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社科院發佈《中國住房發展(2012年中)報告》,調控得力下半年有望“軟着陸”
中國社會科學院23日在京發佈《中國住房發展(2012年中)報告》。報告稱,今年上半年我國的房地產市場總體上仍處在調控和預測的調控目標區間,但近期樓市回暖,呈現出偏離“軟着陸”目標的趨勢。只要下半年政策得當,住房市場調整仍有望趨向價格緩慢下降的“軟着陸”,並在此基礎上實現健康發展。
若調控不力,房價或報復性反彈
報告指出,2012年上半年,爲鞏固樓市調控政策,中央繼續加大政策實施力度,多次重申抑制不合理需求,堅持限購、限貸等房地產調控政策不放鬆。但在具體操作上存在有待完善的問題。
報告列舉了目前中央的房地產調控面臨的諸多複雜的矛盾:寬鬆的貨幣政策最終傳導到房地產市場,增加了從嚴調控房地產的難度;地方政府財政吃緊,支出增加;開發商資金斷裂或者得到資金不降價;需求者買漲不買落,預期變化較快。
報告顯示,目前住房成交量已經回暖,價格環比出現反彈。雖然住房金融總體增長穩定,但有資金過快增長和違約積聚的隱憂。此外,保障性住房土地市場量價齊跌過速,開發資金缺口較大。
“房地產調控有待完善,沒有有力的調控措施會有反彈風險。”社科院城市與房地產經濟研究室鄒琳華博士告訴南方日報記者。
報告顯示,如果調控政策不夠有力,基於各方博弈,下半年存在房地產價格溫和回升、成交量繼續增加的可能性。另外,下半年住房市場也存在諸如報復性反彈導致調控功虧一簣,或者資金斷裂積聚房地產的金融風險等諸多不確定因素。
近期樓市呈現出偏離“軟着陸”目標的趨勢,給下半年調控增加了複雜性和難度。對此,社科院城市與房地產研究室主任倪鵬飛告訴南方日報記者,在價格上,要扭轉房地產市場價格一度回漲的趨勢,使之重新回到總體回落的方向上來。在銷售上,總體基本平穩,保障房和普通商品房銷售比例上升;在投資上,總體適度減緩投資,保障房和普通商品房投資穩步快速增加。
“如果出臺的新政策及時有力,下半年住房市場調整仍有望趨向價格緩慢下降的‘軟着陸’。”倪鵬飛說。
建議取消期房預售擴大房地產稅試點
在具體政策上,報告建議實施差別利率制度。包括取消“商業銀行對個人住房貸款利率浮動區間的下限仍爲基準利率的0.7倍”的優惠,改爲“商業銀行對個人住房貸款利率浮動區間的下限爲基準利率”,二套房的貸款利率提升至基準利率的1.2倍(即利率上浮20%)。繼續限制二套房貸款:首付比例60%,貸款利率提升至1.3倍;停止三套房貸款。
報告還建議,取消期房預售制度,創新房地產開發融資渠道。在開發商商品房庫存量較大的條件下,適時取消期房預售制度,有利於控制開發商資金鍊,促進開發商快建快銷。
鄒琳華認爲,取消期房預售制度,開放商的資金雖然會比較緊張,但樓市反彈的風險也會推後,可以有時間、空間來完善住房市場。
此外,報告建議將擴大房地產稅試點作爲穩定當前預期和深化住房綜合配套改革的突破口。在總結重慶和上海房地產稅徵收試點經驗的基礎上,進一步擴大房產稅開徵試點城市。將房地產稅試點與個別房地產調控政策調整(比如限購政策)結合起來,鼓勵有條件的地方率先進行對中上收入階層持有超過普通商品房標準部分的物業開徵房產稅徵收試點,根據用途、價值、面積、套型、使用年限等,確定合理的徵收額度和稅率。
剖析調控問責要落實
報告指出,中央有關部門沒有延續去年各城市確定的調控目標要求,使得問責制無法落實。針對一些城市出現的變相放鬆限購或者實行土地炒作,僅採取制止措施,沒有進行責任追究。預期管理也沒跟上。
“去年上半年年公佈了調控目標,但是從年中到下半年並沒有針對調控目標對照看是否實現。今年大多數城市都沒有公佈調控目標。”鄒琳華說。一方面,面對宏觀政策微調的過度解讀、放鬆調控的市場傳言,有關部門迴應還不夠清晰和有力;另一方面,從嚴調控不放鬆的表態不夠頻繁和堅決,也給市場留下想象的空間。
倪鵬飛表示,要制定全面、適當的住房調控目標,細化行政責任,加強監督檢查,兌現責任追究。在預期管理方面,完善新聞發言人制度,嚴懲有關房地產謠言的傳播和炒作。在需求管理上,繼續嚴格執行限購政策,堵塞和糾正各種企圖改變政策的行爲。
調控樓市
是政治問題
來不得半點動搖
當前,經濟面臨下行壓力、房價出現回漲苗頭。中央政府“決不能讓房價反彈”的及時表態,明確傳遞了這樣兩個信息:穩房價,政策沒有任何鬆動;穩增長,樓市並非唯一稻草。
歷次樓市調控中,都有一個現象值得注意:一旦經濟困難,一旦增速放緩,總有人高喊“快鬆綁樓市救經濟啊!”本輪調控也不例外,這樣的聲音一直沒有消停過。對此,我們要說的是,靠樓市救經濟,雖或立竿見影,卻非治本之策。對中國而言,保持一定經濟增速,最終要靠轉方式、調結構,最終要靠新興工業和高科技產業。
當然,房地產業尤其是商品住宅,既有保障民生的屬性,也有拉動經濟的作用,這點毋庸置疑。那麼,二者之間一旦“衝突”,如何取捨?本輪調控之初,曾有激烈爭論。最終,中央選擇了調控樓市、穩定房價。道理其實很簡單。調樓市、穩房價,與穩增長並不矛盾。樓市調控,“調”字當頭。通過穩房價、擠泡沫,有利於淨化市場環境,有利於穩定行業發展,有利於降低經濟風險。
調樓市、穩房價,與保民生息息相關。隨着城鎮化提速,住房消費支出龐大,與教育、醫療、養老等相比,其社會保障覆蓋面較低。穩房價,是住房領域的重要民生訴求。勞動者月薪區區數千元,房款動輒數百萬元,從百姓到政府,誰能不着急?
本輪樓市調控,歷經數年時間,政策密集給力,房價不再瘋漲,調控效果初顯。眼下,不少地方交易回暖,房價出現回漲苗頭,調控仍處關鍵時期,調控任務依然艱鉅。此時此刻,如果放鬆調控,任由房價反彈,幾年的努力將毀於一旦,百姓的期待將化作泡影,政府的信譽更將大打折扣。
堅持調控樓市,堅持穩定房價,是經濟問題、民生問題,更是政治問題,來不得半點動搖。 (駐京記者/楊春實習生/戴蓮)
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