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日前,萬科公司董事長王石在接受京城媒體記者采訪時,就該公司今後的發展方向、香港華潤集團入主萬科後的合作方式,發表了他的個人看法。
先從華遠脫離華潤說起前幾天,京城媒體對北京一較具規模的開發商———華遠集團老總對外稱要脫離華潤公司一事,給予了特別的關注。這不僅是因為華遠公司在京城地產開發中佔有一定的份額,其脫離控股公司———華潤集團,便意味著該公司的經營理念和在京的地產業務將有所改變;而且也會令京城房地產開發市場面臨重新洗牌。對此,王石也給予了高度關注。這是因為,中國華潤除了通過其旗下的香港上市公司北京置地間接控股華遠公司(控股比例達70%)外,華潤集團同時也是萬科的第一大股東。兩年前,華潤在其公司發展戰略上,加大了對內地房地產業的投資力度。
由於華潤既是萬科的大股東,同時又是華遠公司的絕對控股方,因而當時華潤首腦層推出了這樣一個戰略構想:通過對萬科與華遠的『嫁接』進行資源整合,使兩公司各自取長補短,全面介入北京地產市場業務。當時,華潤與萬科天津地產公司總經理郭均接觸,讓其以代表華潤的身份出任北京華遠公司總經理一職,而華遠地產創始人任志強則擔任董事長。此時,萬科老總王石是控股華遠公司———北京置地的獨立董事。
按京城地產界業內人士分析:盡管萬科公司早在九十年代中就介入北京市場,但由於缺乏土地資源以及與當地政府的溝通渠道不暢,因而一直在京城外圍『打游擊』。所拿地塊基本上是在當時不被看好的京城遠郊區縣。而華遠公司最早起家時隸屬於北京市西城區政府,由於北京市舊城改造有著大量的舊房拆遷與開發的業務,因而這一重擔責無旁貸地落在華遠公司頭上。在完成政府的舊城拆遷改造的同時,華遠公司也獲取了不少京城好地段的土地資源。
按王石的分析,萬科公司的強項在於,市場營銷、物業管理、產品品質以及萬科的品牌;華遠公司的優勢則是,征地拆遷,工程管理和在京城大項目運作的經驗。萬科的市場營銷是著眼於中國城市居民告別福利分房後的個人購買人群,華遠的市場重點則是根據北京市場特征,較為傾向於有著龐大吸納能力的單位集團購買,所建房大都為中高檔商品房。
作為萬科公司大股東和華遠公司的間接控股股東的華潤集團(華潤控股北京置地,北京置地控股華遠)認為,萬科公司的市場戰略和經營理念較為符合華潤今後在內地拓展地產市場業務的思路,於是委派萬科天津公司總經理郭均出任華遠總經理一職。這對有著十分成功輝煌業績的華遠公司老總任志強來說,無疑是一個不得不接受的痛苦選擇。由於兩強相遇,雙方在經營理念,市場判斷和企業文化等方面產生了一系列的碰撞。雖然歷經近兩年的磨合,但最終華遠公司董事長任志強還是選擇了退出,協議轉讓其持有的18%北京置地股份,帶走了華遠的公司品牌。
萬科高管人員流失問題已解決針對近期有媒體報道說
,北京萬科高層管理人員的頻頻變動說明萬科在北京市場舉步維艱的說法,王石頗不以為然。王石稱,北京萬科的人事變動對經營沒有影響。去年,北京萬科的經營規模是3個億,今年1?8月北京萬科的經營銷售是5個億,這本身就很能說明問題。對於北京萬科前任老總林少洲的辭職,王石首次對外披露了其內情。按照萬科的人事制度規定,公司總部對各大城市的地產公司老總要定期輪換,以免產生『地方諸侯經濟』。當時,萬科總部要將上海公司老總林漢斌與北京公司老總林少洲進行對調,但兩人均不願意。萬科首腦層估計,他們倆人中可能會有一個離職,但沒想到這兩人都先後辭職。王石稱這對萬科在這兩個城市的經營業務沒有太大影響。因為萬科已建立了較為完善的職業經理人管理體系。前一段時間,萬科的高管人員有些流失,但目前萬科對用人制度做了相應的調整並取得實效。除了以前離去的高管人員開始回流外,萬科也開始注重到別的公司『挖掘』萬科所需要的人纔。王石坦言,如分家後的華遠公司一些工程技術骨乾人員就是萬科公司所關注的重點。目前來看,萬科公司的高管人員隊伍是穩定的,這對公司今後的發展至關重要。
資金短缺是萬科發展的瓶頸針對在萬科中報裡所披露的財
務報表中,現金流呈現負值這一現象,王石解釋為是因為近期加大了在一些中心城市的土地儲備所致,這些土地儲備的增加給萬科地產開發的影響在明年將顯現出來。不過資金短缺,確實是萬科地產發展中的一個瓶頸問題。針對這一情況,目前通過幾條途徑將使資金壓力有所緩解。一是股東大會通過發行公司可轉換債券;二是將萬科旗下贏利能力頗強的萬佳連鎖零售店轉讓,獲得大筆資金;三是華潤公司將加大對萬科的投入。
據王石透露,華潤通過法人股轉讓和在B股二級市場增持萬科B股後,成為第一大股東。盡管華潤是在今年B股市場放開之前增持的萬科B股,但基於其公司長期的戰略考慮,華潤公司不會減持萬科B股以獲取股價早已翻番的資本利得的。但在2003年以前,華潤暫不會進一步增持萬科股份。取而代之的做法是,華潤將以資金實投的方式介入萬科地產業務。具體地說,就是華潤將按大約50%的比例,投資一些萬科在各大中心城市的地產開發項目。
當談及近日有媒體將萬科與青島海爾這兩家企業的比較時,王石認為,如果有人將萬科與青島海爾相比,將令他感到榮幸之至。因為無論是從企
業知名度、品牌,還是規模及經營管理的角度看,萬科都是與青島海爾無法相比的。但萬科經過近兩年的調整,出售了所有與地產無關的業務,專心致志做主業。因此,有信心做大市場規模,使之成為國內房地產界的知名品牌。
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