本週一，一條新聞的標題讓不少上海人很興奮——“靜安徐匯兩個樓盤加入降價大軍，分別給出七折和八折的優惠”。但仔細研究一下，這兩個樓盤打折後的價格仍然高達每平方米7萬元左右，降價幅度很小。

　　本輪房地產調控政策實行以來，樓市的走勢一直引人關注：一方面郊區的樓盤開始降價促銷，另一方面市區的房價有了鬆動，但單價仍然不低；雖然有了各種打折促銷的消息，可折後的價格卻還是讓人望而興嘆。

　　時值年末的上海樓市究竟是個什麼情況？央行剛宣佈的下調存款準備金率的決定又會對樓市產生什麼影響？

　　打七折還是買不起

　　“靜安徐匯兩個樓盤加入降價大軍，分別給出七折和八折的優惠。”看到這樣的新聞標題，你是不是感到很心動呢？

　　這個星期一，一條關於上海樓市的新聞吸引了不少市民的注意——繼郊區的樓盤開始降價促銷以後，市中心的樓盤是否也進入了下降通道？

　　然而，仔細研究以後，不少人還是要失望了。

　　兩個樓盤之一的協和城位於靜安寺板塊，其二期項目預計於下月開盤，並表示在過年前將會給出相當大的優惠措施，估計折扣力度可達七折。而售樓處此前對協和城新一批精裝修房源給出的報價是每平方米10萬元，換言之，協和城的開盤價將在每平方米7萬元左右。

　　另外一處位於徐匯濱江的高端樓盤近日打出了“八折”的招牌。其原先報價爲每平方米8萬元，折後降低至每平方米6.4萬元左右。

　　兩處樓盤都屬於豪宅樓盤，考慮到豪宅樓盤的面積都不小，按照這樣的單價計算，要買上一套打了七折的房子，花費依然驚人。

　　豪宅價格抗跌性強

　　與整個房地產市場的低迷不同，上海的豪宅市場今年並不冷清。

　　上海中原地產的統計數據顯示，截至11月16日，今年上海頂級豪宅(單價在10萬元以上)的交易總量達到4.37萬平方米、102套，與去年同期相比上漲64.28%、70%。

　　就在近日，翠湖天地嘉苑成交了一套352.72平方米的公寓，總價5859.42萬元，折算單價約16.61萬元。這是繼今年1月湯臣一品成交一套單價17.68萬元的公寓後，上海成交單價第二高的公寓。

　　世聯地產華東區域首席分析師裴紅梅表示，在市場低迷或市場平穩期，由於樓市限購等因素，豪宅市場儘管呈現出階段性成交低迷的狀況，但由於市場的長期趨好性、投資渠道缺乏及豪宅物業的抗跌性較強等原因，並且在限購的市場背景下，豪宅物業價格漲幅比較平穩，未來市場一旦反彈，投資者將獲得更大的投資回報與收益。

　　漢宇地產市場研究部經理付偉說：“如調控政策仍繼續保持收緊趨勢的話，中高端豪宅及別墅項目後市將繼續被看淡，只有通過顯著降價的銷售模式，才能在有限的客戶資源裏，換取更多的實際購買力。”

　　中檔樓盤確有鬆動

　　在郊區樓盤紛紛降價後，降價之風將會由外圍向市中心蔓延已經成爲不少房地產業內人士的共識。

　　記者走訪了中環附近的一些中檔樓盤後發現，部分樓盤的價格確實出現了鬆動，但要說降價已經到位，仍然有待時間觀察。

　　在閘北區大寧板塊，某樓盤計劃推出一部分團購房源。

　　“應該會以九折的價格出售。”該樓盤一位銷售人員透露，目前，該樓盤的成交均價在每平方米36000元左右，已經比之前下降了2000元左右。不過，這批特價的房源並不算多，綜合整個樓盤來看，降價的趨勢並不明顯。

　　在大寧板塊的其他一些樓盤，銷售人員均表示進入11月份，價格確實有小幅的下降，但是整體來看，房價還是維持在每平方米3萬到4萬元左右的價格。

　　“下調大概也就每平方米1000元左右，而且成交套數並不多。”一名銷售人員回憶說。

　　在虹口區的一處樓盤，銷售人員給出了每平方米減3500元的折扣，計算下來，一套90平方米的房子可以節省30多萬元，這樣的優惠着實讓人心動。

　　然而，銷售人員也坦言，該樓盤已經是尾盤銷售，所剩的房源已經不多，所以纔會推出如此大的折扣。

　　21世紀不動產上海區域分析師羅寅申表示，雖然近期降價效應有向市中心蔓延的趨勢，但近期這些內中環區域的新盤促銷降價更多出於“拋磚引玉”的目的，通過推出部分團購、特價房來達到宣傳及回籠部分資金的目的，也爲後續房源的出售做準備。

　　“不過，同時也不排除有部分項目藉機將一些位置樓層較差的低價房集中入市成交，來造成降價假象。”羅寅申說。

　　二手房市場存量多

　　與一手房市場的低迷相比，二手房市場的情況如何？

　　“以前二手房的價格優勢已不復存在。”付偉說。同策諮詢與研究發展中心提供的數據顯示，繼9月上海二手房成交面積同比大降55%以後，10月份再跌53%，成交均價下跌4.3%。

　　隨着一手房部分項目低至六到七折的降價，部分二手房房東心態開始放低，議價空間達到3%至5%，但買家的降價預期已增大到10%至15%，二手房市場陷入僵持狀態。記者走訪了一些房產中介門店，幾乎每家店外都貼滿了房屋出租的信息，而二手房的出售信息卻相當少。

　　“目前上海的房屋租金還是比較高的，房東面臨低迷的行情選擇惜售也是正常的。”付偉說。

　　據“網上房地產”數據，截至11月底，上海一手房存量總面積951.90萬平方米，65921套；二手房存量總面積則高達1839.10萬平方米，171443套。如此大的存量再加上低迷的市場，對於不少二手房房東而言，不動產價值的縮水已經成了很現實的問題。

　　存款準備金率下調對樓市影響有限

　　12月5日起，央行將下調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。這是央行3年來首次下調存款準備金率，估計將釋放資金約4000億元。

　　由於持續的貨幣緊縮和市場調控，房地產市場資金已經捉襟見肘，此時存準率下調會給樓市帶來一線生機嗎？有專業人士表示，房地產調控政策如果不鬆，放出來的資金還是難以進入樓市。因此，此次下調準備金率對樓市影響還有待觀察。

　　“貨幣的放鬆，重點針對實體經濟，對房地產的融資政策，包括一些在供給需求調控方面的政策，沒有根本性轉變，所以不會是房地產融資政策轉折的信號。”國務院發展研究中心金融研究所副所長巴曙鬆說。

　　“即便2008年9月開始降息，加上其他大力度的救市政策，房地產市場直至2009年3月纔開始復甦，滯後兩個季度。而現在只是首次下調存準率，其他政策也絕不可能像2008年四季度那麼大，市場復甦的時間將滯後更久。”上海易居房產研究院綜合研究部部長楊紅旭在微博上表示。

　　“央行下調存準率，是重大利好！但如果就此認爲房地產的春天不遠了，樂觀得太早了。對開發商而言，還是要快賣房、緩建房、少拿地、現金爲王。”易居中國董事局主席周忻說。

　　二手房指數跌回到4月水平 11月，上海二手房指數爲2592點，較上月下降5點，環比下跌0.20%，跌幅比上月擴大0.08個百分點。指數跌回接近4月2591點的水平。

　　在指數系統監測的所有板塊中，75%下跌，22%走平但近乎無成交，只有3%的微弱比例上漲。

　　經統計，佔監測總數近半板塊的新興城區11月下跌0.22%，跌幅比上月擴大0.04個百分點，跌幅超過全市平均水平。在新盤降價集中的郊區，一二手房價格依然倒掛，二手房乏人問津。

　　市區全部8個區總體下跌0.15%，跌幅相比上月擴大0.09個百分點。非新興中心城區11月下跌0.28%，跌幅相比上月擴大0.17個百分點。

　　上海二手房指數辦公室認爲，二手房市場轉向買方市場或已開始，但並不表明房價已步入下行通道，博弈仍在繼續。一些新盤下旬悄然取消了優惠，多是取得促銷業績的開發商放慢了步伐。(晏秋秋)

　　中端房租金領漲

　　上個月，上海房屋租賃指數爲1321點，較上月上升5點，環比上漲0.34%，漲幅擴大0.1個百分點。高端漲幅縮小，中低端漲幅擴大明顯，中端領漲市場。

　　11月，二手房成交繼續冰封，但租賃市場卻一派紅火，呈現量價齊升態勢。由於一手新盤大幅降價，二手房滯後，導致部分購房者分流入新房或進入租賃市場，業主轉售爲租，房源充沛；部分上海本地改善型業主租房以謀過渡，租賃需求持續強勁，租金漲幅再度擴大。

　　11月，上海高端市場租金環比上漲0.12%，漲幅相比上月縮小0.03個百分點。所監測的18個控制點全部上漲。《上海市居住房屋租賃管理辦法》實施已有兩月，高端市場房東和租客多主動備案，對此而產生的2%-4%的租金上漲接受度較高。

　　中端市場監測的11個區全部上漲。領漲區域靜安、黃浦和閔行區分別上漲0.61%、0.52%和0.50%，呈現供需兩旺的態勢。上海本地改善型需求在限購政策下頻頻受挫，資金無法馬上週轉，選擇租房短期過渡，現此類客羣已佔租客總量的10%左右。

　　11月，上海低端市場租金環比上漲0.39%，漲幅比上月擴大0.1個百分點。(晏秋秋)