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中國人民銀行從2006年4月28日起全面上調各檔次貸款利率0.27個百分點,其中,5年期以上的按揭貸款基准利率由6.12%上調至6.39%。這已經是央行自2004年10月以來的第三次上調利率。
業內專家認為:加息對於按揭貸款的普通購房者來說影響並不算大:4月28日前簽定購房合同的,加息從明年元旦纔開始;4月28日之後購房的,每戶每月多還的貸款也不過幾十元。然而對大多數購房者而言,加息對其心理預期的影響遠大於還貸數字增加的影響。
自住型:壓力來自心理預期
北京的劉先生最近看中了一套位於方莊地區的二手房,總價為45萬元。劉先生計劃首付15萬元,其餘30萬元從銀行貸款。還沒來得及購房,他就聽說,銀行又加息了,劉先生頓感後悔。
假設劉先生貸款30萬元,采取等額本息還款法,屬於一套購房貸款,采取銀行優惠利率(基准利率的0.9倍)。通過計算可知,加息前後相比,劉先生若貸款20年,月增加41.4元;貸款30年,月增加46.04元。
投資客:投資收益率降低
此次加息無疑為投資客發出了一個警示的信號:投資風險正在不斷加大。
北京的李女士打算在雙井地區貸款購一套小戶型60平方米左右公寓用於出租獲益。在目前市場上來說,她看中的項目均價在10000元/平米左右,並且2006年以來價格仍處於上漲狀態,戶型、朝向好的售價到12000元/平米左右,然而該項目租金價格卻是處於穩中略降的狀態。
一邊是售價不斷上漲,一邊是租價無動於衷,再加上房貸上調,對於投資客來說,結果就是降低收益率。
另外,我們還可以通過月供/月租金的對比指標來分析一下投資風險程度。假如李女士購房款為60萬元,首付18萬元,從銀行貸款42萬元,20年貸款。采取等額本息還款法,加息前(利率5.508%)月供為2891.02元,加息後(5.751%)月供為2948.99元,可見,支出成本增加。目前該房屋的租金價格在3000元/月左右,對於僅靠以租還貸的投資者來說,其投資風險性不言而喻。
買家勿需急還房款
房貸利率再次提高,對於已進入貸款階段的購房者來說,新貸款利率要到2007年1月1日起纔開始實施,因此8個月的緩衝期對於貸款購房的消費者來說也足夠做出一些調整來應對突如其來的第三次提息了,因此北京『鏈家地產』市場部總監金育松提醒尚在貸款期的購房者,可以通過以下兩點來衡量是否需要提前還貸。
精算是否有提前還貸必要。加息首先是針對投資者的投機行為,打壓過盛的投資勢力,因此對北京市場佔80%比例的自住消費者無需恐慌,因為實際的還款增加額並不大。例如,假設所購房面積100平米,單價6500元/平米,貸款50萬,年限15年,按此次加息前的優惠利率進行商業貸款,總還款額為735757.2元,月供為4087.54元,而調整後的總還款額為747417.6元,月供為4152.35元,每月還款增加64.78元,總支出增加11660.4元。
即使考慮到未來加息的可能性依然較大,但在實際操作上政府也會考慮到消費者的接受程度和金融政策的穩定性,調控將是小幅度且留有調整期的。因此業內人士認為購房消費者這時需做的就是冷靜評估自己的實際收支能力,並結合所剩貸款時間以及金額等相關綜合因素重新調整自己的還款計劃,如果所剩時間不多,金額不多,不妨在剩餘的8個月裡增加還款額度,並平攤至各月,以降低總量負擔。
房貸消費者需結合自身的情況決定是否有必要提前還貸。如果購房者沒有能力或並不想因為房貸利率的微調而改變自己的還款節奏時,就要謹慎考慮。第一考慮房產昇值空間,這時購房者可以通過了解其房屋所在地的昇值空間有多少,如果昇值空間很可觀,價格漲幅明顯高於每月利息的增加額度,那麼消費者也大可不必為了利息增加而苦惱。
另外還要考慮自身情況,用租金抵消增加額度:如果購房者正以出租另一套房產的租金償還月供,且租金要高於月供提高後的金額,那麼也沒有必要如此緊張;如果是房產的投資者,看中的是利潤空間,那麼在運作多套房產時就需要綜合計算累計成本和房產投資的機會成本的增加是否合算,並要將預期的再次加息成本考慮進去,最終決定是拋售還是繼續持有。
光大固定利率房貸優勢日顯
此前交易量有限,曾被指『叫好不叫座』的固定利率房貸,隨著此次央行的加息突然火熱起來,引起了廣泛關注。
4月27日,央行宣布上調了貸款基准利率0.27個百分點,第二天,建設部也宣布從2006年5月8日起,將各檔次個人住房公積金貸款利率上調0.18個百分點。這使得市民覺得金融市場已經進入一個加息預期,因此固定利率房貸的吸引力驟增。記者從光大銀行了解到,央行發布加息消息幾天來,諮詢、關注該行固定利率房貸的客戶激增,一時間出現了少有的火爆場面。
為滿足更多借款人通過固定利率鎖定房貸成本,從容安排未來家庭支出的需求,光大銀行於3月底在全國首家推出了浮動利率與固定利率可互相轉換業務。原來辦理浮動利率房貸的客戶可轉辦固定利率房貸業務(包括住房、商用房),辦理時不收取任何違約金和手續費;對於已辦理固定利率房貸,且固定利率貸款存續期在1年以上的客戶,在繳納一定違約金的情況下,也可申請轉辦浮動利率房貸。固定利率貸款存續期在5年以上的,免收違約金。
據了解,光大銀行此前推出的3年、5年以及10年期固定利率房貸產品,利率分別為5.85%、5.94%、6.18%,貸款期限內,無論央行如何調整利率,貸款人都將維持這一利率。而比較昇息後的浮動利率,3年期6.03%、3-5年6.12%、5年以上6.39%,固定利率房貸無疑具有幫助借款人鎖定借款成本、規避利率波動風險的優勢。
光大銀行某集團客戶在2006年2月為該企業1000多職工辦理了固定利率住房按揭貸款,貸款金額2.15億,貸款期限7年,全部執行6.18%的固定利率。如果按照6.39%的利率還款,該企業職工應還款本利合計26665.61萬元,而采用6.18%的固定利率,應還款本利合計26484.62萬元,兩者對比,固定利率為該企業購房職工總共節省利息費用180餘萬元。
業內人士表示,此次央行加息雖然幅度不大,但意義重大。在預期進入新一輪昇息周期的情形下,借款人借助光大銀行的金融新業務可以靈活地規避利率波動風險,從容安排家庭支出,降低借款成本,固定利率房貸產品必將引起越來越多的關注。
下面我們將固定利率和浮動利率進行一個優劣對比,以貸款額30萬元、期限10年為例,對比調整後的浮動利率和光大固定利率的還款額。
從表2中可以看出,如果執行優惠利率,固定利率的客戶比選擇浮動利率的客戶每月多還款49元,但是在目前房價持續維持高位的情況下,不排除央行繼續加息的可能。一旦央行再次加息,幅度仍為0.27,則貸款利率為5.994%,與固定利率6.08%只相差0.086%,可以說相差無幾。如果執行基准利率,利率調整後比光大銀行固定利率高了0.01%,已經申請固定利率的客戶,利率維持不變。顯然,之前選擇固定利率,『賭』央行加息的客戶算是做對了。
另闢蹊徑關注二手房
從這個『五·一』的房地產市場來看,北京的購房需求依然旺盛。據有關數據統計,目前自住需求佔到80%以上,投資需求僅佔20%左右。再加之首都北京巨大的吸引作用,希望在北京購房的需求者也在不斷增加。
針對目前居高不下的一手房價格,中原地產三級市場部副總經理宮萍建議,有住房需求的人士不妨通過購買二手房、租房這樣的梯級式消費來解決居住問題。
『鏈家地產』市場專業人士認為,雖然此次央行的小幅度加息對於房地產市場價格影響程度並不會太高,但為了進一步穩定房價,政府有可能會出臺系列配套調控政策。這可能對部分需求者在心理上產生一個更大的心理暗示,『利率還會上調吧,我應該考慮一下什麼時候買房了』,這也就是經濟學所說的『逆向選擇』。所以,從短期來看,自住房產需求者的購房意願更會加強,特別是此次加息將會助推部分購房者的購房行為。
而從長期來看,雖然個人住房貸款利率上調一方面加大了房產投資者或者投機者的資金成本,但同樣也給有真正購房需求的人群加大了購房成本。這就會使購房者仔細衡量自身的經濟承受能力、對自己預期收入和成本支出做更加理智的判斷。如果自己認為只有能力購買30萬的房子就決不會冒利率風險去預支購買35萬或者40萬的房子。因此,更深遠的影響是將會推遲人們對昇級置業的進度,從而使得房產梯級置業更加明晰。
新聞鏈接:最近的三次加息
2004年10月份第一次加息前,時值房地產市場投資、投機風行,而利率水平處於歷史低位,為了保證正常的宏觀經濟運行,平抑過快的物價上漲,加息便成了順理成章之舉。但是效果並不明顯,於是僅過了半年,2005年3月份,央行再次加息,希望通過利率的手段來調控房地產市場過熱的投機行為。
同時宏觀調控帷幕大開,之後接連推出了新舊國八條、七部委新政、稅收征收等政策。這些政策對房產投資比重較大的上海等地起到了一定的抑制作用,但是據國家發改委、國家統計局調查顯示,2006年一季度全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲了5.5%。房地產市場在受到短期的壓制後,依然熱度不減,而且提前消費、恐慌性消費有上昇勢頭,銀行因此承擔著越來越大的貸款風險,此時再次加息,也是情理之中。
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