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據中國之聲《新聞縱橫》報道,如今說到房子,很多人最關心的就是房價,有一種方式據說能讓建成的房子比市場價要低40%,它就是8、9年前就已經提出的叫做個人合作建房。
日前,北京合作建房項目的幾位召集人通過召開新聞發佈會、舉行業內研討會,甚至公開路演等方式,讓沉寂多年的“合作建房”再次進入公衆的視野。他們聲稱,合作建房,也就是一些志同道合的人合夥出錢,自己買地,自己僱人蓋房子,這種方式能讓建成的房子比市場價低40%。爲何在此時機重提合作建房?是噱頭還是真能變成現實?
最近,也許北京的朋友在四惠地鐵站等地遇到過,有人穿着黑色T恤,背後印着“北京合作建房”字樣,支着易拉寶,上面寫着“參加北京合作建房,房價便宜40%。”他們正是在搞路演,北京合作建房祕書長孫智羣說,每次路演能發出去300張左右的名片,各個渠道加起來已經有四五百人報名參加。再提合作建房,孫智羣算是第三代推行者。
孫智羣:這次推出來一個是基於我個人的時間的考慮,這個可以完全去運作的這個事情,第二個是跟今年兩會的關係,兩會有一個合作建房的提案,所以說我認爲時機要比之前稍好一點。
合作建房,簡單來講,就是幾百甚至上千人把資金湊在一起,從拿地到房子建成後的物業管理,都由他們自己操作,自己負責。孫智羣說,只要政策允許,任何時候都能合作建房。他們本來看好北京的兩塊地,可惜已經被開發商摘走。目前正在醞釀調整策略,具體方案這兩天就會公佈。相比之下,趙智強,也就是所謂的第二代合作建房推行者,不僅從溫州轉戰北京,並且已經確定了意向地塊。
趙智強:因爲保密的原因,我們沒有透露具體是哪一塊。這個位置非常好,地鐵延伸線就在旁邊,首都第二機場會經過,在市區和機場的中間,非常看好。因爲地塊比較大,現在報名有500多,再增加些人數就差不多了。
趙智強已經在溫州有過合作建房的具體實踐,他的“理想佳苑”項目近期就能交房,256戶購房人最終拿到房子的價格是每平方米七八千元,而同地段的商品房現在每平方米得兩萬多塊錢。
趙智強:組織大家,要讓大家都相信你,這是最重要的,第二個難點就是拿地,怎麼樣地規範地去拿地,用房地產正規的方式去拿地,也是一個很重要的環節。
以趙智強的實戰經驗,他說合作建房最終能使房子便宜40%,孫智羣等其他合作建房者也認同這一觀點。趙智強說,同一地塊,比如說成本價是6000元,房地產開發商可能就要賣到1萬塊,合作建房的會員只需簽定北京市商品房買賣合同之後加收3%的手續費,彌補運營期間的費用即可,節省了中間環節,就像直接從廠家拿貨去賣,自然便宜。
趙智強:一個是銷售成本,一個是融資成本,一個是公司的利潤,第四是不可預見的一些費用,不可預見費用是你房子蓋好了,你能不能把它賣得掉,因爲我們這個房子是名花有主了,這邊來講我們沒有這方面的風險,就這四項的成本下來,可以便宜40%的道理就在這裏。
“拿地”和“組織”是合作建房能否成功的兩個關鍵點,如今再次啓動了合作建房計劃,操作者如何處理這兩方面的問題,合作建房能在北京獲得成功嗎?
一般來說參與合作建房的會員出資採取的是建築週期分期支付的方式,每個會員前期需要投入2、30萬元的拿地資金,趙智強認爲,現在在北京拿地是個機會。
趙智強:因爲現在的房開它不可能像前幾年那樣的去拿地,現在應該是大家都比較理性的時候。因爲動不動就拍個地王很高的價格,大家都接受不了,如果說價格比較理性的,這個價格大家還是可以拿得到的。
孫智羣卻不願意對拿地時間做任何預估,他認爲今年上半年是個好時機,現在得先把資金和人員組織好,等待完美時機,一舉出擊。
於凌罡:合作建房最重要的是什麼,是老百姓他想來合作,他知道什麼是合作了,那他就能做,媒體說了房子就是便宜,我也便宜來買一房。你奔着便宜去的,你很有可能就會上當受騙,因爲你不參與監管,你不參與監督,你也不想參與一起做事。
幾位合作建房的推行者都提到了組織的難題,趙智強拿出經驗,也制定了嚴格的制度流程。
趙智強:先跟銀行或者跟信託合作,保證大家資金的安全,這是第一點。第二,我們開業主大會我們就選出了九個代表,這個代表也全程參與我們這個過程,就通過這種方式讓大家覺得我們能做到公開公平透明,讓大家覺得資金安全。
孫智羣說,前期的困難在於拿地,後續的難度可能現在根本想象不到,合作建房考驗的是整個操作團隊。
孫智羣:每一個環節都是極大考驗操作人整體的把控水平,是不是用一個團隊的概念在做,是不是用了很規範的一種類似像公司經營的理念在做,不在於你團隊的人數多少,不在於你的會員人數的多少,所以關鍵還是看你總體的運營方法策略是不是得當,很到位。
溫州的實踐趙智強並不迴避,一些人買房爲了炒房,爲爲了合作建房滿足剛需人羣的居住需求的大前提,所以在北京組織合作建房,他們設置了報名條件,有兩套以上住房的不能參與,孫智羣定的條件更嚴格一些,必須要滿足北京的限購政策,他說不論具體操作流程怎樣,中間會引進誰的資金,都會保證購房人的資金安全,保證他們進退的自由。
孫智羣:但是有一點很明確,我們任何的資金方案都不會增加已經出資會員的資金成本,資金來源的方式,或者有可能加速推動合作建房的事情,我們也考慮和別的資金合作,但是合作的前提是第一不能讓我們的成本有所增加,第二也要保證我們個體會員的利益。(記者劉黎實習記者姜亞紅)
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