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針對住房金融市場秩序的混亂,央行終於決定痛下殺手。
在日前公布的《關於規范住房金融業務的通知》中,央行要求各商業銀行嚴格審查住房開發貸款發放條件。規定住房開發貸款對象應為具備房地產開發資質、信用等級較高的房地產開發企業,企業自有資金應不低於開發項目總投資的30%,同時,開發項目必須具備『四證』。
對於商業銀行發放的個人住房抵押貸款,央行要求貸款額與抵押物實際價值的比例(抵借比)最高不得超過80%,嚴禁對借款人發放『零首付』個人住房貸款。
央行新規定的發布,恰逢我國房地產開發再次昇溫,大中城市房地產價格穩步上揚,因此,引起了業內的廣泛關注。
住房金融蘊含風險
近幾年,我國住房金融業務發展迅速,對拉動國內需求,推動國民經濟發展起到了積極作用。截至2001年4月末,商業銀行個人住房貸款餘額已達4073億元,與1997年末的190億元相比,增加了3883億元,每年的增長速度都在150%左右;2000年,商業銀行個人住房貸款增加額佔到全部貸款增加額的19%,2001年1-4月,這個比例達到了22.6%。
但是,作為一項新興的金融業務,住房金融仍處於探索和積累經驗階段。個人信用體系、住房交易市場等住房金融發展的基礎條件還不健全;部分商業銀行還不能正確認識和把握個人住房貸款的風險,住房金融業務發展過程中也出現了一些問題,有的銀行對不具備開發資質的公司或『四證』不全的項目發放貸款;有的銀行放松信貸條件擅自推出個人住房貸款業務品種,有的銀行內部管理薄弱,對貸款項目審查不嚴,甚至出現對同一項目重復貸款的現象,影響了正當的業務競爭秩序,既不利於防范信貸風險,也不利於房地產業的健康發展。
取消『零首付』事出無奈
對於銀行和房地產公司而言,首期付款能夠起到兩方面的作用:一是首期付款一定程度上可以證明借款人的支付能力,減輕借款人財務負擔;二是首期付款能夠約束借款人的交易行為,使其慎重作出購房決策並履行還款義務。
但是,隨著住房產業和住房金融的發展,市場競爭日趨激烈,一些住房開發企業和銀行競相打出『零首付』的旗號吸引客戶。
據了解,市場上的『零首付』住房貸款大致可分為以下幾種情況:一種是購房者支付住房開發企業的全部購房價款都從銀行貸款取得,個別開發企業甚至虛增房價,使得虛假房價款按規定貸款比例計算的貸款額與實際應付房價款相等,以欺詐的手段造成銀行事實上發放『零首付』貸款。另一種是開發企業銷售住房時只收取購房者80%價款,這部分價款按照規定貸款比例從銀行貸款取得,剩餘部分價款由購房者在一定期限內一次或分期付清,借款購房者不需要支付首期付款,也造成事實上的『零首付』貸款。此外,部分商業銀行推出了新的業務品種,借款人以擁有完全產權的舊房抵押或有價證券質押從銀行貸款,以該筆貸款作為購買新房的首期付款,個別銀行將這種新業務也稱之為『零首付』貸款。
以上種種形式,或者是直接違反人民銀行規定,或者是規避銀行貸款管理,或者是誤導消費者,對關於首期付款比例的規定造成衝擊。人民銀行此次專門針對『零首付』重申關於貸款比例的規定,目的就是要規范市場行為,維護公平競爭環境。
對於不動產抵押來說,銀行都有一定的抵押率,房地產一般是七成。根據商品房成本和供求關系,商品房的價格會隨之波動,幅度大約是20%至30%,因此,發放最高為八成的按揭貸款,即使貸款人沒有還款能力時,房產的價值猶存,銀行的資金不會承受太大的風險,而如果是『零首付』,抵押物的價值不足以抵償還款額,資金風險必然爆發。
業內反應較為平靜
對於央行『禁令』的出臺,房地產業較為平靜,這一方面是因為這幾條規定早在幾個月前就在業內傳開,媒體也就此進行了許多討論;另一方面是大家對認為『零首付』遭封殺不會影響房地產市場和購房者正常的貸款程序,也不會有人因此被擋在購買商品房的門外。
某房地產公司老總就認為,如果消費者沒有商品房價值20%至30%數額的存款,就不適宜買房置業,即使搭上『零首付』的便車,巨額的經濟負擔也會吃不消。一位開發商認為,這還可以防止人們因『零首付』而頭腦發熱購房,減少此後產生的不必要糾紛。
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