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早先的限制別墅用地政策對別墅的供應源頭進行了遏制,而金融稅收政策又給購買者、開發商構築了新的門檻,其中尤以『銀行信貸投向指引』和『花園住宅轉讓征收土地增值稅』影響較大------客觀條件並不支持內地特別是上海別墅的市場信心。但業內專家普遍認為,基於經濟發展利好的預期以及部分人士對於居住品質的改善追求等因素,上海的二手別墅長線仍有較大的發展空間。
新建供應量逐步擴大
信義不動產研究中心提供的數據表明,從上海別墅市場的供應量來看,自2000年起,上海別墅的供應量每年以11%以上的速度遞增,其中2000年別墅新增供應數量佔市場供應總量的12%,2001年為16%,2002年達到18.5%,2003年已經接近20%。2004年全年推出別墅約3970套左右,建築面積約為150萬平方米,主要分布在松江、南匯、閔行、浦東、青浦、徐匯等6個區域,其中83%為獨棟別墅。而過去2年時間裡,上海別墅市場的供應量在1500萬平方米以上,市場供應量呈直線放大趨勢。
別墅租賃收益穩定
隨著新建別墅市場的放大,二手別墅市場同樣呈現出擴張的趨勢。信義不動產分析師表示,上海的二手別墅多分布於別墅產品集中的成熟區域,如滬青平公路沿線及虹橋區域。這些別墅項目多為早期開發產品,在房型設計上有一定的局限性,賣方多為最早一批改善居住空間的高收入人群。對這些賣家而言,出售的目的以增加空間、提高品質為主。閔行、浦東等區域屬別墅後續發展勢頭強勁地區,這些區域的部分賣家以投資獲利為目的。
早在1985年,虹橋別墅區域便已初步形成了上海二手別墅的租賃市場,別墅市場的租賃行情從2000年起開始逐步上昇,市場供應量並不僅僅局限於虹橋地區,還逐漸輻射到浦東新區的張江、金橋、康橋等區域,從而逐漸形成租賃別墅相對集中的區域。相對於高檔別墅的銷售市場而言,純租賃型高檔別墅的收益依然保持在較為穩定的水平上。
長線回報率有吸引力
由於投資別墅具有租金、地皮昇值的雙重優勢,按照目前的市場反映來看,高檔別墅的平均租金報價為每月每平方米20.04美元,其回報率達13.4%左右。
自1998年以來,上海別墅的平均價格每年以8%--12%的速度上昇。在成熟高檔別墅區,土地價格已經翻了一倍以上。以浦東提香別墅為例,一幢面積在400平方米左右、單價1.6萬元/平方米左右的別墅,總價大約為640萬元。目前該區域的別墅月租金在20美元/平方米,其年租金回報率為12%左右。
由於宏觀調控主要針對於公寓住宅產品,對上海別墅市場的衝擊力並不明顯,高檔別墅產品的長線投資回報較為樂觀,面向的消費群體經濟實力也比較強,因此,從總體上看,別墅市場的炒作氣氛並不濃郁,從而使得總體價格下跌有限,呈現穩中小幅上揚態勢。
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