| 早期投資股票市場者,大都聽說過“證券營業部”多於“米店”的警示,本意是說當人們都去爭先恐後搶購時，應保持一份清醒，即“世人皆醉唯我獨醒”，方可盈利。股票市場如此，樓市也不例外。
滬、京、粵房地產中介數量比較
據不完全統計，上海市約有50%的新建商品房銷售和90%的二手房買賣是通過房地產中介機構實現的。而房產中介數量也從2002年底的7471家發展到2004年底的約1.4萬家。短短兩年時間，上海房屋中介的數量幾乎翻了一倍。
截至2004年底，北京市房地產交易管理網上登記的房地產中介機構有2471家；廣州市房地產中介服務管理所登記的中介機構有1540家，而上海的房地產中介機構數量竟達到1.4萬家，接近北京的7倍、廣州的9倍。
三地地產中介與金融機構數量比較
早些年股市投資者戲言的“證券營業部”多於“米店”，股市風險聚集難免出現大的震盪警示，人們還記憶猶新。而如今用米店的數量和房屋中介作比可能差之千里，但是如果用遍佈於這三個城市的金融機構的數量與這些城市的房地產中介作比較，足以判斷出上海房地產中介的發展情況。
銀行作爲消費者日常理財的主要場所，會根據經營成本的核算選擇投入產出比相對合理的位置開設營業網點。應運而生的房地產中介機構以提供房屋信息、房地產諮詢爲主要業務，一方面方便了開發商和賣方，另一方面可以使買方以一種合理的方式進入房地產市場。經國家行政部門授予資格的中介機構，不僅提供信息服務，還可以調停買賣雙方之間的爭執；而且買賣雙方需要辦理產權轉讓等手續，更需要中介機構提供專業意見、協助辦理。因此房產中介的蓬勃發展正是社會經濟發展所需要的。
從北京、廣州的中介機構和金融機構數量的比較圖中可以看出，房地產中介機構數量略高於金融機構的營業網點，而上海的房產中介機構數量不論是與北京、廣州房產中介機構比較還是同上海的金融機構網點數量比較，都遠遠超出。上海的房地產市場真的需要如此之多的中介機構來支撐？
幾年來，上海的房產價格以令人驚訝的速度飛漲，市場需要大量的中介機構參與到房地產市場的經營活動中。由於這一行業進入門檻相對不高，使得許多分食地產中介“蛋糕”的人可以較爲輕鬆地進入。
但是，新地產開發的數量是有限的，消費者的購買能力也是有限的。當房產中介數量超出市場容量時，中介的業務量會因單純的房產經紀業務的減少而受到很大影響。
爲了在競爭激烈的市場中生存，爲了能在所選擇的營業網點中基本保持投入產出的平衡，或是有盈利，不同的中介可能會使用各種手段同開發商合作虛構房屋買賣的情況，造成房屋緊俏的假象，進一步擡高房價，同時又可能通過各種不正當的操作方法在房地產的買賣方之間來回地收取佣金以外的費用。這時，由於大家又看到中介的盈利表象，又有大規模的中介機構成立從事房地產的經紀工作。這種惡性的循環至少是一步步地擡高上海的房價的原因之一。
大家在圖中可以很直觀地看到，上海的房產中介已經遠遠超出了房產市場所需要的數量。
滬市樓價跌勢已現悲觀論調認爲4年後見底
據不完全統計，上海樓市從2001年6月開始大幅升溫，至2004年4月,在短短的3年間，從最初的每平方米2000元—3000元上漲到每平方米6000元—7000元;每平方米4000元—5000元上漲到每平方米9000元—10000元，均價一路走高。而到2004年4月，就已經有專家認爲上海房地產市場開始出現泡沫。
隨着上海市各種調控房價辦法的出臺以及最近中國人民銀行對房貸政策的調整，都表現出政府對房價虛高的高度關注，但是2005年新年一過，上海樓市突然大幅走高，市場各方力量對上海樓市空前一致看好，上海房價一路飆升，房產均價迅速突破每平方米1萬元,每平方米15000元—20000元的房價隨處可見。這種與國家宏觀調控背道而馳的市場行情已被媒體關注。同時有關專家也指出了房價逆轉的時間。
上海房地產中介機構的急速膨脹，如本文上述分析，已經構成虛擡房價的一個重要因素。由於中介這種操作造成的部分樓市虛假的繁榮，使得不論是房產的投資者還是用於居住的消費者都對房價進一步地看好。在這種情況下，房地產的價格已超過合理的市場價格不斷攀高，已經到了需要盤整的區間。
悲觀論調從純技術圖形分析，認爲4年後才能見底。但是從需求角度看，上海社會科學院的王泠一博士認爲“一方面，上海居民本身還有着進一步改善居住條件的強烈願望，也就是說，房地產市場的基本動力仍然存在着；另一方面，上海的生活條件和社會環境仍然吸引着周邊地區，會有周邊地區的購買力不斷進入上海。”這就保證了在供求不平衡的條件下，房價仍有上漲的空間。
投資者、普通購房者應如何操作
儘管上海房地產價格會在近期中央以及地方連續出臺的宏觀調控組合拳中得到一定的回落，但並不會出現上海樓市崩盤。目前，上海樓市已有回落跡象，但是這種回落的深淺幅度、回落的速度和整理的週期有待於進一步研究。而且業內人士對上海樓市價格調整的區域是市中心還是城市周邊地區以及調整的程度也持不同的意見。
作爲投資人和大部分需要購買房屋居住的消費者來說，可以在短期內靜觀市場的變化。
|
