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近日,東莞證券對濱江集團(002244,收盤價13.39元)進行了調研。東莞證券認為,濱江集團在杭州市品牌優勢明顯,2005年?2007年三年在杭州市場佔有率名列第一,去年位居綠城之後,排名第二,在杭州中高端市場具有很強的影響力。
東莞證券認為,公司管理層經營風格穩健,未來兩年業績已完全鎖定,是較好的長期投資標的,預計公司2009年、2010年、2011年攤薄後每股收益分別為0.57元、0.77元和0.75元,對應的PE(市盈率)分別為22.79.16.87和17.32倍,目前估值合理,維持『推薦』評級。
土地附加值較高
目前濱江集團已形成了兩大清晰的產品系列,其一是以金色海岸、陽光海岸為代表的在稀缺土地上的高附加值產品系列,佔比高達70%,其二是以萬家花城、金色藍庭為代表的高性價比產品系列,佔比達到30%。濱江集團的權益未結算面積在260萬平方米左右,相對於公司目前180億元的總市值,土地儲備仍顯不足。但公司的項目儲備含金量較高,土地成本不高,平均地價只有4000元/平方米,主要集中在杭州的核心地段,土地附加值較高。
此外,董事會授權濱江集團每年准備50億元拿地。據了解,濱江集團拿地思路主要有兩個,其一就是逆周期,其二就是土地稀缺。在目前土地價格已不便宜的情況下,濱江集團今年把額度全部用完的可能性也不大。
2009年下半年,濱江集團將開工杭重機地塊A號地,預計今年底將實現部分預售,銷售均價有望達到15000元/平方米;2010年,公司將開工杭汽發項目,該項目位於武林廣場周邊,屬於杭州為數不多的稀缺地塊之一,銷售均價有望達到45000元/平方米;2011年,公司將開工杭政儲23號、24號地塊,預計2011年底實現部分預售,銷售均價有望達到18000元/平方米。
值得注意的是,由於公司賬面的預售款較多,截至中報預收賬款有75億元,相當於去年收入的322%。
估值低、抗風險能力高
東莞證券認為,濱江集團財務狀況健康,今年該公司中報顯示,公司擁有賬面現金為20.75億元,基本上無短期借款,一年內到期的非流動負債為4.23億元,長期借款為26.3億元,短期資金壓力小。濱江集團資產負債率為79.89%,其中預售賬款為75.51億元,扣除後的資產負債率為34.54%,公司財務狀況非常健康。此前,濱江集團發布了2009年度非公開發行股票預案,擬向特定對象非公開發行的股票合計不超過1.5億股,增發價格不低於13.78元/股;非公開增發總額為20億元,擬投入的項目是萬家星辰與紹興金色家園。在公開增發後,濱江集團資產負債率將進一步降低到71%。
總體而言,濱江集團作為一家主營業務集中於杭州區域的民營房地產公司,業務較為簡單,即集中於杭州區域的住宅房地產開發,同時,公司內部控制和各項流程較為規范。濱江集團管理層並不著急於向外部擴張,更傾向於鞏固本土市場,在房地產行業復蘇的市場環境中,公司這種穩健的風格可能有些故步自封,但公司未來兩年業績已完全鎖定,東莞證券預計公司2009年、2010年、2011年攤薄後每股收益分別為0.57元、0.77元和0.75元,對應的PE分別為22.79.16.87和17.32倍,公司目前估值合理,維持『推薦』評級。
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