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從產品的角度來看房地產業,在今年樓市調控措施“國八條”的打壓下,多個城市的庫存量大幅攀升,甚至逼近歷史高位。但奇怪的是,全國多城市房價並未下降,這種產品大量積壓但價格堅挺的現象在經濟領域並不多見。房價居高不下的理由究竟何在?隨着下半年供應壓力進一步增大,房價走勢將何去何從?
存銷比指在一個週期內,商品庫存與之前一定週期內月均銷量的比值,是用來反映商品即時庫存狀況的相對數。
多城市庫存
逼近歷史高位
據北京市房地產交易管理網統計,截至7月20日,北京市一手住宅庫存量爲10.7萬套,這一數額處於今年高點,而根據上半年北京市的銷貨速度,北京樓市的存銷比達到了14.8,即在不新開盤的情況下,按照上半年的銷貨量北京市場房源可供銷售近15個月。北京中原地產市場總監張大偉表示,這一存銷比是最近三年來的新高,表明北京樓市積壓嚴重。
其他一線城市也不樂觀,截至7月20日,上海可售一手住宅爲53948套,面積爲783.9萬平方米,據中原地產預測,其存銷比爲12.4,庫存也需要較長的消化時間。截至7月20日,廣州市的未售房源爲73728套,可售房源爲36034套,也顯現出積壓態勢。在二、三線城市,如石家莊、鄭州等地,庫存量也在逐步攀升。
世聯地產華北策略資源中心總經理劉春巖表示,從市場各方的期待和判斷來看,衡量本輪房地產調控的最重要的尺度之一就是房價是否下降。
張大偉表示,隨着庫存的上升,買方市場很可能到來,市場從量跌到價跌的變化將在下半年明顯呈現出來。
下半年全國樓市供應潛力巨大
劉春巖分析,目前來看今年調控不會放鬆,而且隨着限購令的推廣,更多城市的購房需求將受到抑制,這意味着在量、求這些環節仍然將釋放價格調整的信號,與此同時,多個城市在今年下半年或明年上半年都有着供應井噴的潛力。
據世聯地產對北京、上海、廣州、南京、天津、青島、瀋陽等40個重點城市未來潛在供應量監測顯示,下半年絕大多數城市的商品房供應將迅速放量。劉春巖表示,無論是這40個城市還是全國,今年下半年的供應量都十分充足,而且今年上半年受壓制延後上市的供應量都將在今年三、四季度推出,這些因素將匯聚在今年四季度和明年一季度形成供應頂峯,屆時市場壓力將十分巨大。
根據世聯地產研究,供銷差達到頂峯時,隨即迎來價格底部。
劉春巖分析認爲,今年下半年及明年上半年全國範圍內潛在供應量放大是大概率事件,供大於求將成常態,2012年1季度樓市供銷差將達到頂峯,價格面臨較大的下行壓力,未來市場走勢正朝着調控預想的方向發展,房地產市場正進入由政策主導轉向市場力量主導的局面。
開發商資金鍊貌似不受影響
在很多經濟領域,企業根本經不起半年的積壓,但是在房地產市場,經過幾波時間長短不同的產品積壓,全國房價未見鬆動。
一家房地產企業高層人士對此表示,這主要是因爲開發企業仍然普遍看好後市,長期來看,由於我國城市化所帶來的巨大的新增購房需求仍然沒有消化。
分析人士認爲,整體上開發商的資金鍊仍然能夠運轉,如果資金持續受到壓力,開發企業勢必積極吐盤,甚至是降價求量。
數據顯示,在已公佈上半年銷售業績的開發商中,萬科、恆大、保利、碧桂園等房企上半年銷售金額同比均大幅增長,這顯示出大型房地產開發企業的資金鍊有一定保證。另外,來自用益信託等機構的數據顯示,今年上半年房地產集合資金信託規模比去年同期翻番。分析人士指出,很多開發商已儲備了大量資金以應對風險。
劉春巖表示,如果未來房價繼續堅挺或走高,不排除限購政策範圍繼續擴大和新的行政政策出臺。據新華社
觀點
預計新限購城市多達30個
有報告指出,根據國家統計局公佈的70個大中城市房價指數,未實行限購的城市中,今年以來房價漲幅較高的前10個城市依次爲:岳陽、丹東、秦皇島、牡丹江、襄樊、洛陽、吉林、桂林、韶關、常德,這些城市出臺限購措施可能性很大。
中國指數研究院副院長陳晟在接受採訪時表示,房價漲幅大、限購政策不嚴的城市或將加碼。而通過對全國出臺和未出臺限購政策城市的房價漲幅分析,陳晟預計可能新出臺限購措施的城市將多達30個左右。
樓市冬天可能會更長
易居中國副總裁金湛久在接受記者採訪時則指出,二三線城市的限購政策應該會在近期實行,這是國家對房地產市場宏觀調控這一盤棋中的一招,早在他的意料之內。“這一舉措說明之前的政策調控沒有達到預期效果,國家因而下更大決心對房地產市場實行宏觀調控,而三線城市是國家對房地產市場進行進一步調控的一個平衡點。”
“冬天可能會更長!”金湛久認爲,國家對一線城市房地產市場的調控已初見成效,因此下半年應該不會對一線城市的調控進一步縮緊。而從他的觀察來看,目前二三線城市房產交易市場的壓力也已有“山雨欲來之勢”。“在江陰,160平方米一套的住宅已經越來越難賣,這也吻合了預計以保護中小戶型、自住剛性需求爲主的新限購措施。”他同時認爲,通過拋出二三線城市限購這張牌,首先是從心理上對市場參與者產生了震懾,“如果能達到效果,那麼具體措施可能會緩一步落實。”
(責任編輯:範家琦)
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