| 近來，一種鼓勵老年人把自有住房抵押給銀行換取每個月養老金安享晚年的『倒按揭』模式，正在上海、長沙、重慶、北京等大城市引起極大的關注，北京農業銀行正在考慮推出該模式，但記者采訪中了解到，該模式推廣起來比較困難。
『倒按揭』是什麼
『倒按揭』，即『住房反向抵押貸款』，說簡單點就是『以房養老』。其放貸對象是有住房的老年人，以其自有住房作抵押，銀行定期向借款人放貸，到期以出售住房的收入或其他資產還貸。其特點是分期放貸，一次償還，貸款本金隨著分期放貸而上昇，負債增加，自有資產減少。由於這種方式與傳統的按揭貸款相反，故被稱為『倒按揭』。
據了解，這種模式是上世紀80年代中期美國新澤西州一家銀行創立的。如今，美國模式的『倒按揭』在美國、加拿大等國家日趨興旺。美國的倒按揭貸款放貸對象是62歲以上的老年人，分三種形式發放，聯邦住房局有保險的住房倒按揭貸款、聯邦住房局無保險的倒按揭貸款、放貸者有保險的倒按揭貸款。
此外，『倒按揭』還有一種新加坡模式，即60歲以上的老年人把房子抵押給有政府背景的公益性機構，由公益性機構一次性或分期支付養老金，老人去世時產權由這些機構處理，『剩餘價值』(房價減去已支付的養老金總額)交給其繼承人。
養老好模式
業內人士普遍認為，在中國已經逐步進入老齡化社會的現狀下，『倒按揭』是一個比較好的解決養老問題的辦法。
據了解，15年前，中國是10個年輕人養一個老人，但了現在，已變成3個年輕人養一個老人。民政部數據顯示，目前中國60歲以上的老人已經達到1.3億人。僅北京市，到2025年，在京老年人口將增至416萬，比例也將上昇至總人口的30%。
另一方面，年輕子女在工作重壓下無力照顧老人，各類養老機構又存在收費高、養護標准偏低的情況。據調查，在北京，對生活完全自理的老年人，城區和鄉鎮養老機構每月人均入住費分別為817元和600元，而對完全不能自理的老年人，鄉鎮的收費標准為950元左右，而城區則高達1200元。
而在美國、加拿大等國家，『倒按揭』的實施，使老人們每個月有充裕的養老金可以支配，外出旅游、聘請護理等，基本生活得到保障的同時，還能享受生活的樂趣。因此，上海、長沙、重慶等城市的人大代表多次呼吁實施『倒按揭』。
傳統觀念難突破
家住朝陽望京地區63歲的龔先生告訴記者，他不會選擇『以房養老』的模式。『「養兒防老」纔是中國人的老觀念，雖然兒女們工作忙很少來，但我每個月也花不了多少錢，退休工資雖然不高，但也夠了。』龔先生表示，即便把房子租出去，也不會考慮把房子抵押出去，『要住自己的房子』，『房子一定要留給子女』。
戴德梁行泛城(中國)綜合住宅服務項目總監岳鋒鋼提出，在北京部分社區已經開始進行『以房養老』模式，擁有自有房產的孤寡老人都可以把房產抵押給社區，由社區照顧日常起居，但並沒有市場化。他認為，這種模式市場化最大的問題就是中國傳統文化中的家庭觀念，『雖然現在中國人的家庭觀念在不斷受到西方觀念的衝擊，但是，數千年的文化還是根深蒂固，短期內不會有所突破』。因此，岳鋒鋼認為，只有有特殊情況的家庭纔可能選擇『倒按揭』模式，比如孤寡家庭、突發事件家庭等。
銀行風險較大
據了解，對銀行而言，『倒按揭』並不是新名詞，十多年前，銀行界就有過關於該品種的考慮，但是因操作風險太大、時機不成熟放棄了。北京農業銀行正在考慮此項業務。
據一位銀行內部人士介紹，運作『倒按揭』，必須考慮房產價值、房地產走勢、抵押人健康狀況，目前，後兩種因素系數不好估算。同時，在抵押風險上，『倒按揭』存在實施時間越長、風險越大的問題。這些問題，都將影響銀行推行『倒按揭』。
此外，目前國內住宅的設計年限和土地使用年限都是影響銀行推行『倒按揭』的因素。
據了解，雖然銀行等金融機構尚在考慮『倒按揭』的可實施性，但在民間，已經有了初步的嘗試。岳鋒鋼提出，在北京部分社區已開始推行『以房養老』模式，擁有自有房產的孤寡老人都可以把房產抵押給社區，由社區照顧日常起居。而南京湯山的『溫泉留園』，也推出了『以房換養』的倒按揭性質的舉措，但因觀念問題，至今經營冷淡。
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