，要嚴肅處理。
【點評】
如果說中國少數地方存在房產泡沫，媒體的推波助瀾功不可沒。媒體加強對房地產市場客觀公正的報道，可以很大程度上促進中國房地產市場的健康發展。這表明，中央政府試圖儘可能弱化行政干預。
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