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北京市統計局數據顯示:前5個月,北京開復工各類商品房3554.1萬平方米,同比增長了29.6%,其中住宅佔2526.3萬平方米,與去年同期相比,增長了39.5%。商品房新開工面積達805萬平方米,同比增長了77.4%。其中,新開工住宅面積佔705.6萬平方米,同比增長了90%。竣工各類商品房146.8萬平方米,其中住宅佔108.5萬平方米,分別同比增長50.3%和48.3%。今年前5個月,本市商品房銷售在上年同期成倍增長的情況下,不僅沒有出現下滑,而且連續數月維持在一定增長水平,截至5月底,累計銷售各類商品房177.5萬平方米,在同比增長1.7倍的基礎上繼續增長9.5%。在這已銷售出去的177.5萬平方米商品房中,商品住宅銷售面積達167.3萬平方米,同比增長5.7%,其中個人購買佔91.6%,同比增長了12.2%。4月份的統計顯示,個人購買商品住宅銷售額增長34.6%,平均售價4500元/平方米,比上年底每平方米上昇169元。
另據北京市建委統計,北京市1999年底空置房屋面積為624萬平方米,2000年底空置房屋面積為627萬平方米,到今年3月底,空置房屋面積只有604萬平方米。
供求關系不會很快逆轉
從數據來看,新增的商品房開工面積確實非常驚人,同時銷售量仍然大於竣工量,個人購買的高價位商品住宅比重還在上昇,空置房面積則在緩步下降。這樣的數據說明,目前北京的商品房市場是有需求支橕的,但開工面積還是大於銷售面積,考慮到開工面積還在擴大,等到這些新開工面積竣工,竣工量就有可能超過銷售量,供求關系有發生逆轉的潛在危險。供求關系會逆轉嗎?
供給的增長是肯定的,從項目量及上市量、入場的開發企業數量、資金流入量和開發商到處找地等種種跡象都可看出。開發商都有隨大流的羊群心理,在行情普遍看好的情況下,加入競爭可能贏利,也可能虧本,但不加入競爭,就連贏利的機會都沒有,因此,即使行業外的企業也都會想方設法加入競爭,目前北京房地產就有明顯的羊群效應:三外企業紛紛挾資湧入北京。這樣一來,使得居高不下的房價找到了新的支橕,因此,不能指望他們給北京的高房價降溫熄火,相反,他們會把北京房價送上更高處。
同時,普通商品房的需求也有上昇的空間。理由是:
一,國家整體經濟向好,物價水平明顯回昇,在這一輪經濟增長中,整個房地產市場正處在上昇期,無論是政策環境還是市場環境都很利好。在國民經濟尚未完成增長周期的情況下,房地產業不會單獨提前出現反周期的運動。
二,購買普通商品房的客戶群還在擴大。中關村、中央商務區、城區危改、綠化隔離帶和市政建設等幾大工程以及希望改善住房的消費需求將創造出新的購房人群。北京市政協城建委對北京住房市場發展情況的調研也從一個側面說明了這一點:今後5年北京市城鎮居民住房年需求量可從900萬平方米增長到1200萬平方米左右。
三,購買力在提高,一方面,收入水平在緩慢上昇,另一方面,工資收入中住房消費含量在增加,房改補貼正陸續發放到位。
四,如果經濟適用房真的將限制在年收入6萬元以下的家庭購買,原先購買經濟適用房的高收入人群將有部分轉向普通商品房。目前購買高價位商品房比重和新盤價格的上昇,說明市場供求關系還未對房價產生明顯影響。偉業指數顯示,今年1季度普通住宅類新項目共有29個,其中價格高於上季度綜合價格的共有15個,佔新項目總數的52%。
威脅商品房的兩把劍
由於導致北京房價居高不下的幾大因素不會很快消除,因此商品房降價只能寄希望於高端客戶資源的日益枯竭,及與普通商品房品質相仿、位置相近、價格差異不大的房子供應量的明顯增加。
北京人的財富明顯集中在少數人手裡,這部分客戶一般都是二次三次置業,因此北京房地產高端市場需求量到底有多大,很難估計清楚。
增加經濟適用房的供應量是降低房價的一個辦法。經濟適用房本意就是拉低房價,要達此目的,只有兩個途徑:讓經濟適用房向商品房靠攏,真正分流商品房的客戶,這就必須讓經濟適用房『進城』,至少進到三環四環附近地區,形成對商品房真正現實的威脅,如果還是在城外老遠的地方轉悠,面積還是那麼大,一旦真的限買,不僅根本起不到拉低商品房價的目的,反而有可能逼著原來購買經濟適用房的大戶去購買商品房,這樣一來,大戶跑了,小戶又買不起大屋買不起車,就連自己都死定了;這招如因地價等因素無法實現,那就把經濟適用房的標准趕緊嚴格降下來,並盡快實行限購政策,使之成為真正面向低收入家庭的帶有福利性質的半商品房。
激活房屋市場是降低北京房價的重要手段之一,大量低價(與新房相比)二手房的上市,和租賃市場的活躍,就會大大降低增量商品房的價格。上海已初步形成的一二三級市場聯動的市場交易運行體系是其房地產市場量增價跌、交易活躍、房價趨於合理的主要原因。因此必須在二三級市場上下點立竿見影的工夫,再也不能乾打雷不下雨了。
這兩條措施雖說是個降低房價的好辦法,但在什麼都比別人慢一拍的北京(比如福利分房,北京就一延再延)還是感覺遠水解不了近渴。
對於買房人來說,籠統地說房價高低沒什麼實際意義,要看房價的結構,包括區域、類型、品質、時間四個方面,即同一區域、同類產品、同樣品質的房子,扣除物價上漲因素,與去年同期相比是漲還是降了。另外,還要看是一手房還是二手房,如果是一手房,每年上漲10%是正常的,因為它要背負利息、風險等經營費用,低開高走是必然的,與房子昇值無關。在整體房價下降很難的情況下,購房者可以消極抵抗,也可以積極出擊。所謂消極抵抗,就是作壁上觀,持幣待購,什麼時候開發商橕不住了,那時再從容入市,看誰耗得過誰;積極的辦法是,打破諸如地域等固有觀念,精打細算,在有些區域(如避開亞運村、中關村、CBD等熱點地區)、有些項目(如一手地項目、某些新上市的已購公房)、有些時候(如開盤和尾房時)還是能買到房價性能比較合理的房子
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