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一位做生意的李先生稱由於買賣不錯,手裡有了相當的存款,雖然他妻子在一家事業單位工作,兩年前單位已經分了一套兩居室,可今年7月份,他在房展會上看中了一套北京市某地產開發商展銷的房子,無論是設計、價格還是環境、位置都令他非常滿意,再加上現在已經實行劃片招生的方式,為了孩子將來能進重點中學,打算以分期付款的方式把這套房子買下來。但房子買下來後在房產證上能否署孩子的名字,如果允許這樣,應該如何申請貸款?就此問題,記者采訪了一些業內人士。
在實踐中該如何操作
據北京市律師協會房產與建築業專業委員會主任陳文介紹,在北京以未成年人名義購買商品房的現象,由於這些孩子剛幾歲便擁有了一套幾十萬元甚至上百萬元的房產,所以他們被人們稱作是『少兒大款』。買房是一種民事行為,當然要求民事主體具有完全的民事行為能力,但那些『少兒房大款』通常都是不到十八周歲,是未成年人,屬於限制民事行為能力人或無民事能力的人,如果直接進行房屋交易、申請貸款、產權登記等手續辦理是不合法的。
陳主任說,公民的民事行為能力,是指法律確認公民以自己的行為行使民事權利和設定民事義務,並且能夠對自己行為承擔民事責任的資格。民法根據年齡和智力狀況的不同,將公民的民事行為能力分三類,即完全民事行為能力、限制民事行為能力和無民事行為能力,根據《民法通則》第20條:10周歲以上的未成年人屬限制民事行為能力,可以進行與他的年齡、智力相適應的民事活動;其他民事活動由他的法定代理人代理,或者征得他的法定代理人同意。不滿十周歲的未成年人是無民事行為能力的人,由他的法定代理人代理民事活動,由於未成年人的父母是他們的監護人、法定代理人,所以以未成年人的名義所進行的民事活動,要麼在取得其父母的同意下進行,要麼直接由其父母代理;對於房屋這一數額較大的標的,只能由父母代理其子女進行交易。
一次性付款的房屋買賣交易又怎麼辦呢?記者詢問,陳主任回答,對於這種情況,父母完全可以代理其子女選房,就合同的各項條款與開發商達成協議,同開發商簽訂《商品房買賣合同》,最後在房產證上署上自己子女的姓名。
陳主任強調,但對於對向銀行貸款買房這一情況,由於不滿十八周歲的人屬於未成年人,無民事行為能力人或限制民事行為能力人,沒有職業和收入,而直接向銀行申請貸款,不僅要求當事人具備完全民事行為能力,而且還要求住房貸款申請人有一個相對穩定職業和較高收入,只有這樣纔能降低銀行的不能按時收回貸款的風險,因此,申請住房貸款只能由未成年人的父親或者是母親甚至是父母共同來申請。對於具體事項,銀行有要求:
一、《商品房買賣合同》必須由未成年人和其父母(或其中一方)共同在合同上簽名;
二、由未成年人法定監護人作為貸款申請人向銀行提出借款申請;
三是辦理父母和子女關系公證及父母與子女共有產權及代為還款的承諾公證。
只有當你具備了上述條件並簽署購房契約,並准備了銀行要求的文件後,就可以通過律師的貸款資格審查向銀行進行申請貸款了。等產權證辦下來的時候,就可以在房屋產權證上署上自己不滿十八周歲子女的名字了。
未成年人買房還有其他原因
據業內人士分析,未成年人買房出現的原因,有的可能是為逃避將來即將開征的遺產稅,因為如果出現了以孩子的名義購置房產,當遺產稅開征之時,就避開了納稅這一環節,有的雖然認為遺產稅的問題將來是否征收還是未知數,但依中國的傳統習俗,自己百年後房產等家產遲早還是孩子的,如果房產證上是自己的名字,那將來要牽扯到產權過戶等一系列問題,不僅手續麻煩,而且還要交納房產評估費、過戶費等稅費,如果現在就直接以孩子的名義買房,將來就免除了這一系列的問題。當然,有的父母這樣做,並不是為了故意去逃避稅款和各種所應付的費用,如開頭讀者提問中所說情況等。
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