今年以來，接連有幾個著名期房項目在交樓入住時陷入困境。與此同時，關於入住的糾紛也成了眾媒體爭相報道的重點。關注入住、關注交樓不僅是媒體的職責，而且與開發商和業主的切身利益緊密相關。入住是業主喜遷新居，也是開發商功成名就的日子，但這一本應是歡喜的時刻卻因種種原因成了業主與開發商矛盾總爆發的日子。

　　京城的房地產項目從開工到交樓一般需要兩年時間。經過1998年、1999年和2000年的高速擴容後，今後幾年將是各個項目集中交樓的時期。從今年年初開始，幾個曾經一度十分熱銷的項目在交樓時出現問題：有的工期延誤，無法按合同約定按時交樓；有的工程質量不過關；有的交樓標准與銷售時承諾的狀況不符。

　　對於常見的交樓問題，開發商有著不可推脫的責任。例如，延期交樓的問題多數是由於開發商經驗不足，對於施工中的種種困難沒有充分的准備。一旦遇到冬季嚴寒或原材料不能及時到位等不可預知的情況，就會直接影響工期。而交樓標准與銷售時的承諾無法兌現的問題則多數因為開發商在銷售時的宣傳廣告過分誇大和美化了自己的項目。這樣雖然可以使銷售周期縮短，資金回收加快，但這種短期行為卻為今後的交房醞釀了極大的風險隱患。因為，『丑媳婦』早晚是要見『公婆』的。另外，開發商忽視與業主的交流也是造成矛盾的一個重要原因。一些開發商在售樓時把業主當上帝，但一旦交錢之後，就對業主不理不睬。對於業主提出的問題或是敷衍了事，或是遲遲得不到答復，致使問題越積越多，怨氣也隨之而來，總有一天會來個總爆發。

　　而發生交樓糾紛時，業主雖然往往以弱勢群體的面目出現，但也有需要引以為戒之處。一些買房人在簽訂購房合同時沒有仔細閱讀合同條款就草草簽了字，等到問題出現時纔發現合同條款中處處對自己不利。另有一些業主是受了買房投資昇值的誘惑，希望自己投資的房產在交樓時能大幅昇值。但隨著市場競爭的加劇，後來出現在同樣地段、同樣品質的物業價格卻比自己的物業便宜很多，於是便百般挑剔，希望能達到退房或賠償的目的。

　　有業內人士說：『房地產市場進入期房時代，必然會使房產糾紛增加。這是一個必經的階段，隨著相關法規的完善，市場的成熟，買房人和開發商的成熟，糾紛會得到有效的控制。』

　　設計師：圖紙總比房子漂亮

　　『為什麼圖紙模型比蓋成的房子漂亮？』

　　『為什麼總有這樣那樣的地方跟當初畫的不一樣？』

　　新房入住時，消費者的疑問當中實際上與設計施工過程中的變更密切相關。一位有豐富設計和施工經驗的建築師說，買期房本身就存在著風險，由設計到實施帶來的變化是必然的，選擇了看著圖紙挑房子，實際就是選擇了形式，而把品質當作賭注押在了開發商、設計人員和施工隊伍身上。

　　■設計的過程就是不斷推敲，直到施工進行到最後

　　對建築師和參與工程設計的水、暖、電等各方工程師而言，設計一幢房子是集體合作的過程。任何一個設計者都會從開始到最終不斷與各方磨合、不斷解決由設想到實現過程中的一個個矛盾。

　　就拿一套居室的戶型圖來說，若乾條線標定的是牆（及門、窗）的位置、尺寸，而更深層次的涉及到選材、施工技術等方面都有可能在深入設計和施工過程中發生變化。雖說用來售樓的圖紙也是經過仔細設計的，但它畢竟是個中間過程的成果，未來的變化是必然的。

　　說是必然，但並不是為誰開脫，有責任心的開發商與設計者會通過推敲將房子實施到力所能及的『完美』（任何設計最終都將留下遺憾），或至少與當初對購房者的承諾兌現，這是理想狀態。但不排除時下存在的不能不引起購房人憤然的情況，那就是吹得天花亂墜、實際簡化和降低標准、以達到開發商最終獲取最大利益為目的的行為，這是導致對期房的期待大大受挫的原因。

　　■造價的限制直接影響設計的實現

　　一位建築師在講解未來將實施的設計方案時說，如果能有70%的設想完全實現，他就很滿意；同時另一位建築師這樣說，設計方案就是在工程造價、工程進度、施工技術等多方面因素形成的夾縫中逐步實施的，還不是簡單用百分比來衡量那麼簡單。

　　對於開發商，追求盡可能多的投資回報是情理中的事。由於造價的限制，設計會隨時調整。舉個簡單的例子，圖上標定的牆面材料到施工中有可能被換作低品質但看似相同的替代品，設計之中的牆面轉折、線腳有可能因為施工技術要求高、實施慢而被簡化處理。在這些磨合過程中，設計師所做的就是在壓低造價的基礎上盡量實現原設計。這些類型變化為購房者所造成的使用上的影響幾乎沒有，甚至不易被察覺，但諸如牆體位置變化、房間格局變化、偷面積、減尺寸等就屬於擺在明處的『漏洞』，引起糾紛也就成了必然。

　　■追趕工程進度迫使設計變更

　　每個樓盤的產生都是急活兒，設計和出施工圖的時間已被壓縮到極限，必然存在設計考慮不周的地方待施工配合時解決，而施工進度也是一天天趕，用封頂的時間為限倒計時。開發商、設計方、施工方都在高度緊張的狀態下最大地實現自己的目的和共同的結果，一切以實現為目的，最終可壓縮彈性最大的就是設計方，設計的屈服、對最初設想的簡化成了達到低投入、按時完工的最簡單手段。這種情況幾乎出現在每個項目當中。

　　有責任感的設計師會在一次次無奈、一次次爭取之中修正設計，想出盡量使方案損失最小的辦法。而另一些設計師，圖省事兒，隨它去吧，無大礙就好。

　　每個工程實施都是一個從無到有、充滿創造性的復雜過程，這其中會產生的種種變化不是三言兩語能夠說清的。對購房者而言，略知一些原因是必要的，但更重要的是做好心理准備：圖紙、模型永遠不可能代表未來屬於自己的房子。

　　那麼，正視這一事實之後，面對變化就應平和冷靜。

　　■善意的變化有利於購房者

　　有一種變化是善意的修正，是設計師對作品的完善。比如房間的內部格局與當初圖紙不符時，其中一種可能是向更合理的布局的調整。這種變化有利於購房者，也是房子的制造者責任心的體現，但這種情況一般不會引起糾紛。

　　■惡意的變化直接損害購房者利益

　　比如房間面積縮小，由於施工質量差帶來的房間牆體位置變動，樓與樓的間距與日照間距要求不符，外部環境不能按圖紙實施等，這些屬於壓造價、趕進度帶來的變化是購房者最頭疼的事情，糾紛也因此產生。

　　有人說，北京的購房者越來越累，為了避免吃虧，人人都往住宅專家型發展，即便如此，有些屬於隱蔽工程的變化還是防也無方的。比如除了土建工程之外的水、暖、電方面，選材、質量對普通人來說好壞難辨，即便把各種管線暴露出來給購房者看，也不見得能看出一二。

　　好在，通過市場經濟自身的調節機制，房地產商不能不更多地考慮使用者的真實需求，以免失去市場；面對眾多洋設計的切入，更多的本土設計師更主動地探索著在『夾縫』中創造好作品的方法。而隨著購房者的不斷成熟，市場將會趨向良性循環。

　　法官：『收樓案』頻繁出現

　　商品房入住糾紛法院如何審理此類案件受到廣泛關注。記者近日采訪了海淀法院馬軍法官。

　　■審查開發商手續是審案步驟

　　房屋驗收入住屬於售房過程中的一個關鍵環節，法院在審理涉及售房案時對房地產開發商應辦理的手續要進行審查，當開發商在應辦理的手續方面不全時，要承擔合同無效法律責任。按有關法律規定，合同無效開發商應把購房款退給購房者，並承擔因過錯給購房者造成的損失。據馬軍法官介紹，由於商品房銷售包括商品房現售與商品房預售，因此法院在審查涉及售房的案件時對開發商的審查也不一樣。其中對商品房現售的審查要看是否符合以下條件：1、企業法人營業執照和房地產開發企業資質證書；2、取得土地使用權或者使用土地的批准文件；3、建設工程規劃許可證和 施工許可證；4、已通過竣工驗收的證明；5、供水供電、供熱、供氣、通訊等配套設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期；6、房

　　地產開發企業在商品房出售前將房地產開發項目手冊及符合商品房現售條件的有關證明文件報送房地產開發主管部門備案的證明。

　　對商品房預售的案件，法院審查房地產開發企業的手續有：1、企業法人營業執照和房地產開發企業的資質證書；2、土地使用權證書；3、建設工程規劃許可證；4、已投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，並確定施工進度和竣工交付日期；5、商品房預售許可證。

　　■補充協議效力如何

　　在購房者與開發商簽訂商品房買賣合同後，又簽訂了補充協議，法院會如何認定呢？馬軍法官說，簽訂合同後經常會因為情形變化而簽訂補充協議， 對原合同中面積差異、交房期限、房屋設計等做出新的約定，這種約定只要是雙方當事人自願且無違法之處，法院會認定補充協議有效，按補充協議的有關條款進行判決。

　　■延期交房如何判決

　　開發商延期交房是產生糾紛的一個重要原因。如一位購房者反映在簽訂合同時已交3萬元定金，合同中還約定遲交房開發商給付違約金，開發商未按期交房超過3個月，購房者提出退房（解除合同）並要求賠償，購房者能既得賠償金又拿違約金嗎？馬軍法官認為，開發商違約，購房者提出退房應予支持，開發商應當承擔違約責任。《合同法》第161條明確規定：當事人在合同中既約定違約金又約定定金的，一方違約時，對方可以選擇適用違約金或定金條款，即開發商按合同中約定的違約金條款按實際延遲交房的天數支付違約金（一般為每日支付房款萬分之三）或雙倍返還，二者只能選其一。另外還有一種情況，購房者在開發商延遲交房後經交涉，開發商同意支付違約金並已交給購房者，延遲交房達到3個月後，購房者要求退房，仍有權選擇違約金或定金條款。在選擇開

　　發商雙倍返還定金時，前期領取的違約金不必退給開發商。

　　■廣告宣傳不能視為合同條款

　　馬軍法官講，商品房銷售廣告和宣傳資料應當真實准確，但買受人在購房時主要應依據買賣合同的約定，對於廣告宣傳資料中有而買賣合同中沒有的條款，如買受人認為必要，應當要求開發商加入該條款。對於一些銷售人員口頭介紹的情況，盡管可能存在虛假或不實之詞，但買受人在主張認定欺詐或虛假宣傳時，由於當事人難以舉證，法院也難以調查取證，所以法院在依法審查證據後無法認定存在上述事實。所以買受人維護自己權利的最有效方式，就是在合同中以補充條款的形式將具體要求及承擔責任的方式加以約定。(周宏 劉新雷 曉笠)