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從2009年底至今的房地產調控仍未鬆綁,但房地產股卻早已起死回生。
雖然人人都在擔憂房地產調控,地產公司風險很大,但結果,今年來地產板塊的漲幅卻整體高達30%,手握地產股的投資者不僅躲過了大盤調整,還分享到了今年來地產股上漲的巨大收益。未來,這一勢頭能否持續?房地產股還有沒有配置的價值?券商似乎對其是看好的。
調控未結束微調會繼續
針對房地產市場調控,住建部在近日再度發出重音,重申堅持房地產市場調控政策不動搖。住建部稱,將會同有關部門繼續密切關注各地執行調控政策的情況,對於地方出臺放鬆抑制不合理購房政策的,將及時予以制止或糾正。
事出原因是由於有消息稱石家莊擬出臺樓市微調措施,其中“人均住房面積低於全省人均住房面積即30.6平方米的市民將允許購買第三套住房”,被指觸及限購令紅線。除此以外,從去年下半年以來,成都、佛山、上海等限購令鬆綁全部被叫停。近期傳言鬆綁限購的廈門也特意澄清。由此可見,眼下打破限購這一調控底線的可能性不大。
但不可否認的是,目前的調控力度顯然和之前已有變化。
從2009年12月開始,國內樓市調控已長達兩年半的時候。雖然樓市依然處在“嚴控”中,但可以發現,短短几個月時間,政府諸多會議、文件乃至領導講話中,關於強調房地產調控不動搖的說法,事實上已經略有變化。
在今年“兩會”時,政府強調的是“房價遠未回到合理水平”;4月13日,國務院常務會議表示要“鞏固房地產調控成果,堅持房地產調控政策不動搖,決不讓調控出現反覆”,到5月19日六省經濟形勢座談會時,則改爲“穩定房地產市場調控政策”。
從目前情況來看,“穩”字當頭,或許意味着中央對各地“微調”的容忍度將有所提高。事實上,在嚴格執行調控的大方向下,各地的一些“微調”已獲得默許。
有數據顯示,截至目前全國已有35個地方政府嘗試了政策的微調,內容分別涉及限購鬆綁、公積金調整、土地出讓、普通住宅標準、稅費優惠以及購房補貼等,其中除了涉及放寬限購的5個城市外,其他30個城市的“微調”均獲得了某種程度的“默許”。甚至包括了本月初揚州出臺的購買成品住房補貼千分之四到千分之六,以及此後遼寧營口5000萬元補貼公務員購買商品房的“微調”。
越來越多城市啓動樓市微調政策,表明地方財政壓力巨大。這也意味着,樓市“明嚴暗鬆”的狀態還會持續下去。
股價持續漲資金仍流入一年前,人人都在擔憂房地產調控,滿屏滿眼都是券商對房地產企業的風險提示。但在股市上,結果卻是今年來地產板塊的漲幅可與券商板塊比美,成爲引領行情主力。
數據顯示,今年前5個月,房地產板塊整體上漲了31.85%,在申萬23個一級行業板塊中漲幅居首。5月30日當天,申萬房地產指數創下了2010年8月17日以來的階段新高。與房地產板塊相關的建築建材板塊,也整體上漲了19.8%。在今年以來的反彈過程中,房地產板塊始終未扮演反彈“急先鋒”的角色。無論是在年初的“煤”飛“色”舞還是4月的“金改”熱潮中。
從個股來看,數據更爲驚人。年內累計漲幅超過50%的地產股多達26只。除浙江東日受益金改概念年內大漲215%外,中茵股份、金豐投資、中航地產、萬澤股份、萊茵置業、華夏幸福等多隻二三線地產股漲幅超過60%;若以年內最低價計算,多達17只個股股價已經翻倍,大多是二三線地產股和部分“金改”或“涉礦”題材股。更有多隻股票創出歷史新高,既包括“招保萬金”四大地產龍頭股,也包括諸如廣宇發展、榮盛發展、陽光城、福星股份等二三線地產股。
實際上,一直被人視爲洪水猛獸的地產板塊,自2009年開始下跌到2010年7月止跌後,其走勢幾乎一直強於大盤。2010年底至今,大部分投資者財富大幅縮水,而那些選擇地產股的投資者不僅僅躲過了大盤暴跌,還分享到了今年來地產股上漲的巨大收益。
“在恐慌的時候買入”是巴菲特的至理名言,房地產股正體現出這一特徵。雖然今年房地產股的走強有部分是因爲金改等事件因素的刺激,但隨着“微調”預期的愈演愈烈,房地產企業已持續受到資金的關注。
今年5月,產業資本淨減持金額達到63.03億元,達到過去一年內的峯值。但是,在產業資本減持的同時,房地產股卻被增持8064萬元。萬科A成爲基金增持最多的一家公司,基金共計增持4.48億股。除萬科外,金地集團、保利地產、北京城建、招商地產等也被基金集體大幅增持。
另據益盟操盤手數據顯示,房地產板塊上週整體上漲3.94%。房地產板塊共有14.85億元主力資金淨流入;而在過去的兩週內,房地產板塊累計有26.78億元主力資金淨流入。昨天,雖然房地產板塊再受調控政策打壓,但板內卻依然有近50只股票獲得資金淨流入。其中,多倫股份昨日下跌2.17%,但資金卻流入1.059億元。
基本面改善機構多看好
從上市房企的業績來看,截止到5月底,共有約22家房地產上市公司預告了今年上半年的業績情況,其中有15家中期業績預減、續虧或是首虧。尤其是中小地產公司受調控影響很明顯。
有分析人士指出,目前地產商仍面臨着庫存、現金流、負債率等多重考驗,“嚴冬”仍未過去。不過另一方面,在經歷了2年多的市場調控後,已有部分剛需開始有放棄觀望、陸續進入市場的跡象,房地產市場已出現新氣象。
比如,保利地產昨天公佈了5月份銷售數據顯示,當月銷售簽約金額達107.68億元,同比增45.4%。在此之前,萬科A發佈的5月銷售數據同比也增長了19%,環比更是高達44%。
除了上述兩大龍頭股外,地產公司大多在5月取得了比較好的銷售業績,國內地產市場5月成交均有所回暖。據華泰聯合證監測顯示,截至5月31日,重點城市5月單月成交面積環比4月上漲26%,爲截至目前年內最高點,較年內次高點3月上漲3%,同比上漲44%。
看好地產市場未來銷售情況的券商不在少數。瑞銀和德銀近期評估了內地主要城市和主要開發商的房地產銷售情況,認爲房地產銷售在恢復,而且房股估值吸引,建議投資者擇優而買。華泰聯合證券也判斷,下半年整體市場的銷量仍存在超預期的可能。
而隨着各地樓市政策微調漸獲默許的背景下,券商們對地產股的走勢更加樂觀。國金證券昨日發佈研報維持地產股“增持”評級。申銀萬國表示“儘管年初以來相較大盤已獲得20%的相對收益,我們認爲仍可持續,下跌仍是買入機會”。國泰君安甚至還發出了“強烈建議勇敢加倉超配地產股”的研報。
國泰君安李品科日前在公司中期報告會上表示,30%的漲幅並不是2012年地產股強勢表現的全部體現。“可以說,上半年這個盛宴是粉絲,下半年的鮑魚還沒有上。”
她表示,最主要的原因是在於下半年房地產政策面將繼續修整。“今年下半年,政策面與基本面的關係將從矛盾走向一致向好,對應的地產股投資機會將是趨勢性投資機會,絕對收益超過50%。建議投資者繼續超配。”李品科建議選擇一二線龍頭地產股。同時,由於整個行業趨勢性明確向上,也建議投資者配一些高槓杆的地產股,包括保利地產那樣的戰略型高槓杆公司和金科股份、魯商置業等優質重組類公司。
從目前來看,地產板塊的整體估值處於合理區間。根據統計,目前房地產開發公司的整體估值水平在17倍,而2012年預測市盈率在13倍,因此儘管地產板塊累積了一定的漲幅,但其整體估值水平並未出現泡沫,地產股近期上漲更多是價值迴歸。另外,預計下半年將會有降息、下調存款準備金率等利好出臺,也能刺激房產板塊繼續走好。
當然,對地產股而言,唯一的變數仍是政策,但在穩增長的基調下,這一變數似乎正向樂觀方向發展。
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