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中國房地產業協會會長楊慎日前就本世紀前10年的住宅建設和人居發展戰略發表看法,主張重點實行精品名牌、多元化投資等五大發展戰略。
楊慎介紹,大規模的住房建設已使多數居民住房條件明顯改善,2000年城鎮人均住房建築面積達到20.4平方米,農村人均住房面積達到24.8平方米,都比過去提高兩倍以上。就總體而言,我國住房嚴重短缺的時代已基本結束,群眾對住房的需求正從生存型向舒適型轉變。今後十年我國住宅建設將處於總量增加但增速減慢、穩定協調發展的階段。總量增加的因素是人口自然增長和城市化進程加快,增速減慢的原因是受收入水平制約,有效需求不足。
楊慎認為,要實現世紀初年住房建設目標,除堅持國家已經出臺的各項法規政策外,重點實行五大發展戰略。
這五大發展戰略:一是精品名牌戰略。楊慎認為,創建精品名牌不能靠行政命令,也不能搞層層評比,主要靠市場機制自身具有的公平競爭、價格合理和售後服務來體現。一般說來,精品住宅應包括以下基本內容:第一、設計新穎,功能合理;第二、質量精細,設施齊全;第三、環境優美,居住方便;第四、服務周到,企業守信。所有這些,均以消費者認同為准則。政府的任務主要是立法、執法和監督。
二是多元化投資戰略。隨著市場經濟體制的建立和投資體制改革,房地產業成為開放度最高、競爭最充分的行業之一。今後發揮國有經濟的主導作用,應以確保國有資產增值保值為目標,通過資產重組發揮國有經濟的控制力來實現。現有的國有企業,除保留少數效益特別好、業績特別突出的以外,原則上全部退出。
三是大公司發展戰略。即以大城市為基礎,打破地區和所有制界限,組建少數資產上百億元、年開發能力過百萬平方米的大型企業集團,並以它們為核心,集合部分資信好、有特色的中小企業,形成規模適度、競爭有序、優勢互補的產業組織結構。
實行大公司戰略必然涉及現有企業重組,也應在國家方針政策指導下,主要通過市場整合資源的途徑來實現。一是提高入市門檻,今後原則上不再批准新成立三級以下的開發企業及項目公司,對二級以上企業也要從嚴掌握。二是建立市場退出機制,對那些素質低、實力差和經營行為不規范的企業,通過整頓和規范市場經濟秩序及時清理出局。三是提高售房標准,多層樓房沒有封頂,高層樓房完成投資額不到三分之二,不准出售。四是嚴格貸款條件,企業所需項目貸款必須『四證』齊全,自有資金不少於30%。通過上述途徑可望改變目前企業過多、行業整體素質不高的狀況,有利於大公司戰略的實施。四是城鄉一體化戰略。工業發達國家人口流動的規律,是先由農村向城市集聚,隨著前工業化時代的結束,再由城市向小城鎮或農村返流。我國為了提昇農村工業化水平和產業結構調整的需要,農村人口和城市人口同時向大城市郊區和小城鎮雙向流動。目前廣州、上海、北京等城市郊區人口比例均在40%以上,並有進一步擴大的趨勢。因此,未來大城市郊區和衛星城正在成為新一輪房地產開發的熱點;沿海發達地區部分小城鎮,也開始運用城市開發的經驗,按照『統一規劃、合理布局、綜合開發、配套建設』的方針進行試點,並取得較好的成效。精明的開發商應放眼未來,走出城市鬧區,到小城鎮謀求發展。國家亦應制定鼓勵開發商參與小城鎮建設的優惠政策。
五是可持續發展戰略。住宅是各類消費品中耐久性最長、耗用資源最多、同生態環境結合最密切的產品,僅是消耗的各種建築材料,每年就達30億噸。房屋投入使用後,仍需不間斷地用水、耗電、供熱、制冷、生產垃圾,其功能好壞對社會可持續發展關系極大。為此,應結合當地實際,把營造綠色住宅提上重要議程。
綠色住宅是以可持續發展戰略為指導,在住宅的建設和使用過程中,有效利用自然資源和高新技術成果,使建築物的資源消耗及時對環境的污染降到最低限度,其中尤以節水最為重要。通過建造綠色住宅為人類創造舒適、幽美、潔淨的居住空間。
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