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由於早些年過熱的房地產投資,停緩建工程成為我國較為普遍存在的一種現象。這些矗立在城市中心或邊緣地帶的未完成的樓盤,被形象地稱為『爛尾樓』。日前,參加天津停緩建工程啟動研討會的業內人士和專家們認為,隨著我國正式加入世貿組織,寫字樓市場將日益向好,一些商用停緩建工程將迎來中心啟動的生機。
對於一個地區來說,存在較多的停緩建工程,不僅極大地影響了市容環境和投資環境,更嚴重地會給這個地區經濟發展帶來負面影響。天津市房地產經濟學會副秘書長、南開大學經濟學博士劉玉錄認為造成『爛尾樓』的原因主要有三點:1、爛在『人』上,決策失誤。2、爛在『錢』上,墊資包工。開發商透支,後繼資金不到位,就形成了爛尾。3、爛在『制』上,先天不足。一些國有企業在制度上發育不良,使其在越來越市場化的房地產業中力不從心。有的爛尾樓,開發商和銀行關系曖昧,甚至出現打白條貸款的事情。
盛世經濟論壇總經理齊世宏認為, 『爛尾樓』是現階段中國經濟的一個特殊的現象,有些爛尾樓不是樓『爛』,而是人心『爛』了,人的心態爛了。許多開發商觀念陳舊,依然追求當年的暴利,這種心態解決不了爛尾樓。當年不規范的市場,可能會有獲得暴利的可能,現在市場越來越健全,再也沒有了獲得暴利的空間。而中國加入WTO後,按照國際的操作規范,就必須改變心態,努力吸引外資,達到互惠互利。如果沒有這種心態的改變,利益獨佔,只會出現更多的爛尾。
天津萬順置業今年8月,首次通過拍賣購得位於天津繁華商業地段的一『爛尾樓』——九川大廈,成為天津第一個在『爛尾樓』項目上吃螃蟹的人。這家公司副總經理凌朝翔認為:有些爛尾樓不是樓不好,而是『爛』在了資金上,所以購買爛尾樓並非一件壞事,而是確實有金可挖。
凌朝翔把他們公司購得九川大廈稱作『爛攤子』裡揀金子。凌朝翔認為,商業行為都具有風險性,但同時風險和利潤常常是成正比的。他們投資九川大廈項目,首先是看好了這個項目的發展前景,加入WTO後寫字樓會有更大的發展。他們將根據我國入世的形勢,根據市場的需求重新定位,重新設計,將項目定位為國際化智能型大廈,滿足不同國籍的客戶需要,這樣就更能接近市場的需要。
戴德梁行房地產顧問公司總經理崔晶雪說,現在有不少停緩建工程是酒店、公寓、商場等商用建築,隨著我國加入世貿組織,這個市場將有更多的發展機會。以天津戴德梁行指數為例,如果1996年一季度指數為100點,到1998年四季度指數下降到49點,現在已恢復到60多點。從目前來看,我國入世對房地產的全面影響還不是很明顯,但是已在逐漸顯現,寫字樓市場正逐漸好轉,供求關系正悄悄發生變化。
凌朝翔認為,市場存在的這些差距,就是投資商與開發商的發展空間。一項對天津地區的調查顯示,10月份,天津商服用房指數為780點,比上月增長了5點。對寫字樓用戶最新問卷調查顯示,入駐甲級寫字樓的客戶中有35.8%對現駐的寫字樓不滿意。用戶的不滿主要集中於對電梯數量少且速度慢、員工餐廳差、大廈的停車位少等三個方面。
面對日益凸現的『爛尾樓』商機,劉玉錄認為,『爛尾樓』的開發商應調整患得患失心態,樹立『機會成本』概念,不應該一味地堅持我已經花了多少多少錢,因為不考慮解決措施還會失去多少。
一些業內人士認為,在今後的管理中,要做好預防工作。
首先,要加強宏觀調控。現在已經形成的爛尾項目基本上都是在過去沒有宏觀調控的情況下匆忙上馬的。
其次是要制定對上馬項目的監控手段。建議使用國外通行的雙擔保制度,開發商必須找有信譽的大公司作為擔保單位纔有權利開工。這也是加入WTO之後與國際接軌的一方面。其次,必須嚴格執法。其實國家及地方現在都有一些政策法規,例如土地幾年不用即可由國家收回等等。這個法本身已經很具體了,但是在具體執行時卻沒有很好地使用。
其他方面還有加強行業自律,成立行業協會,在行業內互相監督、互相制約;建議政府成立專門的機構,授權給他們管理或收購『爛尾樓』等等。
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