|
||||
日前,浙江省企業調查隊課題組的專家們,經過大量調查和分析編纂成《浙江房地產市場發展研究報告》,並首次發出預警:目前浙江房地產市場泡沫已經膨脹,已進入警戒區,若任其發展,樓市泡沫隨時可能破裂。值得關注的是,這是省內權威部門首次發布樓市泡沫預警。
『結棍』,杭州話,『厲害』的意思。近來,杭州房地產市場揮舞著『雙結棍』,每一棍都厲害得令房產市場如芒在背:
第一棍,是我省首次權威發布房地產市場警告:樓市泡沫隨時可能破裂!據調查顯示,此為危言,但並不聳聽。
另一棍,9月1日起,杭州二手房交易20%的個人所得稅以『暫停』名義退出舞臺。二手房中介因此歡欣鼓舞,然而,經記者了解,這個利好消息的市場反應卻相當短暫——准確地講,只持續了一天半。
房地產市場前一段吹出的巨大泡沫,如今終於在市場上得到了驗證。
專家建議,如要擠乾泡沫,政府責無旁貸。要建立土地供應的中長期規劃;充分發揮價格和稅收的杠杆作用。同時,政府有必要調整現行的房地產稅制,打擊囤積炒作行為,抑制被放大的過度需求。此外還要通過增加居民收入、落實住房補貼、提供稅收優惠、發展住房金融等方式,提高居民的購房能力,從供求兩方面降低房價收入比。
房產泡沫涉臨破滅,政府所要進行的政策調控是一項極其龐復的系統工程。事關重大,此既為挑戰,然而亦是機遇。
『房價泡沫』:84.6%的市民難以承受房價
房價和收入比例,是衡量家庭對房價的承受能力最客觀的指標,房價在居民承受能力以內的微幅上揚,是市場經濟的必然規律。但自1998年以來,浙江房價巨幅上揚,2002年和2003年,全省商品房銷售價格分別上漲16.4%和11.6%,2004年上半年又上漲16.6%。寧波房屋銷售價格漲幅已連續三年居全國35個大中城市之首,杭州市房價由1999年均價2000元/平方米上昇到2003年的6000元/平方米,市中心均價已經突破10000元/平方米,湖州、義烏等地的房價也都以兩位數的速度增長,年均漲幅超過30%以上,成為全國矚目的"浙江現象"。
然而,在一派繁榮的表面下,人們似乎忘了房價收入比的市場發展規律,忘了同期全省平均的城鎮居民房價收入比已經高達9.6倍,杭州市的房價收入比更是達到11.3倍,遠遠高於國際上所認可房價高於居民年收入3?6倍的標准。這嚴重偏離了市場基礎價值,又大大超過居民的承受能力。
據省城調隊對全省11個市1300戶城市居民的抽樣調查,有84.6%的市民表示難以承受當地的商品房價格,表示還可以承受的佔14.9%,表示完全可以承受的只佔0.5%。
『地價泡沫』:『高地價—高房價—更高地價』惡性循環
日前,記者在國土部門采訪,一位領導一再讓記者去求證:杭州到底是房價先上漲,還是地價先上漲。言外之意,杭州地價上漲的罪魁禍首是房價上漲。
但專家們調查後發現:近年來由於土地緊張,土地供應開始采用市場化的招標拍賣方式,但在市場缺乏正確的估價和拍賣價無封頂的情況下,造成浙江土地交易價格連續上漲,地價由此出現大量『泡沫』。
上周五,掛牌出讓的46號地塊經過拍賣雙方共71回合的大戰,最終導致該地塊以超出底價1.1161億元成交便是例證。雙方你爭我奪的結果,使該地塊的樓面價格在2小時內每平方米上漲了1720元。
2003年,杭州的土地交易價格漲幅為38.1%,排在全國35個大中城市之首。高額地價直接推動房價上漲,形成『高地價—高房價—更高地價』的惡性循環。同時這也催生了部分開發商大量投資、囤積土地,加劇了土地出讓價格的上漲。
在去年9月26日的土地招標會上,浙江某房產商以25.34億元的高價投標競得杭州四塊土地,而其中的一地塊報價竟比第二家投標者整整要高出1個多億,其中的23號地塊,還因無力開發,也找不到合作伙伴,不得不以繳納巨額違約金的方式宣布放棄,這種不顧市場風險的非理性投資不僅增加了企業的風險,也增加了整個房地產市場的風險(詳情見本報8月5日《大元神話的代價,1.236億元?》一文)。
『需求泡沫』:『羊群效應』透支未來收入和需求
羊群效應也稱『跟風效應』,英文中將其描述為:TheGreater-fool-Game,意為『下家都是比你更大的傻瓜』。浙江樓市的火爆,從表面上看是得到了需求高增長的支橕,但是,房地產投資需求已經呈現明顯的『羊群效應』:當對房地產市場的價格上漲預期愈來愈強烈時,投資者會蜂擁而上進行購買和囤積,以待價格更高時拋出,這樣需求量就快速增加。
房價的持續上漲,使那些暫時無能力改善住房需求的消費者產生恐慌,認為房價會只漲不跌,遲買不如早買,因此寧可負債累累也要購房。這實際上是對未來收入和需求的透支,也加劇了樓市的需求泡沫。加上有些房產公司、中介公司進行人為炒作、哄抬房價,或互相炒作對方樓盤,加劇了樓價上漲,更給房地產市場帶來了虛火。
根據有關部門對杭州幾屆房交會上的調查,炒樓者佔買家的比例超過50%,大大高於20%的國際警戒線。
從供給來看,大家都習慣於以每年有多少竣工的商品房來計算可供房源,其實分散在個人手中的二手房源,同樣也是供應量。據不完全統計,杭州二手房市場中,有將近一半的房源為1998年以後建造的新商品房,甚至有部分是期房。可以說此時的空置房不在開發商的手裡,而是積壓在炒房者的手中。
『資金泡沫』:金融市場瀕臨危局
《報告》顯示:1999年以來,浙江房地產開發投資以年均37.8%的速度增長,表面看來是有充裕的開發資金作後盾。實際上,資金鏈主要一環是來自銀行的直接貸款,和通過銀行對個人購房的按揭貸款,其中部分資金通過預售定金方式轉化為開發企業的開發資金。
據統計,2003年浙江房地產開發投資本年金來源中,企業自籌資金佔的比重只有18.3%,而國內貸款、定金和預付款分別佔到28.5%和52.9%,說明房地產虛擬資產的膨脹很大程度上依賴著信貸規模的擴張。如2003年1?9月杭州市房地產企業貸款發放額同比增長35.1%,發放個人住房貸款同比增長48.1%,兩者合計佔全社會貸款總額近1/5。房地產開發企業以少量的注冊資金,通過各種方式取得土地,由建築業企業墊資開發,取得預售資格後開盤銷售,獲得收入,然後再投入滾動式開發。在這個『空手套白狼』的過程中,開發商並沒有承擔太大的風險,而將風險轉嫁給銀行、消費者和建築企業,形成一定程度的虛假繁榮。
追蹤采訪
《報告》執筆人打開天窗說亮話:房產泡沫早已出現
浙江省統計局企業調查隊綜合處副處長、《浙江房地產市場發展研究報告》執筆人朱卓瑤統計師接受記者采訪時,介紹了《報告》出臺的前後始末。
據他介紹,當時因為聽說政府將有一些有關房產方面的舉措,於是調查隊綜合了城調部門這幾年來的調查數據做了這個課題,希望能給省市相關部門的決策提供一些數據依據。
朱卓瑤告訴記者,這次調查的最新數據是截止到2004年6月份為止,因此,『它可以反映當前的市場情況。』房產泡沫究竟是何時出現的?朱卓瑤說,房產市場有一個從繁榮到衰敗的周期,進入到峰值就意味著它將要走向谷底——這是毫無疑問的規律。杭州房產市場的峰值出現在近兩年市民漸漸地認為買房能賺錢,紛紛加入到投資房產的行列。這種投資心態極不理性,有些人根本沒有需要也買房,有些人沒有能力也買房。他認為,當大家普遍看漲時,房產泡沫就已經出現了。
一路看漲的樓市何時走到了轉折點?據調查隊的報告分析,『房產公司與購買者都處在僵持狀態、中介公司紛紛關門就是樓市從峰到底的一個信號。』
2004年:地產市場滑向谷底之年
浙江省統計局企業調查隊的專家通過選取房地產市場中11項重要參考指標,計算出了1991年以來,各年浙江房地產擴散指數值(見圖1)。從這一紅一蘭兩條曲線可以看出:浙江房地產經濟存在著周期性波動,只不過,浙江房地產周期與海內外其他地區的房地產周期相比有獨特的波長。
曲線運動軌跡顯示:浙江的房地產波動周期為8—9年,比全國的房地產周期略長。其中1997年是蕭條轉折點,1993年是上一個周期的景氣分割點,而目前正處於1998年開始的新一輪周期的繁榮階段後期,其後續發展值得關注。
根據專家的分析,過去的13年中,房地產業發展的狀態大致劃分為5個區域:『1997年浙江房地產業的發展處於過冷區;1996年和1998年處於冷區;處於適度區的年份是1991年、1994年、1995年、1999年和2000年;2002年處於熱區;而1992年、1993年和2001年、2003年均處於過熱區域。』由此推斷,2004年,浙江的房地產市場正跨過波峰滑向谷底。
專家觀點
浙江省統計局企業調查隊綜合處副處長朱卓瑤表示:『房地產泡沫不可能永遠膨脹下去,一旦趨向破裂,首先崩潰的是人們的心理預期,從而使房價「兵敗如山倒」,出現大量的負資產家庭。更嚴重的後果是:企業將因資金鏈斷裂瀕臨破產,銀行出現大量壞賬、呆賬,對整個國民經濟將產生嚴重影響。』
有關專家還認為:當前浙江房地產的主要矛盾是供求的結構問題,結構錯位導致供求失衡,進而造成房價虛高。因此建議政府對供求雙方進行適當乾預,以促進供求的有效性。他們建議,要建立土地供應的中長期規劃,加強土地調控的科學性;發揮價格和稅收的杠杆作用,增加普通商品房和經濟適用房的供給。
同時,政府也有必要調整現行的房地產稅制,將稅收政策重點轉向使用環節,增大房地產的保有成本和交易成本,從而打擊囤積炒作行為,抑制被放大的過度需求。在『去泡沫化』的同時,通過增加居民收入、落實住房補貼、提供稅收優惠、發展住房金融等方式,提高居民的購房能力,從供求兩方面降低房價收入比。專家們還建議通過法律形式,進一步明確各級政府在住房保障問題上的職責,加強對房地產市場的監測和預警力度。
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||