|
||||
現在社會上有一種現象:很多人攢夠了10萬元不敢買車。為什麼?怕養不起———上保險、交養路費、修車、油兒錢……一年下來怎麼也得萬八千的。與此相反,很多人貸款借錢,湊夠了30萬元就敢買房。為什麼?因為以為買了房就萬事大吉了,根本沒想到每月除了還幾百上千的貸款以外,還要交一二百元甚至更多的物業管理費,而且不管房子住與不住,這個錢要永遠交下去。於是不少人在買房之後纔發出『買房也怕養不起』的感嘆。
物業管理費用多高為宜
認為物業管理費用高,是很多業主感嘆養不起房的根由。究其原因,市居住小區管理辦公室劉志宇主任認為有二:一是原來物業管理是由單位或國家作為一種福利提供給住房人,現在變成了個人掏錢購買的商品,出這個錢,對很多購房人來說還不習慣,難以接受;二是目前物業管理經營行為不夠規范,機制不健全,有些項目存在收費與服務不相符,質次價高的現象。劉主任認為,其實物業管理費用高與不高,關鍵要看物業管理的水平、深度和質量。要想生活舒適,物業得以保值,就需要花相當多的資金來進行管理。一個住宅小區,綠化、保潔、保安工作做得好,房子養護維修得好,業主的生活質量纔能提高,所購物業也纔能得以保值。發達國家有些已建成近百年的房子,看起來還很新,住著也很舒適,就是日常維護管理得好。比如3年粉刷一次外牆面,定期更換水管、電線,主要設備定期檢修……而我們有些房子卻『未老先衰』,比如前三門鋼混結構的樓房,本應100年至少七八十年的壽命,現在纔二三十年,已破舊不堪。業主身住其中,很難有好的生活感受。有研究報告認為,一個城市將當年新建住宅投資的15%用於物業管理維修的費用,是比較合適的。一套房子如果花50萬元購買,使用六七十年,其間的物業管理費用,也將是一個可觀的數目。
現行物業管理費用高不高
當然,以上只是從理論上講,物業需要相當多的資金來養護管理。而就目前我們一些物業管理的現狀來講,現行的物業管理費用是高還是低,又是另一個問題,也是目前許多業主和物業管理企業發生矛盾的焦點。很多業主認為物業管理企業並沒提供多少服務,只是站站崗,掃掃地,收收水電費,每月交一二百元物業管理費太多了;可物業管理企業也有牢騷:每平方米不到一元的管理費,別說贏利了,能保住本兒就不錯……物業管理費是高還是低,好像是永遠打不清的官司。
對此,專門從事物業管理研究、培訓等工作、具有國外先進管理經驗的瑞贏物業研究所朱孝安經理認為,要弄清這個問題,首先應該要求物業管理企業拿出你的物業管理費用預算細項來。比如管理這個小區,你用了多少保安人員、保潔人員、綠化養護人員,他們的工資、福利開支是多少?公共區域的水電費要花多少錢?清運垃圾、化糞池清掏、物業管理用房的費用是多少?物業管理人員有幾位,工資福利等開支又是多少……仔細看一看,算一算,收費是否合理,是高是低,便可一目了然。
為了規范物業管理,考慮到一般居民的經濟承受能力,市政府規定,除高檔住宅的物業管理收費實行市場價,收費項目及標准由物業管理企業與物業管理委員會協商確定外,普通住宅和經濟適用房的物業管理收費標准,均執行有關部門制定的指導價,現行標准是普通住宅約每平方米每月1至2元(分多層與高層),經濟適用房約每平方米0.5至1元。物業管理企業認為按此標准收費,只能提供最基本的服務。也往往是在這些小區,業主與物業管理企業的矛盾比較多。物管企業往往因為無利潤可賺而減少服務項目,降低服務標准。其結果是引起業主不滿,拒不交納物業管理費,形成惡性循環。
為此曾有人主張取消政府定價。可不容忽視的是,目前我市中低收入家庭仍佔絕大多數。買房者除了一些中高收入家庭外,還有不少拆遷危改家庭。他們雖然住上了商品房,但還沒有達到花錢買享受的生活水平。因此在現階段,特別是普通住宅和經濟適用房,物業管理收費標准仍需要由政府制定指導價,將其限制在廣大住戶能夠接受的水平。
提高物業管理水平是關鍵
在此情況下,如何保證物業管理行業的健康發展,擴大物業管理覆蓋面,提高物業管理水平呢?有識之士提出了以下建議:
一、物業管理企業要擴大規模,降低成本。在本市首家物業管理企業招投標項目美林花園中中標的天鴻集團燕僑物業管理公司經理辛偉民認為,物業管理確實是微利行業。面對本市相當多的普通居住小區和經濟適用房住戶的承受能力,物業管理企業尋求生存和發展的惟一出路,就是通過整合,擴大規模,降低成本,規范管理。那些既無品牌又無規模的小企業將很難生存。
二、通過積極的宣傳、引導和示范,讓廣大業主盡快接受新的住房消費觀念。買房人應認真考查所買物業的管理情況和收費標准。有經濟承受能力或做出相應的計劃,再決定買房。這樣能在一定程度上降低物業管理的難度,減少物管企業與業主的糾紛。
三、業主加強自我保護,積極參與小區物業管理,是提高物業管理水平的主要措施。市小區辦提醒購房人,在買房前,應向開發商索要在政府部門登記過的《房屋使用、管理和維修公約》,沒有《公約》或《公約》中對物業管理服務存在缺陷的商品房,不應購買。業主進住後,應盡快要求物業公司成立業主委員會或直接到區縣小區辦申請成立業主委員會,對物業管理工作進行監督。
四、呼吁有關管理條例盡快出臺。瑞贏物業研究所朱孝安經理特別提到,要保證本市物業管理企業能夠健康發展,大力推進物業管理市場化、專業化和社會化進程,市有關部門應盡快出臺更合理、更完善、更切合實際的物業管理條例,規范物業管理各方的行為;同時大力推行並規范物業管理項目的招投標制度,把公平競爭、優勝劣汰作為提高行業整體水平的重要機制。
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||