房產經紀人是房地產交易的潤滑劑，然而目前廈門市房地產市場中經紀業務的成交量卻並不樂觀，同時，數百家的中介公司中真正擁有規模和口碑的專業機構也鳳毛麟角，這就提出了一個深刻的行業問題。

　　房地產經紀人是以提取傭金為經營特征，為房地產買賣、交換、租賃、置換等提供信息及信托勞務工作的中介人。在現代市場經濟中，經紀人對完善市場媒介，提高成交效率，加速房地產流通，為委托方提供高效優質的專業服務，具有重要作用。經紀市場是房地產市場一個不可缺少的組成部分。

　　為了使房地產交易規范化、程序化，國家規定了房地產經紀人的業務范圍：(1)接受客戶委托，辦理各類房地產買賣、交換、租賃等代理業務；(2)為客戶提供房地產市場信息和各種政策、技術上的諮詢；(3)為客戶尋找合適的交易對象，促進房地產交易的成交；(4)接受客戶委托，為客戶辦理房地產交易登記、簽證及權屬轉移手續。

　　目前廈門房地產市場中，房地產經紀業務的成交量與房地產交易的成交量極不成比例，可以說房地產經紀市場還很不完善，一方面，成百上千家所謂中介公司遍布大街小巷，另一方面，擁有規模和口碑的專業機構卻鳳毛麟角，這在預示著很大的市場潛力和機遇的同時，也提出了一個深刻的行業問題??房產經紀究竟應該怎麼做？

　　據了解，目前廈門市大多數購房者對房產信息的了解，主要通過媒體廣告，通過朋友介紹，然後親自出馬，公司老板帶領他的決策參謀，普通購房者帶著一家老小，花上一天的時間馬不停蹄地回旋於幾個售樓現場和房地產公司之間。於是，各個售樓處和樣板房人潮洶湧，好不熱鬧，集體看房也成了都市的假日風景線。但是理智的選擇並非人多力量大，這些趕集一般的購房者，受到群體效應的影響，只能對其所參觀的項目走馬觀花，即使花上幾天的時間，也無法對廈門房地產市場的整個情況有全盤的了解，更不可能進行針對性的比較。而房地產公司的銷售人員礙於其所處的位置，大多會想方設法說服顧客購買其銷售的樓盤，對於其他的樓盤不加貶低就算不錯了。

　　對於很多來自廈門以外地區的購房置業者，上述問題顯得尤為突出。即使他們已有了在當地購房的經驗，但對廈門房地產市場的行情，房地產管理的具體政策、措施和地方性法規也不甚了解。他們往往委托自己的親戚和朋友來幫忙，但這些值得信賴的人卻不一定『可靠』，他們往往對房地產知識知之甚少，或者根本就是門外漢。

　　再看二次交易市場，在公房上市政策出臺後，二手房的交易一直不太活躍，交易量始終無法放大，這與買賣雙方的意向相距甚遠，交易中可參照的信息量不夠有很大的關系。

　　二次交易中的出售方大多無法像開發商那樣對所出售的房屋進行全面的分析和定價，加上已支付的裝修、稅費等費用，因此出價的主觀性很大、隨意性強。而買方認為購買的是二手房，條件再好也是舊不如新，應當折價處理。由此導致雙方的意見相距甚遠，達成協議的機會也很小。此時若有專業經紀人事先進行合理評估，客觀分析擬交易房屋的優劣、市場行情等等，使雙方的意願都控制在可行的范圍之內，同時明確雙方應盡的義務、責任和應有的權利，則達成共識的幾率就會大大提高。

　　在房地產的市場機制運轉不靈的情況下，專業的房地產經紀人可起到市場潤滑劑的作用。他們了解委托人的意向後，可以根據委托人的不同需求，設計出最佳的購房方案和售房方案，在全市范圍內對房源和客源進行擇優錄取。借助於當今的信息傳播和信息收集整理的技術和手段，完全可以對廈門市房地產市場形成一個全面的統計和分析，至少可以對某一類型的房地產(比如多層住宅，高層住宅，商場、工業用房等)或某一區域的房地產提供非常完整的市場介紹。

　　委托經紀人進行房地產交易，更重要的一點是房產經紀人作為旁觀者，出售或出租任何一套房產對他們來說是一樣的，不存在對某個房產的偏好和傾向，找出最符合委托人要求的房屋和購房者，使每一個委托人滿意纔是他們的宗旨。

　　在委托人基本確定了購房意向後，經紀人應該引導買賣雙方進行洽談、協商，為委托方出謀劃策，直至最後達成交易。然後，幫助委托人辦理各項房屋交易手續，審核、整理各項交易文件，形成一條龍全方位的經紀服務。事實上，包括房地產開發商在內的所有房產交易委托人都應當樂意接受這樣的服務，因為以合同的傭金換得更好的銷售業績和令人『舒心、稱心和放心』的交易服務，對任何一方都有好處。

　　但令人遺憾的是，目前廈門房地產市場中的一些經紀人和中介經紀機構由於專業素質和職業道德等問題，不少人只能充當房產掮客的角色，無法提供應有的全面服務。他們總是盡力撮合交易雙方成交，以獲取中介費。而實際上對一個稱職的經紀人來說，勸阻委托人放棄一筆對其不利的房地產交易與促使其達成一筆有利的交易是同樣重要的。

　　筆者在廈門幾家房地產中介公司都有這樣的遭遇：所謂的房產經紀人往往只是簡單地拿出現有的房源供客戶挑選，或者將擬購房者的需求登記在案，待有交易對象時再另行通知，而根本無法對委托人進行必要的分析和介紹。而很多購房者或租房者往往更需要專業人士的指導和幫助，需要經紀人運用自己的專業知識和經驗以及對市場的熟悉和了解，引導其進行選擇。無法提供真正專業的服務，相信也正是我市很多經紀機構雖有幾年的業績，卻始終難以形成規模，經營商圈卻日見萎縮的根本原因之一。

　　作為經紀人，從諮詢、洽談、交易到辦完全部手續，有相當多的工作要做，如果沒有對市場情況和政策法規的充分了解，就很容易給委托人造成損失，可見，只對市場略知一二的人是難以擔此重任的。

　　隨著法制觀念的普及，很多人都意識到進行房地產交易要帶上律師，但律師是法律方面的專家，卻未必同時也是建築、規劃、工程、市場方面的內行。經紀人可以通過學習和實踐，掌握房地產交易的相關法律知識，而要求一個律師去潛心研究房地產市場的行情，恐怕就不現實了，因此，經紀人的作用是律師所無法替代的。

　　去年底，國家計委、建設部聯合發出《關於房地產中介服務的通知》，明確規定了房地產經紀業務的收費標准，這對規范和開拓房地產經紀市場起了很大的推動作用。隨著特區房地產業的不斷發展，相信廈門房地產經紀市場也會逐步走向成熟和規范，我們期待更多優秀的房地產經紀人能在這個舞臺上大展身手。