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上海某律師事務所主任律師許榮最近非常『不務正業』——除了代理費能達幾十萬元的案子,已經不接訴訟代理了。他的精力幾乎全部花在選址、看房、做房屋買賣合同上。
『不是給我自己買的,是替一些境外有來頭的資金。』許榮頗為神秘地告訴中國證券報記者。最近上海樓市交易清淡,許榮能一口氣買幾套房子並且是全額支付現金,他成了各大房產中介的『鑽石客戶』。
作為某房產商的常年法律顧問,許榮介入房地產行業已有十幾年。這十幾年正是上海房價一路高歌猛進的時期。幫開發商擬定賣地合同、找幾個朋友替房產商融資……許榮與地產界的關系十分密切,他因此也能以很實惠的價格買下房子。作為律師,許榮在買賣房產上賺的錢要遠遠多於做訴訟代理掙的錢。
8月以來,圈子裡的朋友找到許榮,讓他幫助大筆資金尋找地段好的房產。許榮是上海人,又熟悉房產市場,作為律師還能為合同條款把關,這些都是神秘資金找他做代理的原因。
『主要是買商鋪、花園洋房等。一般一買就是一個單元、一棟樓,一出手就是幾千萬,根本不用銀行貸款。』許榮告訴中國證券報記者。當然,替一擲千金的神秘資金服務,許榮收益豐厚。
許榮主要是負責把進入某個賬戶的錢——那些神秘資金花出去。他一個做PE的朋友則負責把這些錢從香港等地轉到內地。
『我們做的可能不是同一個項目,但我知道錢是怎麼進來的。』許榮說。
許榮發現,境外投機資金主要通過幾種渠道進入內地。首先是虛假貿易。這些購買房產的海外資金在上海基本都有空殼公司,讓其中的一家貿易公司開具虛假銷售訂單,向境外出售某種貨物,這樣境外資金就會以貨款的方式流入。但實際上可能根本就沒有貿易,或者把只有10塊錢的貿易說成是100塊。『我也要給這些貿易合同把關。因為沒法提供海關報關單,這種做法現在越來越難了。』許榮說。
第二條途徑是利用外資企業獲得的投資額度和注冊資金的差額。例如,有的外資企業此前獲得商務部門批准的投資額度為1億美元,而眼下的實際注冊資金只有1000萬美元。這時熱錢就能以『增資』的名義借道進入內地。
第三條渠道是地下錢莊。許榮描述,目前地下錢莊操作的便捷程度超乎想像。『我在國內給你人民幣,你在境外給我美元。熱錢就這樣進來了。』
雖然上海也出臺了樓市『限購令』,但上有政策,下有對策。熱錢只要進來了,在投資方面基本上沒有任何限制。『哪怕是持外國護照的境外人士到上海房產交易中心辦理過戶手續,都不會有什麼問題。大家都是睜一只眼閉一只眼,只要有錢就行。』
而熱錢進出內地的橋梁是香港。
香港房地產資本資產服務公司(RECAS)主席高廣垣介紹,去年以來在香港成立的投資內地房地產的基金規模大增。這些地產基金有兩種投資方式:一是購買商業物業,包括商業零售商場和寫字樓;二是購買商業物業公司股份。因為這些基金通常都簽有嚴格的保密協議,很難掌握其確切規模及在內地的真實動向。據高廣垣估計,在香港或亞洲其他地方成立的、投資中國房地產的基金總量約300億至500億美元。
『即便是在香港通過正規渠道募集的房地產基金,大多數也是通過灰色渠道進入內地的。因為外資進入首先要到外匯局登記,要想出境還要結匯。這一來一往少說要三個月到半年。外資怎麼等得起?』一位內地做PE的人士告訴中國證券報記者。
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