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“建保障房,找單位。”在一千萬套保障房建設的壓力之下,讓企事業單位分擔建設任務,已經成爲各地政府的救命稻草。然而這些由單位自建的保障房最終會惠及市民嗎?
“你別問了,這肯定是商品房。”電話那頭的銷售人員言之鑿鑿。這是廣州花都區一個名爲風神公社的項目。項目依山傍水,在售單位均爲120平方米以上的大戶型。可是項目開發之初,這裏卻是廣州最早的限價房之一。當年廣州限價房承擔的任務就是平抑房價,協助市民完成置業。而承建這一項目的正是廣州花都區的納稅大戶東風日產。
然而時移世易,當年的限價房早已變身爲商品房。而早在2008年以限價房形式購入該項目的業主,3年後卻開始大規模轉讓套利。而這些業主,大部分都是東風日產的員工。
限價房轉身商品房
沿花都風神大道北行十五分鐘,即爲風神公社項目所在。“70萬四房一步到位。”項目的銷售人員熱切地向看房者推銷着樓盤。當年這個沸沸揚揚的限價房項目現在已經完全變身爲商品房項目,曾幾何時,這個項目限定要有70%以上的單元在90平方米以下。但現在在售的單位全部都在90平方米以上,大部分都是140平方米以上的大四房。項目遠處還隱約點綴着幾個別墅產品,“別墅已經都賣完了。”銷售人員表示。
“風神公社已經補繳了地價款,已不屬限價房項目。”廣州市國土房管局的一位負責人表示,因此無論該項目出售還是出租均不違規。“這是歷史原因造成的,廣州以後再也不會出現這樣的情況。”該負責人強調。
所謂歷史也頗爲讓人無語,2006年廣州樓市一片火熱,當年11月廣州市國土局推出花都一塊“雙競三限”(競地價、競房價;限戶型、限房價、限銷售對象)項目,由於出讓合同中規定東風日產乘用車公司員工有購買該地塊的優先權,“所謂競拍”最終由東風日產的子公司風神汽車房地產開發有限公司以底價拿到。
2007年地價、樓價繼續飆升,而風神公社項目於當年7月隆重開工,開工儀式當天東風日產曾向花都承諾將建起“最好的社區”。然而2008年一場金融風暴讓樓市跌入谷底,廣州樓市應聲而落。中原地產的知情人士告訴《中國經營報》記者,2008年風神汽車公司曾針對員工進行過內部銷售,計劃將部分單位建成單身宿舍。然而樓市的低迷,讓員工們的購房意欲一再下滑,最終內部銷售並不如意,導致了風神公社的首批住宅大量空置。
原本按照土地出讓合同,風神公社的限價房東風日產的員工有優先購買權,而在員工優先購買後仍有剩餘限價房房源的,將按限價房銷售辦法面向社會公開銷售,但風神公社的限價房卻從沒有出現在市民眼前。據曾參與風神公社建築招標的一位建築公司老總表示,從2008年第二批在建樓盤開始,風神公社建造的普遍爲120平方米以上的大戶型,甚至開始配建別墅產品。
而彼時廣州樓價一再下跌,部分地區甚至出現商品房比限價房還便宜的情況。結果就是廣州一批原本用於建限價房的土地轉變爲商品房重新出讓,而風神公社則補交土地款轉變爲商品房。所謂“歷史原因”大抵指此。
但是東風日產什麼時候補交的土地款,補交了多少土地款,有關部門沒有給出答案,只表示按照補交地價時點周邊土地價格評估。
福利分房時代?
據樓盤銷售人員表示,風神公社補交地價款的時間大約爲2009年11月。風神公社在2006年11月以底價3.68億元拍下該地塊,以拍賣所公佈的38萬平方米建築面積計算,該項目的樓面地價約爲967元/平方米。
該項目一路之隔是保利置業於2009年10月底拍下的項目,當時保利花了7.02億元,樓面地價達2315元/平方米。其土地拍賣時間與風神公社銷售人員所說的補交地價、化身商品房的時間相當。如果風神公社全部建築面積都轉爲商品房,按此價位計算,補交的土地款就高達5.1億元。
“似乎可能性不大。”一位花都汽車行業的資深人士表示,東風日產乘用車公司雖然是廣東的納稅大戶,2009年的納稅總額超過50億元。但其投資的項目一直以控制成本爲目標,例如2005年年底建設的乘用車研發中心投資只是3.3億元。
如果風神公社並非所有項目都轉變爲商品房,那二手市場上正在銷售的小戶型又是什麼性質?
記者在房產中介處瞭解到,現在風神公社有部分低於90平方米的二手房正在放盤。記者以購房者身份聯繫了部分業主,其中一位陳姓業主向記者表示,其單位面積在86平方米,現售價62萬。是2008年通過單位買下的限價房,當時的樓價在2800元/平方米左右。“當時簽了合同,註明兩年內不能出售,現在已過了限期。”陳先生表示。
但按照廣州相關規定,限價房是5年內不得出租、轉讓,5年後轉讓必須按市場價格與購買價格之間差價的70%補齊價差。顯然陳先生並不瞭解這一規定“公司當時讓我們籤的合同註明的就是兩年。”其表示,並且沒有按差價70%提及補繳地價一事。換言之,作爲東風日產員工的陳先生,通過投資這套限價房獲利將近38萬元。
“這種情況會不會發生在今年?”廣州市政協委員曹志偉不無擔憂地表示,2011年是廣州單位自建保障房的開工元年,按照計劃,今年廣州有8家企事業單位利用自有土地興建13395套保障房,其中經適房3160套。這三千餘套經適房會否變成風神公社的翻版呢?
日前,廣州國土部門曾表示,未來的公租房籌建將是“企業爲主,政府爲輔”。我們是否再次進入福利分房時代?作者:龍飛|來源:中國經營報
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