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中央經濟工作會議『支持居民改善性購房需求』的聲音還在耳旁——這句話被開發商理解為『利好』,因為現有政策環境下,誰也分不清什麼是『改善性購房』、什麼又是『投資性購房』乃至『投機性購房』。而國家發改委主任張平昨日就站出來表態:我國將完善住房消費和調控政策,增加中低價位和限價商品房的供應,抑制投機性購房——這句話自然又引發了無限遐想。
『價格』是發改委管的『大頭』,不過『房價』這個東西跟電價、水價、油價都不一樣。所謂『中低價位商品房』——相信這也是基於當前市價的『中低價位』,絕非基於老百姓收入的『中低價位』,但即使是這樣的房,發改委又如何增加它的供應量?
發改委不太可能采納博鰲亞洲論壇秘書長龍永圖那個知名的建議,讓地方政府去提供『2/3的住房』、外帶這些便宜房子還都建在『交通方便的地方』——雖然龍永圖的建議曾贏得了那麼多人鼓掌,但鼓掌的人裡頭肯定沒有省長市長;發改委也不太可能推廣寧夏的最新做法——『要求已備案的商品房半年內不許漲價』,因為咱們都知道一個詞——『囤房』,更何況開發商完全可以選擇就高定價——大不了定太高了之後再稍微往下降降;發改委更不太可能接受網友們的意見,規定『一家一套自住房,一套之外的房子都是投資房,投資房每年繳物業稅、賣的時候繳土地增值稅』,因為至少從中央經濟工作會議的內容看來,國家依然擔心明年的經濟增長,需要『改善性購房』的煙幕來掩護『投資性購房』乃至『投機性購房』,結果是只字不提『泡沫』、只在營業稅減免這樣的小地方做做文章。
發改委憑空變不出來『中低價位商品房』,因為這種房子,首先得建在土地上。
而國土資源部前天公布的《今年前三季度土地市場運行情況通報》顯示,今年前三季度我國住宅用地供應40192公頃,同比增加8.7%。其中普通商品房用地供應33183公頃,同比增加4.3%,佔住宅用地供應總量的82.6%,比重較去年同期下降了3.5個百分點。更要命的是,這裡頭中低價位、中小套型普通商品房用地供應為6002.94公頃,較去年同期大幅減少了45%,僅佔住宅用地供應量的14.9%。
按我國的土地市場出讓規則,住宅用地出讓前容積率、建設密度等就已經劃定,什麼樣的地就決定了這塊地上會建出什麼樣的房。中低價位、中小套型普通商品房用地少了,當然也不會有多少中低價位、中小套型的普通商品房。因此,中央經濟工作會議說要增加『普通商品房』供應,國家發改委說要增加『中低價位商品房』供應,但實際上最迫切的事兒是扭轉『普通商品房』不斷減少的趨向——如果可以的話,讓賣地賣到手軟的地方政府稍微收一下韁,即使不肯按規矩把賣地錢的10%掏出來建保障房,也要加大普通商品房的供地量,不要只一門心思盯著地王。在這裡,要完善的不是什麼『消費政策』,而是『土地政策』。
前幾天有報道稱,深圳開始實施新的『城市更新辦法』,公開默許重新采用『協議出讓』而非『招拍掛』的形式賣地,辦法的核心是『最終地價提前被確定、不需要再不斷競價搶來搶去』。也許有人會說,『協議出讓』將重導貓膩,但咱們也不能否認,這種政府直接利益減少的結果是政府可以主導市區內商品房供應,可以對工期和房價有更大的影響力,這種方式未必很科學,卻符合老百姓的部分願景——地方政府部分讓利,改變住房供應結構、緩解市場供應不足——沒有這一步,增加『普通商品房』或『中低價位商品房』供應都只是口頭上的『鎮靜劑』。
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