|
||||
“2008年之前的經濟適用房,30萬元就能‘經轉商’了。”家住天通苑的市民李先生近期被經紀人鼓吹“經轉商”的電話弄得不勝其煩。近日,北京市住建委出臺《關於規範已購限價商品住房和經濟適用住房等保障性住房管理工作的通知》(徵求意見稿),規定自2012年11月1日起,滿五年經適房上市需由區縣住保部門出具《出售意見》。部分中介經紀以此爲由鼓吹“經轉商”,但記者走訪後發現,2008年之前的老經適房上市必須“經轉商”,綜合地價款、契稅和個稅三項稅費之和,拿意見不增加經轉商費用。
中介大肆鼓吹“經轉商”
近日,家住天通苑的市民李先生經常收到中介經紀的電話,“大哥,政府又收緊經適房上市的政策了,您手裏的房子滿5年了的話,趕緊先轉成商品房吧,將來就能按市場價隨意出售了。”
根據經紀人的說法,李先生的房子屬於已滿五年、可上市交易的2008年前老房,需要交大概30萬元的稅費“經轉商”,中介公司則從中收取總房價1%的服務費。
市場並未出現“經轉商”潮
中介經紀口中的收緊政策,是指9月7日公佈的《關於規範已購限價商品住房和經濟適用住房等保障性住房管理工作的通知》(徵求意見稿)。根據《徵求意見稿》的規定,自11月1日起,已購經適房滿五年的可上市交易,同等價格條件下區縣住房保障管理部門可優先回購。拍賣或出售所得價款按規定扣除需向政府補交的土地收益等價款後,剩餘部分優先償還抵押權人。
天通苑、回龍觀、三環新城是知名的北京經適房集中地。“最近回龍觀地區並沒有出現瘋狂‘經轉商’的情況。”昨天下午,記者走訪了回龍觀地區的我愛我家門店,經紀人劉經理告訴記者,目前確實有一些小中介公司在鼓吹“經轉商”的交易,“目的很簡單,就是爲了賺取服務費,最低的一單就收1000元。其實,老經適房上市交易從去年提高二手房最低過戶指導價後就變少了。”
經適房上市分三種
根據北京市已出臺的關於已購經適房上市的規定,北京的經適房上市交易共分爲三種情況,2008年4月8日之前的、2008年4月8日之後至封閉政策公佈前的,以及封閉政策之後的。
其中,封閉政策之後的已購經適房,按照2012年1月13日發佈的《關於貫徹國務院辦公廳保障性安居工程建設和管理指導意見的實施意見》規定,實施“不得上市交易”的新辦法,確需轉讓的由經適房家庭戶籍所在區縣住保部門回購。執行的時間和具體辦法將另行制定。
而封閉政策發佈之前的經適房,按“老房老辦法”執行,滿五年後均可以按照市場價格上市交易。不同的是,2008年4月11日(含)前簽訂購房合同的已購經適房上市交易時,產權人應按出售價格的10%補交土地收益款。而2008年4月11日之後簽訂購房合同的已購經適房上市時,產權人則需按原購房價格和同地段房屋狀況基本相似的普通商品住房價(即指導價格)差的70%補交土地收益款。
老房上市費用不增加
以李先生的情況爲例,由於是2008年4月11日之前的房子,只能通過“經轉商”的方式完成交易。除了按照最低過戶指導價格繳納10%的綜合地價款外,還要繳納1%的個稅和一定額度的房屋契稅,90平方米以下稅率爲1%,90到140平方米稅率爲1.5%,140平方米以上稅率爲3%。
目前天通苑地區的過戶指導價在每平方米11000元到15000元之間。記者以100平方米經適房、每平方米12000元的過戶價格算了筆賬,則經適房房主需繳納12萬元的綜合地價款、12000元的個稅和18000元的契稅,總計15萬元,即使加上1%的服務費,也沒有經紀人口中說的30萬元。
政策原文
《關於規範已購限價商品住房和經濟適用住房等保障性住房管理工作的通知》(徵求意見稿)規定:
已購經適房或限價房取得契稅完稅憑證或房屋所有權證滿五年可以按市場價格出售住房的,可由抵押權人按普通商品住房市場價格拍賣、變現抵押住房。同等價格條件下,區縣住房保障管理部門可優先回購。拍賣或出售所得價款按規定扣除需向政府補交的土地收益等價款後,剩餘部分優先償還抵押權人。房屋產權性質爲商品房。
已購經濟適用住房取得契稅完稅憑證或房屋所有權證滿五年可以按市場價格上市出售的,區縣住房保障管理部門應向購房人出具《北京市已購經濟適用住房家庭再上市出售意見》,明確政府是否行使優先購買權等情況的意見。
本報記者趙瑩瑩J201