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4月3日,北京市建委公布,今年不同級別土地上的普通住房平均交易價格標准都不同程度上調。其中二、三級土地的普通住房交易價格標准都上漲了千元以上。
而此前,據北京市統計局公布,2005年北京商品住宅期房均價達到6725元/平方米,超過了上海公布的6698元/平方米的商品住房銷售均價。
關於北京房價上漲的話題再次昇溫。什麼樣的需求支橕著房價不斷攀昇成為社會各界爭論的焦點。為此,中國經濟時報記者采訪了多名北京居民,以探究高房價之下普通百姓的購房意願。
高房價破碎『買房夢』
『我現在已經徹底打消了買房的念頭。』記者剛提到『買房』這個字眼,30歲的出版社編輯程書華很快甩出了『答案』。
程書華告訴記者,盡管她參加工作已經有7個年頭,但相較北京高昂的房價,自己的那點積蓄簡直是杯水車薪。
『大學剛畢業那會兒還憧憬著買一套房子,擁有一個屬於自己的空間——面積不用大,一個小一居就可以。但在工作兩三年以後,就不再抱有這樣的想法。』程書華回憶,1999年大學畢業後,就步入出版行業。第一份工作的月薪纔1000元,她記得當時亞運村一帶普通住房的價格大概是每平米4000元左右。
雖然自己的收入和房價差距很大,但她覺得工作幾年、有一定資歷了,收入肯定會提高,到時應該有希望買一個『小窩』。
兩三年之後,當程書華的工資漲到兩三千時,北京城區普通住宅的房價也漲到六七千。
『房價漲得太快了!』程書華說,幾年的獨立生活讓她理性地意識到,自己的工資再怎麼漲恐怕也很難趕得上房價攀昇的步伐。於是,她開始慢慢卸下買房的思想包袱。
後來幾年房價的漲幅證實了程書華當初的想法。她告訴記者,現在出版行業不是很景氣,自己的月薪目前只有三四千元,而北京城區內的房價已經漲到了近萬元一平米。收入和房價之間的差距甚至比剛畢業那會還要大。
『現在肯定買不起房子,就繼續租著房吧,反正也習慣了。』程書華說,工作的這7年,她一直和別人合租房子,既省錢還能有個伴——雖然每月800元的房租,還是會讓她心疼。
程書華告訴記者,她的同事大多和她一樣,是二三十歲的年輕人,有著相同的生活狀態——單身、租房、買不起房。
同事們覺得北京現在的房價高得太離譜,普通老百姓根本買不起,將來這種矛盾突顯,說不定政府會通過限價、建低價房等方式來降低房價,到時候可能有希望買到房子。
『不過,這個過程會很慢,誰知道呢?走一步看一步吧!』程書華說,不想考慮那麼多,反正沒房日子照樣過。
『女孩子可以不用考慮買房,但男人一定要買房,這是男人的責任。』 29歲的鄭傑(化名)雖然單身,但對買房卻有一股近乎固執的執著,這種執著源於他所秉持的傳統家庭觀念。他認為,男人必須先買房,纔能考慮成家。
為了有足夠的財力買房,他去年離開了工作4年的貿易公司,和朋友合伙創建了一家自己的外貿公司。
『其實在以前的公司待遇還是不錯的,一年的工資加項目提成,收入能達到七八萬。』鄭傑告訴記者,除此之外,公司還為他和另外一個同事提供了一套兩居的住房並且配備一輛小車供他駕駛。
『說實話,我比很多人幸運,起碼不像我的一些朋友經常為租房發愁。』盡管如此,鄭傑還是覺得和別人合住有諸多不便,終究還是要買房。
北京城區內大大小小的樓盤鄭傑沒少諮詢,也托過一些從業房地產的朋友打聽一些經濟適用房項目和價格便宜的樓盤,但常常是貴的買不起,便宜的買不到。
『經濟適用房就不用談了,通過普通途徑買不到。還有一些低價樓盤,剛開盤就被搶購一空。除非摸准了開盤日期及時購買,否則很難買到。』鄭傑告訴記者,去年國美明天第一城開盤沒幾天,他去售樓處看房,就被告知房子已經售完。
最後,他想通了,與其成天四處打聽便宜房子,不如多賺點錢買個地段好、面積大的好房子。
『就這樣,我纔有了自己單乾的想法。』鄭傑說,內心掙紮了很久,他選擇創業。為了節省開支,他和合伙人沒有選擇價格昂貴的寫字樓,而是在四惠附近的一個住宅小區租了一套兩居室作為公司的辦公室。為了顧及公司形象,和客戶洽談項目時,他們都會臨時租一間寫字樓會議室作為接待地點。
鄭傑的生活也發生了很大的變化。原單位收回了住房和小車,為了省錢,他不得不住在辦公室。為了節約開銷,公司沒有額外聘請員工,只有他和合伙人總共3名成員。鄭傑一個人要乾三四個人的活,除了聯系業務,收發傳真、電子郵件,還要擬定計劃書,應酬陪客……不是奔走於各個城市,就是沒日沒夜地翻閱資料、寫計劃書。
然而,公司的運營狀況並不像當初預想的順利。因為沒有關系、背景,僅憑3個人以前工作積累的資歷和人際資源,鄭傑的公司步履維艱。
鄭傑告訴記者,目前公司只接到兩單生意,而且只有一個項目的收費到帳。
『前幾年積攢的收入已經所剩無幾,我的買房夢已經漸行漸遠。』鄭傑說,自己現在沒有能力,也無暇考慮買房的事情,所有心思都放在公司。而且,他認為,現在北京的房價高的有點不正常,指不定哪天會和上海一樣『縮水』,這個時候買房也不太明智。
逃離北京躲避高房價
與很多希望紮根北京的北漂族不同,年近30的劉裕和王芳(均為化名)夫婦居無定所,總是隨著他們創建的建築設計公司所接的項目,巡回於各個城市。
從劉裕口中,記者得知,夫妻倆在大學畢業兩年後在廣州創業,隨後,因為接到設計項目,相繼在上海、南京、杭州等城市停留過少則半年多至兩年的時間。
去年春天,接到朝陽區一個房地產項目的設計工程之後,夫妻倆從上海『移師』北京,在國貿附近的寫字樓租了一間100多平米的辦公室。
『做完這個活,如果接不到其他項目,我們就離開北京。』王芳對記者說,盡管他們一直在考慮選擇一個一線城市紮根生活,但絕對不是北京。
北京的房價太高,寫字樓和住房的價格已經超過了上海,不論是創業成本還是生活成本花費都太大。她跟記者做了個比較,他們去年在上海虹口區租用的寫字樓,每平米每天只要2元,而現在北京租的這家寫字樓,租金要3.2元每天每平米,一個月下來,光租金每月就要多花4000多元。他們對記者表示,除非能夠尋求到很多發展機會,否則北京實在不是一個適合創業、生活的城市。
同樣是去年來到北京,24歲的張健(化名)則是為了尋找畢業後的第一次工作機會。
由於自己畢業的湖北某高校並不知名,張健只能在舅舅的引薦下,進入一家經營電視轉播設備的私營公司工作,月薪只有1500元,每月還要拿出500元來支付在天通苑租住的房屋租金。
『我不會在北京長呆,在這裡謀生太艱難。』張健對記者說,雖然來北京不到一年,他已經感覺到無法融入這個城市。而這種感覺最直接地來自於收入和居住成本之間的巨大差距。
『房價這麼高,我想租個離單位近點的房子,都負擔不起,更別奢望買房了。』張健說,既然沒能力在北京安家,勉強留在這裡,吃苦的還是自己。還不如到二線城市尋求發展。
他告訴記者,打算先在北京工作幾年,積累點從業經驗,把電視轉播設備經營的套路摸清,然後回武漢或者其他二線城市『安身立命』。
從未做過『買房夢』
『買房?開玩笑吧!我連做夢都沒想過買房!』51歲的離異婦女王未蓉對記者向她提出是否有購房意願這個問題,一時驚詫地有點反應不過來。
『如果我有能力買房,何苦還和兒子擠在這間9平米的小平房。』在宣武區留學路41號院裡,王未蓉領著記者參觀了她的『家』——一張床、電視櫃上擺放著一臺電視、一個衣櫃,就把整間屋子塞得滿滿當當。
『我和兒子一個睡床,一個睡地,還能湊合著住。』王未蓉告訴記者,她原先住在大柵欄,2004年標准租騰退以後,向房管所爭取租住了這間公房,但該平房的承租人是她的弟弟。這就意味著,即使該處拆遷,獲得補償的人很可能是其弟弟,而不是她。到時她和兒子恐怕連棲身之所都沒有。
『想到這點,我就揪心。但日子總要過下去,我時常強迫自己盡量不要想,畢竟這個問題還不夠緊迫。』王未蓉告訴記者,目前擺在她面前、最讓她頭痛的是兒子已經24歲了,有一個交往了幾年的女朋友,如果他們要成家,小兩口的新房安在哪裡?
『我現在壓根不考慮成家的事情。』王未蓉的兒子張偉衛在接受記者采訪時說,自己旅游專業大專畢業已經兩年,但一直找不到合適的工作。現在跟著一些民間協會舞舞獅,賺點出場費。
他告訴記者,自己每場演出的收入是50元,但表演的活不多也不固定,因此,常常是朝不保夕。母親今年的退休金漲了,每月能拿到900多元,母子倆的收入勉強夠兩人維持生活。哪還有條件去考慮多餘的事情?
『像我們這樣的人,只能是過一天算一天吧。』張偉衛說,現在好歹有個房子遮風檔雨,日子總算能挺過去。我和母親就擔心,一旦這裡拆遷,我們何去何從。
『說實在話,吃穿用度可以省著點,我們的收入能夠湊合度日。但買房是從來沒想過的。』王未蓉說,北京的房子這麼貴,靠她那點退休金,一輩子都甭提買房。看看兒子現在的經濟狀況,這輩子估計也難掙出一套房錢。
母子倆告訴記者,假如日後拆遷,他們最大的心願就是能夠讓他們繼續租住公房——兩間小平房,或者一間可以隔成兩間房的大一點的平房,只要能讓小兩口單獨有間房就成。
『平房就可以了,我們不要求住樓房。』王未蓉說,住平房只要交點租金就可以;樓房還要交物業管理費,又是一筆不小的開支。
北京將成為另一個上海?
北京房價在過去一年間呈現出罕見的漲幅表現,北京市統計局在不久前發布了他們的一系列房地產數據,這些數據無一例外都在暗示,由於持續高企,北京的房價已經脫離了居民們的實際支付能力。
北京市統計局的數據說,受到中央政府的政策調控,過去一年北京的房地產開發投資增幅走低。盡管這樣,還是比上年增長了3.5%,全年累計完成投資1525億元。
在投資沒有出現大幅度下挫的情況下,北京市統計局說,北京的房屋空置率正在上昇,2005年比上年上昇了3.2點,全市空置商品房面積為1374.2萬平方米,空置一年以上的佔27.7%,『77.3%的空置面積位於三環路以外。』
不過,空置率並不像房價那樣令北京的居民格外重視,由於過快的上漲速度,在北京,購買住房的消費意願眼下正在不斷萎縮,在最新披露的數據裡面,統計局說,居民購建房屋支出過去一年是下降的。
北京房價為何高企?
雖然北京的市場受制於中央政府的調控措施,在2005年夏天出現過觀望性低迷,但房價的上漲依然成為居民們不得不面對的現實。北京統計局說,2005年北京全市商品住宅期房平均價格6725元/平方米,比上年上漲了1083元/平方米,漲幅為19.2%。
在商品房價格居高的時候,北京市的存量住房價格也有著上揚表現,根據北京建委的一份最新數據,2005年北京存量住房買賣平均價格4286元/平方米,比上年增長9.3%。其中,二手商品住宅買賣平均價格4608元/平方米,比上年增長8.3%;已購公房和經濟適用住房再上市買賣平均價格4157元/平方米,比上年增長9.8%。
北京市統計局還說,北京市面臨的情況是:商品房價格居高不下,經濟適用房供應比較緊缺,居民購建房支出正大幅度下降。在2005年,北京居民人均購建房支出1104.8元,比上年下降30.1%。購建房支出佔非消費支出的比重由上年39.9%降至28.1%,下降近12個百分點。
但是,統計局沒有闡述北京房價居高不下的全部原因,他們只表示,房屋價格上漲和空置率的增加,意味著市場供求結構出現了錯位,同時也是市場供求信息渠道尚不通暢,市場機制需要進一步完善。
執教於復旦大學的瑞典烏普薩拉大學(Uppsala)經濟學博士陳傑4月3日對中國經濟時報記者說,如果只是受本地居民自住性需求主導,他認為北京的平均房價應該略低於上海,因為上海的平均收入更高一些、市區更小一些,土地面積也有限。
但他懷疑北京市場正受到外來需求的主導,因為外來需求成了重要甚至是主要因素,使房地產越來越成為投資品。他還表示,中國國內眼下投資渠道很有限,幾乎找不到比房地產更好的投資種類。這時候,房價的高低就取決於兩個城市的外來資金量了。
陳傑說,由於北京與上海兩個城市是聯動的,游資在上海感受到壓力後,會轉移到北京並將房價炒上去,『這是個重要原因。』
他還說,北京的房價超過上海,至少部分因素可能是源於兩個城市新上市房屋在供給結構上存在差別。另外,兩地政府對抑制房價的決心不一樣也會是原因之一,『是否願意和是否可能通過大量增加土地供給來抑制房價攀昇,也不一樣。』
北京大學的學者閻雨說,眼下的房價比較紊亂,嚴重偏離了價值規律,他認為在市場中存在官商合謀造市的現象,因為房價高了,官員和商人都會有既得利益,而這是以犧牲消費者為代價的。
閻雨說,北京房價這幾年是以賣觀念、賣文化、賣環境等手段進行包裝,以奧運等事件來期許光輝前景,以土地供給緊張進行要挾(居民或消費者),通過膚淺的個別媒體進行輿論造市,使北京的房價逆市飛揚,他認為,這都是不正常的。
『上海的土地資源僅是北京的六分之一,因此上海的房價應當高於或遠高於北京,』他說,『這是正當的』。
北京在步上海後塵
但事實上,上海的房價在過去一年要明顯低於北京,在2月21日,上海市統計局先於北京統計局發布了2005年上海市場的總結性數據,他們說,受中央和地方政策的調控,上海房價上漲過快的勢頭得到了抑制,開發投資增幅也在穩步回落。
上海2005年的房地產開發投資額是1246.86億,商品住宅投資是920.84億,這些數據增幅都有回落。上海市統計局認為,這是在宏觀調控下,開發商放緩了開發節奏,土地開發力度也在減弱的原因所致。
此外,房屋的市場銷售價格經過持續4年的迅速增長後,也在漲幅中出現了回落,上海市統計局說,因為受到觀望形勢的影響,2005年6月開始,上海房價漲幅就開始回落了。去年,上海的商品房住宅平均售價從1-5月最高峰的7054元回落到了6698元,統計局表示,這種回落是逐月進行的。
陳傑說,上海房價的下跌,主要是到達了一個風險很高的位置,這時投機資金對風險進行自然規避。他說,『2002-2005年上半年把未來很多年的上漲空間都給透支了。』
而在北京,陳傑認為,人們預期從眼下到2008奧運會期間,土地供給的收緊、對建築項目的嚴格審批,會更甚於上海,『北京最近有一連串土地有效供給的收緊信號,帶來了市場恐慌,增加未來價格預期,加劇當前了價格上漲。』
北京高力國際物業服務部經理馬利東說,上海房地產房價市場眼下正由投資增長期進入有效消化期,金融等政策的出臺,導致房地產二手交易市場熱度有昇高跡象,實際購房主體正成為主要購買人群,之前的房價虛高明顯回落。
在這一段時間裡,北京的輿論通過將北京與上海兩地的統計數據進行比較後,認為這是三年以來北京首次超過上海,是北京『篡奪』了中國城市高房價的老大地位。由於高房價一直不能有效被調節,北京可能很快會變成另一個上海,這成為人們最近一直擔心的事情。
馬利東說,外資及熱錢投資曾是上海房價一路高走的誘因,在這方面,上海在過去的增長周期中一直處於優勢地位,『現在,北京正在代替上海而成為新的投資熱點城市。』
馬稱,北京與上海兩地在經濟、政治、文化等方面各具優勢,並且這兩個城市也是內地國際交流活動最為活躍的城市,世界500強企業入住均處於全國最高水平。因此,兩地房地產的投資條件成熟,這也是房地產熱的重要因素。
不過他對北京房價漲幅超過上海的輿論表示了不同意見,他認為,上海出現市場調節性房價回落,最大降幅達到40%左右。這是北京房價保持高走與上海房價出現下滑後的中間區域匯合。
馬利東說他目前沒有擔心北京市場會成為另一個上海,他認為,北京房價一直都在政策的監控之下,比起上海的房價增長速度以及漲幅來說,北京將會更為穩妥一些。
陳傑也表示他不感到擔心,因為相對而言,政府現在有些對付炒房的經驗。北京市政府在最近就連推25塊地來穩定市場,打壓房價過快上漲。還有嚴格公積金使用制度,他認為這都是相關的抑制政策。
此外,他還表示,上海房價爆發突進期間,銀行利率很低。但北京市場所面對的利率在上昇曲線上,勉力而為的購房需求不會太強。不過他承認,房價能否得到合理的調節,還需要政策的靈活執行及貫徹力度,『當然,這主要還是得看北京市政府怎麼看待房價高企的問題』。
政府對房價失語?
『現在的房價真有點離譜!』4月7日,李先生對中國經濟時報記者表示。李是一位處級乾部,供職於某中央政府機關。
『過去(媒體)老是炒上海,說上海房價高,如何有泡沫,但是據我所知,北京個別地區樓盤價格一年多來漲了近50% 。』李先生直言,京城樓市纔是典型的『燈下黑』。
自4月3日北京市建委公布2006年普通住房標准之後,人們對京城房價的議論再度高漲。而對於人們普遍關心的問題,有關部門采取了回避的態度。
房價:不能承受之重
『這樣的行政性大幅漲房價,真是匪夷所思。』 4月4日,北京市建委『上調』普通住房標准這一消息見諸報端,在讀者中立即產生了強烈反響。新浪網轉載這一消息數小時內就收到了80多條相關評論。『還嫌北京的房價不夠高!』讀者紛紛對『上調』行為表示質疑。
北京市建委公布的文件顯示,雖然2006年該市享受優惠政策普通住房標准不變,即應同時滿足以下三個條件:住宅小區建築容積率在1.0(含)以上;單套建築面積在140(含)平方米以下;實際成交價低於同級別土地上普通住房平均交易價格1.2倍以下。但就價格而言,北京普通住宅標准確實是提高了。細心的人們發現,相對2005年,今年北京普通住房標准普遍提高了近千元。
據了解,北京市普通住房標准和住房平均交易價格,每年公布一次。這種例行公事式的信息發布,過去一直波瀾不驚,這次卻一反常態,遭到許多詬病。『一方面老百姓買不起房,一方面普通住宅要漲價。』『北京建委這次調價為何不廣泛征求意見?為什麼連裝樣子的聽證會都不要了﹖』有人甚至認為這是『趁火打劫』。
今年3月,有關部門披露了一系列與房地產市場有關的信息。先是今年前兩月北京商品住宅預售價漲幅高達17.3%;其次是北京平均房價首次超過上海;接著是城鎮居民購房意願跌至歷史新低。許多事實表明,住房問題已經成為了許多中低收入者的一種心病。
以李先生為例,雖然李做的官不大,但李所在的單位是一個實權部門,李的妻子也是國家公務員。按理說,像李先生這樣的家庭和地位應該是令許多人羡慕,沒有什麼遺憾的,可是事實並非是這樣。沒有趕上單位分房,李先生盡管早就想擁有一套屬於自己的房子,但一直沒有攢夠錢。
今年,李先生想圓自己的新房夢,可是面對京城不斷上漲的房價,他的心裡又猶豫起來。『自己也沒錢,攢點錢,不容易,就怕一旦買了房子房價出現暴跌。』李擔心房子貶值背上沈重的債務。
李先生還告訴記者,即使他現在買房,也只能考慮單價在5000元以下的房子。可是要找到交通、環境較好,價格又在5000元以下的房子談何容易?目前在北京,即使單就價格而言,這種房子在五環以外都已經越來越少。『在南四環地鐵旁一樓盤,2004年底每平方米還賣四五千塊錢,現在已經漲到了7000多!』李先生對北京房價的漲幅感到非常吃驚。
像李先生這樣的國家公務員尚且感覺夠房難,就別說更普通老百姓了。來自北京師范大學的一份調查顯示,目前70%的城市居民沒有能力購房,只能『望房興嘆』。這就不難理解為什麼北京普通住房標准公布後有人罵娘,有人希望『來一場地震』。當前的房價,在許多人心裡確已成了不能承受之重。
樓市或將崩盤
眼下,令許多購房者,甚至連一些業內人士均感到困惑的是:北京的房價為什麼這麼高?經歷了一系列從中央到地方的宏觀調控,上海、杭州、南京等城市的房價開始走下巔峰,為什麼北京的房價就控制不住?如何看待北京目前的房價?
4月5日,就大家所關心的問題,記者先後致電北京市政府辦公廳、北京市發改委和北京市建委,也發了采訪函,相關部門一直沒有給予答復。
『你的這些問題,我估計夠嗆。』4月5日,北京市建委有關人士在電話中告訴記者,恐怕這樣的采訪安排不了。
『我們部門只負責聯絡工作,有什麼新的政策或重大新聞,通常都是以新聞發布會的形式通知跑口記者參加,一般不接受采訪。』這位人士還表示,對於記者提出的采訪要求,他和他所在的部門都有難處,只能在收到記者的采訪函後,『去找有關領導和處室,起到一個穿針引線的作用。』
『政府對地價和房價現在是兩種態度,政府希望地價上漲,獲得更多的財政收入,對房價上漲,他們現在知道不是一件光彩的事情。』中國社會科學院工業經濟研究所投資與市場研究室主任曹建海在分析政府有關部門不願就房價表態時這樣解釋。
他說,『過去,地價房價雙雙走高,政府往往將其視為政績的表現,但是現在已經開始政府意識到高房價對城市競爭力的危害,所以,從某種角度來說,地方政府是在回避房價上漲幅度這個問題。』曹建海表示,真實的房價上漲幅度,可能比統計局公布的有關統計數字還要高。
『地方政府對房價態度曖昧、不想管、回避主要有三方面的原因。』曹建海說,『一是城市土地出讓是地方政府主要財政收入,房價下跌勢必將使其減少收入;二是中國現有的房地產開發體制決定了地方政府和開發商在利益上是一個共同體,兩者關系非常密切,這種關系不僅體現在體制上,也體現在私人關系上,開發商不願房價下降,地方政府也不希望房價下降;三是目前政府普遍對房地產企業地位認識不清楚,將房地產作為支柱產業。』
『將房地產業作為支柱產業是當前政府認識上最大的一個誤區,是一個常識性的極度的錯誤。』曹建海認為,政府對炒房打擊不力,對房地產行業管理失控,沒有把虛高的房價壓下來,這些問題和現象,從根本上說,都與政府將房地產業作為支柱產業有關。
曹建海對北京平均房價超過上海表示懮慮,他說:『北京有可能成為新一輪房價上漲的領頭羊。』『現在政府對房地產業的態度、現有房地產開發體制等因素決定了房價將不可避免地一路上漲,直到漲到崩盤為止纔會出現回落。』不過曹建海同時表示,他所說的『崩盤』,並不一定是全國性的大崩盤——他認為這種可能性不大——可能是局部性的,比如一個城市出現崩盤。曹建海認為,只要現有體制機制不變,崩盤只是早晚的事情。
專家建議加強房價監管
『政府應該出面去解決和解釋這些問題。』6月7日,國家行政學院經濟學部主任周紹朋教授認為,政府應該有勇氣去面對當前房地產業復雜的局勢和敏感的話題,『個別人不接受采訪,不出面,你拿他沒辦法,但是作為政府,對老百姓普遍關心的問題,總得有個說法。』
『中央政策很清楚,就是控制總量,調整結構。』周紹朋坦言,京城樓市問題復雜與北京的特殊地位有關,它不只是北京的需求,還包括外省市甚至外國人的需求,按照中央的政策,防止房地產泡沫,應控制總量,保持合理的投資規模。周紹朋說,這就牽涉到方方面面關系的協調,其中有土地使用的問題、控制總量與房價控制相矛盾的問題,總之,這裡面有很多的問題,這些問題,對地方政府而言,確實很難解決。
『住房,一定意義上帶有公共產品的性質,又是和醫療、教育地位同等重要的關系民生的大問題。政府應從控制土地入手,加大結構調整力度大,多供應一些普通住宅和經濟適用房。目前這方面的力度還不夠。』周紹朋說,住房本身的性質決定了房價不能光靠市場機制和供求關系來進行調控。
『政府靠市場機制很難解決樓市問題,政府應加強對房地產價格的監管。』周紹朋說,房地產是一個暴利行業,政府有關部門在控制總投資規模,盡量增加有效供給,增加中低檔房供應,加大結構調整力度基礎上,能不能規定一個行業最高利潤水平?有關部門能不能直接乾預房價?這些問題都提上了議事日程。
到記者截稿時,記者接到北京市建委有關人士來電稱,北京市建委將就媒體普遍關心的房價問題召開媒體見面會,但時間未定。
房價將居民收入遠遠拋在後面
漲、漲、漲,中國經濟時報記者近期采訪和接觸的多位房地產開發商在談起北京房價時,均不約而同地說到一個『漲』字!
但回頭看看曾經瘋狂大漲過後下跌的上海樓市,再目睹日前有開發商為了凝聚人氣大搞『裸女促銷』,這使一些業界人士對房地產行業的前景感到懮慮。根據市場規律,一種商品的價格漲到一定限度必定會下跌。到那時,開發商遲早會橕不住的。這也許正應了一句話:上帝讓誰死亡必先使其瘋狂!
北京要步上海的後塵?
房價高漲、買房要排隊搶購、萬元以上的房子比比皆是。今年不斷變化的北京樓市讓業界驚呼:北京會不會成為下一個上海?
有媒體報道說,應該承認北京去年及今年這波房價上漲來勢凶猛,是北京最近10年少有的,目前這一勢頭已經不亞於2002年、2003年上海房價『發跡』時的情形。
作為宏觀調控『陪襯』的北京,房價從去年開始逆勢上漲,到去年年末商品房均價達到6725元,比前一年上漲1083元,上漲幅度達到19.2%。北京商品房均價超過上海27元。據說,這是三年來北京商品房銷售均價首次超過上海。即使到了2006年一二月份,北京房價繼續保持強勁的上漲趨勢。
今年3月到4月初,京城新開盤的苹果派、明天第一城出現排隊搶購現象;單價超過每平方米1萬元、總價過百萬的房子如鳳凰置地公寓、AZ-Town、合生國際花園等項目未放盤已經有數倍於放量的客戶在排隊。
記者調查發現,東三環一個項目一年多前開盤纔賣每平方米7500-8000元左右,現在後期的已經漲到了每平方米15000元左右。『從去年底開始看京城南邊的項目,剛開始南三環的房子每平方米在7000多元,今年看到南四環的一些項目都已經賣到了每平方米8000元了。』一位准備置業結婚的IT白領胡先生對北京房價上漲的速度大感驚訝。
業界很多人士近期均表示擔懮,北京樓市已經依稀可以看到上海的影子了。但假如北京真的步入上海的後塵,那麼大漲之後必定是大跌!
中央實施宏觀調控,作為調控重點和『風暴之源』的上海,房價上漲受到強有力的抑制,加上上海市政府全面推進兩個『1000萬』項目(2005年新開工1000萬平方米重大工程配套商品房和1000萬平方米中低價商品住房),到2005年年末上海商品房銷售均價從9872元下降到6698元,下降三分之一。
『在2005年中央宏觀調控最厲害的幾個月中,上海的房地產市場受到的影響最大,房價下降得比較厲害,很多投資需求受到抑制的同時,也使一些剛性消費需求處於觀望狀態。』上海匯裕富華投資諮詢股份有限公司直接投資部經理程傳東告訴本報記者,目前上海房地產正處在一個調整的時期。
『這種房價快速上漲之後又大跌的情況,對房地產市場的傷害是不言而喻的。』一位不願透露姓名的上海地產商分析認為,雖然目前上海房地產市場的交易量有所上昇,但這主要原因是每年一、二月是房地產行業傳統的淡季,進入三月份市場進入轉旺的趨勢,因此三月份的交易量有所提昇。『而且,也不能根據一個月的數據來判斷整個市場的走勢,今年上海房地產交易量和去年同期相比還是相對較小。』程傳東表示。
『裸女促銷』暴露開發商壓力
最近,房地產界關注的焦點莫過於『上海之春』房展會上的『裸女促銷』現象。有人說,『裸女促銷』表示開發商的房子賣得不好,所以請人體彩繪的模特來幫助凝聚人氣、吸引眼球。這說明:開發商急了。還有人說,是開發商特意策劃出的一場好戲,就是在忽悠消費者的同時,還忽悠房產政策的制定者,因為樓市的宏觀調控持續時間較長了,有人試圖盡快結束調控——這就是玄機所在。
但是,不管開發商是真的急了,還是開發商希望盡快結束宏觀調控,這都說明開發商快要繃不住了。
一位業內人士透露,他的客戶(開發商)中僅有30%對今年上海樓市表示樂觀,其餘大多持悲觀態度。與此同時,3月16日央行公布的一季度儲戶調查顯示,未來3個月打算買房的居民人數為18.2%,較上季與上年同期分別降低1和3.8個百分點,創歷史新低。北京、天津和上海三地居民購房意願明顯下降。
『按照規律,居民購房意願下降房價也應該下降,但北京目前房價不降反昇,這本身就是一個矛盾,即使目前市場中有某種力量在支橕高房價,但長久來看,居民消費水平纔是房價真正的支橕者。』一位地產經紀老總向記者表示,如果居民購房意願持續下跌,未來房價必然要走低。
『正如大自然不會讓樹長得戳破了天一樣,價值規律也決不會讓如此價格背離價值的現象長此橫行。價格圍繞價值上下波動,過高的價格終究要回歸價值,自商品經濟誕生之日起從來都是這樣的,沒有任何力量可以阻止,也沒有任何東西可以改變市場經濟運行這一軌跡。』北京一家房地產代理公司市場推廣負責人翟建說,自2005年5月以來,上海房地產市場首先發生微妙變化,再往後形勢變得令商家內心發毛,以至於上海成為房地產市場首個遭遇價值規律阻擊的地區。在市場經濟條件下,這是一個反復上演的故事。
房價應和居民收入掛鉤
目前,由於房價的不斷走高,居民收入已經跟不上房價的增長速度。根據相關調查顯示,近四成人買房後生活滑坡,負債超過警戒線:一位業界人士估測,在新購房人群中,每月償付按揭貸款佔個人收入比重30%以上的家庭至少有50%以上,而按揭還款佔到收入50%的家庭大致有30%左右。
從買房的資金來源看,只有8%的人選擇了『家庭積蓄』,50%的人選擇了『銀行貸款』,40%的人選擇了『家庭積蓄、銀行貸款和父母贊助』組合。這表明,在目前的情況下,絕大多數人的家庭積蓄還沒有多到可以拿去買房子。
國際公認的比較適宜的房價收入比為5,即普通居民花5年的收入就可以買起一套房子,而我國北京、上海等大中城市的房價收入比早已突破了10點大關。一個健康的房市,應該有著自然的漲落過程,求過於供則價格漲,供過於求則價格落。反觀我國的房價漲幅,近年來遠遠超過居民收入漲幅和經濟的增速。
過高的房價將居民收入遠遠拋在後面,其後果不僅僅是加大了居民生活改善的門檻,更直接導致了房地產市場停滯下行的現實。上海市作為我國房地產最高歌猛進的先行地區之一,自去年中期至今,房價的逐漸下行,就證明了『房價高』並不具備永久性。
陽光100集團總經理易小迪表示,房地產發展要契合一個城市的主流消費,房價必須和大家的收入水平掛鉤。易小迪說,房價與當地居民收入相匹配,經濟纔能健康發展,纔能提供房地產商在一個城市五年以上發展房地產的信心。
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