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一度被炒得沸沸揚揚的零首付住房貸款已悄然退出。中國人民銀行行長戴相龍日前指出,當前要加強整頓金融秩序,維護公平競爭的經營環境,特別防止在消費信貸中的惡性競爭,停止發放零首付居民住房貸款、不問用途綜合消費貸款。人民銀行這一決定引起了社會的廣泛關注。
工商銀行住房信貸部劉子剛總經理認為,人民銀行這一決定很有必要,發放零首付個人住房貸款對銀行規避風險十分不利。他告訴記者,工商銀行從開辦這項業務時就做出嚴格的規定,個人住房貸款的限額不能超過購房款的80%,以防止潛在的風險。同時,禁止各分行發放十成按揭的住房貸款。對於支付預付款有困難,又同時擁有現住房合法房產證的借款人,可以用現住房作為抵押,先借出首付款,並指定貸款用途只能用於購買新房。
那麼,為什麼要取消零首付住房貸款?劉子剛認為,發放零首付的住房貸款銀行要承擔很大的風險。比如,一旦樓價『縮水』,借款人會對此迅速做出反應,有可能棄樓而去,風險只能由銀行一家承擔。由於借款人沒有預付首付款,銀行貸款追回相當困難,甚至可能無法追回。如果借款人交納了一定比例的首付款,樓價發生變動或出現其他問題,借款人知道首先損失的會是首付款,因此在做出反應時會十分小心。
此外,借款人交納首付款實際也是對借款人資信的一種證明,能夠預付2至3成首付款同時也表明借款人有一定的經濟實力,這是對借款人資信狀況的檢驗。而零首付貸款難以檢驗借款人真正的經濟能力,因此可能出現潛在的還貸風險。
據了解,很多『零首付』不過是開發商售房制造的又一個噱頭。一位買房者介紹,他在看了某房地產項目的『零首付』廣告後,本以為可以不付首付款即輕松入住。但售樓小姐告訴他,用這種方式買房,不僅要交一筆數額不小的訂金,而且扣除訂金外,20%的首付款的其餘部分也要在幾個月內還清,再加上正式簽訂合同後,馬上就要開始月還款,負擔依然十分沈重。
大多數銀行都采取措施防范個人住房貸款業務中可能出現的風險。上海市工商銀行去年7月曾規定,借款人在購買商品房時,首期一次性支付20%以上的房款有困難,可以以自有產權房作抵押,來申請用於支付所購商品房首期房款的個人住房商業性貸款。首付款貸款額度一般不超過抵押物評估價的50%,抵押物必須是自有產權房,貸款額不超過新購商品房價的20%?30%,首付款期限最長為15年,同時抵押房產的房齡不能超過15年。上海市建行也有規定,首付款貸款額度則可達抵押房評估價的60%,抵押房既可以自有產權房,也可以父母的住房作抵押,貸款年限最長達30年。
事實上,上海工行建行的做法並不是真正的零首付,而是以新房舊房兩套房產作抵押在銀行貸款。從這裡可以看出,盡管在當時媒體和房地產開發商的廣告中廣為宣傳零首付住房貸款,但商業銀行對此仍十分謹慎。建設銀行北京分行一位人士當時曾表示,暫不推出『零首付』住房貸款,雖然『零首付』貸款數額也並不是很大,但銀行畢竟還是要承擔一定的金融風險。
但在很多地方,也有一些金融機構為競爭這個市場鋌而走險,推出的『零首付』項目確實十分誘人。在一些城市,只要是機關、事業單位的職工,都可以用『零首付』的方式在銀行貸款買房,而也有的地方根本無此限制。南京某房產開發商推出的『零首付』業務內容包括:購房者不論身份、職業,均可以『零首付』形式購房;房款可以分期支付,最長支付期為10年,也有的地方甚至推出了『零首付』的寫字樓。
盡管各地推出的『零首付』住房貸款含義不同,但有一點是共同的,就是『零首付』住房貸款可能會給銀行帶來極大的潛在風險。個人住房貸款是消費信貸業務中最受歡迎的品種,也是各家銀行競爭激烈的市場,但這種競爭應該建立在為借款人提供優質、高效服務的基礎上。目前我國個人信用制度尚未建立,銀行若以放寬貸款條件為手段競爭客戶,必然會付出相當大的代價。(徐涵)
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