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從今年使用的新合同文本中,規定了多種買房的計價方式,既可以按建築面積來計價,也可以按套(單元)計價,還可以協商其他方式。與國際接軌當然好,可是我在買房時欲與賣方協商以使用面積計價,但都無法實現。以使用面積計價有沒有法律依據?為什麼開發商不同意?
合同原文『第四條計價方式與價款出賣人與買受人約定按下述第種方式計算該商品房價款:1、按建築面積計算……2、按套內建築面積計算……3、按套(單元)計算……4、。』
在此新合同文本中充分體現了它的示范作用,一改以前只以『建築面積』為計價方式的作法,為買賣雙方提供了三種計價方式,並且還留有空白,買賣雙方還可以約定其他計價方式。從法理角度講,這符合合同法當事人『意思自治』原則,強調充分表達當事人的意願,這也正是出臺新合同文本的本意。
那麼能否以『使用面積』作為計價方式呢?從法律角度講,答案是肯定的。對於買房人來說,這種方法更有保證,不用擔心因所購房屋『面積縮水』而被賣方『宰』。但在實踐中,開發商往往已在合同文本中選擇了以第一種方式計算房價款,而且從目前的情況來看,買房人想以所購房屋『使用面積』計價的方式,賣房人一般不會同意,因為『使用面積』對購房人來說在交房時是可以自行測量的,且不需太多專業知識,做起來比較容易,誤差也不會太大,這對開發商來說是一種制約。有的商品房『縮水』主要是在以建築面積計價時開發商在總建築面積和公共面積的分攤上做文章,因為購房者無法知道總建築面積和公共面積是如何分攤的,所以賣房人從自己的角度考慮問題一般不同意按使用面積計價。
另外,在這一條裡需要注意的還有,新合同文本取消了關於定金的內容,如原《北京市內銷商品房買賣契約》中『第二條……乙方預付定金元,在乙方最後一次付款時轉為購房價款。』法律意義上的『定金罰則』是這樣的:付定金的一方違約時,無權索要已付定金;收取定金一方違約,必須雙倍返還已收定金。買賣雙方如果協商同意采用定金罰則,那麼對於定金的交付和金額,可以寫進補充協議。
請繼續關注《商品房買賣合同》其他條款的說明。
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