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由於房地產泡沫形成的原因、所處的階段和剛性需求的存在以及銀行管理的完備性,決定了中國的房地產市場泡沫和美國的房地產市場泡沫不是同一個概念,中國不會出現像美國那樣大的風險。
西方國家一直唱空中國經濟,一個重要方面是按美國房地產泡沫的經驗推斷中國。前不久,美國CBS60分鐘節目專題唱空中國的房地產泡沫問題——中國的房地產泡沫會不會破掉?我認爲CBS60分鐘的看法是有侷限性的,它的侷限性在哪裏?在於中國的房地產市場泡沫與美國的房地產市場泡沫不是同一個概念,至少在以下幾個方面存在着差異:
一是我國的房地產泡沫是從最低價升到了最高價,也就是說第一批房地產的擁有者都享受到了房地產價格泡沫隱形的價值增值,當然不一定都實現了。比方說,十幾年前中國進行商品房改革時分的房子,原來分的時候可能只需要幾萬塊錢,現在已經漲很多了,中國的住房保有率在80%以上,也就是說,中國的這一代人享受到了中國市場經濟改革、經濟增長和泡沫化過程的紅利。所以說,這個泡沫即使破滅也不會帶來高負債。不像美國的房地產市場,它是在已經漲到一定的歷史高位時,再有資金進去,使其脫離了應有的價格以後,再彈回來。這個危機的殺傷力是很大的,因爲這些人是通過負債二手進入的,泡沫一旦破滅,房地產的持有者,可能有50%以上甚至80%以上的擁有者會出現資不抵債的情形,它是負資產,殺傷力就在這裏。那麼中國會不會出現資不抵債的情形呢?很顯然不會,最嚴重也只是一個資產縮水的問題,而不會出現資不抵債,以及整個社會的崩盤,這是第一個不同之處。
二是就目前來看,分析中國的房地產泡沫還要考慮到,中國的住房需求還是處於上升階段。現有的住房是不是已經大大過剩,已經超過了13億人的住房需求,包括改善性住房的有效需求,這個也很難說。因爲在中國新興經濟的轉型階段,房地產供需平衡可能是滯後的,即價格上漲在先,需求平衡在後。也就是說,房價漲得比收入快,當老百姓想買房子的時候,收入增長幅度趕不上房價上漲速度。但這並不代表老百姓以後收入水平提高了,不希望買房子。所以說,在我國所謂的房地產供應過剩,是和收入增長相匹配的一個過程,可見收入分配改革比房地產調控更爲重要,因爲只要居民的收入增加了,房地產的需求還會增加,房地產的供求平衡有一個逐步達到的過程。美國則不是如此,房地產市場需求已經飽和,居民收入增加也已經到頂點,房地產泡沫破滅,調整的是沒有支付能力的房地產價格,這是爲什麼中國的房地產泡沫和美國不一樣的第二點區別。
三是中國與美國房地產市場的不同之處還在於:在中國,購買首套房的按揭貸款首付比例是很高的,基本上沒有低於10%的,而是30%到40%,並且銀行會先收回利息。從這個角度上看,由於金融體系的完備性,我國暫時不會因爲房地產價格的小幅波動而產生金融體系的危機問題。而美國的情況則不一樣,美國金融體系的脆弱性比我們高得多,美國銀行體系的邊際槓槓(margin)要大得多,如果房價下跌20%,銀行體系幾乎要全部垮掉。這是因爲美國的銀行按揭貸款成數很低,甚至是零首付,其銀行體系對於房地產價格的抗跌彈性很低,所以美國很容易發生次貸危機。而我國目前在這一領域還不存在很大的風險。