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『觀望了幾個月,決定還是要在「十一」期間買房了。』深圳市民謝先生在飽受半年來房價暴漲的煎熬之後,終於忍不住了。和謝先生一樣,在樓市經過八九月份的徘徊和停滯後,部分累積需求醞釀趁黃金周入市『淘房』。
與此同時,深圳12個新盤搶在『十一』前入市,廣州國慶黃金周有望新增供應1.73萬套,東莞近兩周維持每周1700套的增加速度……金九已褪色,國慶前後開發商密集推盤備戰『銀十』。
新盤潮湧入市
置業國際統計顯示,9月19日至25日一周,深圳市場共有8個項目獲批上市,批售住宅1820套,批售面積多達18.93萬平方米。隨後的9月26日,深圳有多達12個樓盤入市,規模創下年內單周新高。
這12個新開盤項目包括各種類型產品,如中海大山地、信義荔山公館2期、招商瀾園、水榭山3期等等。然而各家的優惠促銷極少,除中海大山地外,大部分樓盤的買房折扣只有額外9.8折優惠。
此外,中國證券報記者獲悉,國慶期間的深圳秋交會已有60多個樓盤報名參展,本地巨頭萬科、金地、招商以及惠州金融街、海南雅居樂、中山榮基等外地房企都將參展,深圳本土的開發企業與外地的開發企業各佔一半。秋交會組委會預計,萬科、招商等明星房企在缺席春交會之後重新歸來有望提昇人氣,尤其萬科獨佔50個展位,堪稱歷次房交會之最。
中國證券報記者初步了解,經過前兩個月高位盤整,國慶前開盤的樓盤普遍比較熱銷,多數成交量超過七成甚至更多。豪宅市場尤其熱銷,位於深圳二線拓展區的萊蒙·水榭山26日推出38套聯排別墅,均價在6.5萬元/平方米左右;據銷售負責人介紹,當天下午賣出34套,成交九成。開盤價低於區域市場價的寶能太古城也於26日推出精裝修國際公寓,成交均價26000元/平方米,當天即售罄。
國慶前的密集推盤打破了今年以來深圳樓市供應的緊張局面,之前每周開盤的樓盤大多兩三個,較多的周開盤量也不過5個左右。尤其引人注意的是,國慶前後深圳豪宅市場將5個新盤近400套新品推出,而在9月份之前,深圳入市的別墅僅有十二橡樹莊園、天麓以及純水岸等,數量通常也只有幾十套。
廣州市場同樣迎來供應井噴,黃金周前最後一個周末,廣州有11個樓盤同時開盤。新盤紮推亮相,一家知名開發商竟然同時推出四個新盤。在廣州珠江新城一個新盤,銷售人員表示9月26日推出的200多套樓盤銷售約八成。
滿堂紅相關報告稱,黃金周期間廣州新房新增供應約1.73萬套, 80至130平方米的兩房、三房是新增供應主力,供應面積比去年同期增加6%。中原地產研究人士稱,考慮到國慶長假以及新增供應量等因素,預計『十一』前後一個月的時間裡廣州市新房成交量可能達到80萬至100萬平方米,中心六區將為成交主力。
有市場人士預測,國慶前後珠三角成交量會上昇,但很難恢復到上半年的『天量』水平。
『金九』退色庫存回昇
從9月前三周數據來看,珠三角『金九』銷售預期已經落空。9月份第一周,深圳市新房僅成交655套,環比減少5%,價格方面9月第一周環比上漲7%。第二周深圳成交新房793套,環比增加21%,價格穩定。第三周成交量再次下滑,只有631套,環比減少20%。
陽光家緣網數據也顯示,廣州市9月份前三周網簽僅有4682套,環比八月份的4153套增加了12.7%,但同6月份的8096套相比,卻下降了42.17%。
『市場之前對「金九」抱有較大期望,但從目前成交情況來看,「金九」已經不再了。』深圳一家開發商銷售經理表示,今年『金九』褪色主要是房價過高和市場新增供應緊張影響。然而有專家表示,9月樓市成交不佳並不代表旺季已經過去,銷售量和房價仍有可能在十月迎來高峰。
樓市調整的量變,實際上7月已開始。7月四個一線城市的成交量首次出現集體性的回落,而全國則環比6月萎縮19%。8月和9月至今,主要城市的成交量繼續下跌,而價格則依然向上,8月70個大中城市房價指數環比上漲0.9%,不過二手房價格指數環比增幅,卻由7月的0.6%,收窄至0.3%。
國信證券房地產行業分析師方焱報告指出,截至9月27日,除北京可售商品房數量創下2008年底以來新低,各城市庫存量已逐漸顯示回昇態勢,國信證券關注的9個城市中有7個9月第四周可售量環比回昇,其中上海、蘇州和深圳可售量回昇明顯。
克而瑞研究中心總經理陳嘯天預計,在宏觀經濟形勢逐步轉好、房地產相對寬松政策不變的背景下,未來幾月市場供應預計逐步回昇,將有助於緩解當前市場供求矛盾,保持成交穩定,總體形勢仍然較好。
土地熱尚難退潮
中國指數研究院數據信息中心監測顯示,9月第四周土地市場交易仍舊活躍,成交量與推出量均有所上昇,共推出土地150宗,環比增加35%,推出土地面積812萬平方米,環比增加20%。成交土地58宗,環比增加71%,成交土地面積449萬平方米,環比增加268%。
地產巨鱷依然在各地瘋狂拿地,9月第四周成交的地塊溢價水平在50%-100%之間的有6宗,溢價水平超過100%的有9宗。其中浙江綠城集團以本周最高溢價251%競得蘇州獨墅湖北、高和路南商住用地。南京、蘇州等二線城市出現『搶地大戰』,『雙料地王』紛紛湧現。
一線城市土地盛宴仍在延續。9月25日,金地集團以11.5億元總價競得上海市寶山區一幅商住用地,樓面價為每平方米6300元。同日,金地和萬科激烈競買深圳市寶安觀瀾兩宗居住用地,最終金地以24.4億元價格拿下,地面地價為15510.11元/平方米,樓面地價為8617.34元/平方米。
9月28日萬科攜手中糧再挫群雄,以29.3億元總價拿下房山長陽起步區5號地,樓面地價5726元/平方米,比9月11日他們拿下的長陽起步區1號地6443元/平方米的樓面地價,低了700多元/平方米。
上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭表示,預計地王將持續一段時間,直到今年年底纔會告一段落。楊紅旭稱,很多項目都是在今年二季度建設開發的,根據房地產開工建設的時間規律,2010年第二季度將會出現供給高峰。供給的增加可以平抑房價,從而形成成交量的高峰。
中國房地產及住宅研究會副會長顧雲昌則認為,『地王』只是房地產市場中的個別現象,並不能概括市場全貌。『現在土地供應市場依然不活躍,地王只是對於優質地段的競爭結果。』顧雲昌表示,在目前土地資源稀缺、貨幣政策依然適度寬松等條件下,房地產商將對後市持樂觀的態度。
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