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在日前於北京召開的中城房網董事長聯席會議上,首任輪值主席、萬科企業股份有限公司董事長王石做了『新世紀、新經濟、新住宅』為主題的演講,對中城房網及該組織發起的『新住宅運動』做了較為清晰的解釋。
一年前,『中城房網』成立伊始,眾人皆是霧裡看花。連發起人之一王石本人也說不清這個聯盟組織的性質、目的、發展方向,但它引起了正在茫然前行的業界人士的廣泛關注。這個發展商自發形成的組織在某種程度上激活了原本沈悶的中國房地產市場。去年底,在政府支持下,又一個聯盟組織『中住聯』小心起步,目標似乎瞄向集團采購;今年初,國內房地產企業中的老大中房集團整合旗下200多家子公司資源,隆重推出『中房網』,也開始實施網上集團采購戰略。
『新住宅運動』的目的是反思
王石此番明白指出,『新住宅運動』的目的就是反思。他說,回顧新住宅運動,這是一次有益的嘗試。論壇上,我們聽到了來自周圍的各種聲音,無論是贊許還是質疑,借用賀承軍博士的一句話『我們不求善意,但求智慧』。我們認為提出問題比解決問題更重要。
『中城房網』是開發商自發組織的策略聯盟,是市場行為、企業行為。中城房網的行動和發展,必須建立在企業利益的基礎之上,這正是中城房網區別於其他傳統行業協會組織的地方。與彩電聯盟不同,中城房網這個聯盟不是站在價格聯盟的層面上的,它是新經濟時代的產物。中城房網的成立就是為了努力創造多贏的局面。我們不要你死我活式的競爭,市場競爭也遠未到這種激烈程度。
關注『新經濟』是聯盟的基本使命
王石同時提出,關注『新經濟』是中城房網聯盟的基本使命 。
『新經濟能給開發企業帶來什麼?』這一問題早已困擾著房地產開發商。但是,當開發商和IT人士都期許著對方能給自己帶來些什麼、卻又說不清能給予些什麼的時候,也正說明,中國的新舊經濟之間還缺乏更深層次的溝通和融合,彼此的認識還存在某些誤區。
王石說:『新經濟促進的是行業內和行業間的結合』。
新經濟是什麼?僅僅是小區寬頻接入?僅僅是小區電子商務?是提供VOD點播?是綜合布線?還是小區網站?新經濟並不僅僅是這些零散的技術更新,或是它們簡單的疊加。
網絡是一根優質杠杆
王石深有感觸地指出,網絡正在為改變房地產市場信息不對稱提供可能。信息技術逐漸把以前掌握在房地產專業人士手中的有償信息無償化。信息對於每一個人都將是公開、公平、公正的。在美國,1995年初,房地產網站大約有100個,同年底就達到4000多個,1996年底達到8000多個,而現在這一數字早已過萬。在中國,據統計目前已注冊的房地產網站有700多家,並以每月2-3個的速度不斷推出。
他形象地把網絡比作一根優質的杠杆。這根杠杆將這端的開發商和那端龐大的消費者群體有效地聯系了起來,同時賦予開發商四兩撥千斤的能力。
王石說:『在新經濟時代,「以客戶為中心」不僅僅是一種服務理念,更是一種商業價值觀,是基於供求雙方站在對等的平臺上所產生的良性互動。而只有買賣雙方建立起這種互相激蕩的正循環,纔能持續滿足客戶不斷增長的需求。從企業管理方面來看,網絡提昇管理績效,在信息扁平化的基礎上使管理扁平化成為可能。作為傳統產業的房地產業,能否同新經濟在新的世紀交響,關鍵在於是否接受這一潮流,走在前面,重塑自身。考察那些在此之前非常成功的傳統大公司時,我們發現,在利用信息技術方面他們其實比一般人想象的反應更快,走得更遠。其中最具代表性的是沃爾瑪,它在80年代初就建立起了通過全球衛星連接起來的信息系統來統一規劃分布在世界各地的采購和後勤業務,在網絡時代它又敏銳地把這套系統與電子商務集成起來,造就了迄今為止零售業歷史上最為成功的典范。
王石提及,美國的一份雜志上刊登了這樣一幅漫畫,黎明前的大海上一座巨大的冰山只有很小的一塊兒露出水面,上面寫著網絡經濟,而龐大的未露出水面的部分則注明是傳統經濟。很簡單,新經濟的前景是光明的,但是它的背後仍然要有大規模、高效率的傳統經濟來支橕。雖然,目前中國IT行業的『嚴冬』寒氣逼人,但我們相信,互聯網在中國纔剛剛開始。而作為傳統行業的房地產業,將在傳統經濟與新經濟相結合的趨勢中起到相當重要的作用。
王石預測,加入WTO後,新材料、新技術將紛紛湧入;市場上逐漸形成專業化、佔有較大市場份額的區域性壟斷房地產企業;國家將逐漸改變對房地產業的管理模式,在體制上推動國有房地產企業的資產重組;房企可能出現兩極分化:規模化、小而精;廣泛的合作將成為房地產業的發展趨勢,尤其是房地產與資本市場的合作將更加緊密。
隨著國內房地產市場的逐漸成熟,國家每年在房地產業的投資佔國內投資總額的5%-6%,國家明確將住宅產業作為『經濟增長點』的效果亦日漸突顯出來。但面對越來越挑剔的購房者,面對即將加入世貿組織,以及國外資金和業界同行將大量進入中國市場的壓力,國內3萬多家房地產企業該如何應對呢?新世紀,我們講『整合』,講『聯盟』。
大聯盟時代,開發商角色須轉換
大聯盟時代?由中城房網牽頭,『十字構架』初現端倪。橫向??發展商之間建立聯盟:信息共享,統一采購,降低成本,聯合培訓,進行人纔儲備。縱向??產業鏈之間建立聯盟:更好的運用國際先進的建材體系做好准備,與設計單位、施工單位等建立最佳合作伙伴關系。加入WTO以後,國外的規劃設計企業將大量進入中國市場,萬科現在即開始嘗試最佳伙伴的模式,將有利於今後與海外規劃設計企業的對接。將來,『聯盟』的含義將更為廣泛,包括與資產管理公司、銀行甚至更多其他行業建立伙伴關系。
王石認為,傳統開發商的角色如同『服務器』,在房地產整個開發流程中始終處於核心地位。以後,開發商應成為互聯網上的一個結點,中心概念消失。開發商得隨時隨地轉換自己的角色,所以必須加強與多方的緊密聯系。
王石同時分析,加入WTO,外資最可能的進入方式:通過兼並、收購優秀開發企業,或與國內實力較強的企業合辦住宅開發公司等途徑介入國內住宅市場。因為住宅產業的一個重要特征是具有地域性,而且我國宏觀經濟運行近年波幅較大,外資不可能直接組建大規模住宅開發企業參加住宅市場的競爭。所以,通過資本力量促進行業資產重組,增強『體質』,獲取更大的發展空間成為國內開發商必須研究的重要課題之一。
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