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去年年底就被傳出售的上海標志性建築物之一——浦發大廈近日再次被『放低』身價轉讓。
日前,擁有浦發大廈七成以上產權的上海浦發大廈置業有限公司(以下簡稱浦發置業)100%股權和7.21億元債權在上海聯合產權交易所掛牌轉讓,綜合掛牌價12億元。去年年底,該項目的掛牌價格為14億元,『該項目先前曾掛牌出售,由於沒有人接盤,所以纔再次掛牌。』昨日,負責該項產權交易的人士透露。業內人士分析,浦發大廈再度轉讓的背後是上海國資平臺國盛集團剝離輔業的動作。
負債7億 浦發大廈『被處理』
地處上海浦東陸家嘴金融貿易開發區的浦發大廈目前的租戶大多為浦發銀行在內的金融機構,此次浦發大廈的出讓方則為上海東展有限公司和上海東展房地產有限公司(後者為前者的子公司)。
評估資料顯示,浦發置業的短期借款為7億元 (上海盛融投資有限公司提供的委托貸款),應付出讓人上海東展有限公司股利2105萬元,債權人上海盛融投資有限公司委托出讓人上海東展有限公司代為原價轉讓該債權。消息人士指出,盛融近年來開始充當上海國資體系內處理『不良資產』(計劃剝離或虧損資產)的平臺,處理各公司『非主營業務』。
據出讓人上海東展提供的信息顯示,該公司的核心資產為浦發大廈商場第8層、辦公樓第9?19層和第21?32層、地下一層自行車庫、地下產權車位61個,合計建築面積46379.65平方米。而整個浦發大廈共36層,總建築面積超過7萬平方米,未列入此次出售的樓層均屬浦發銀行所有。
據了解,截至2009年7月31日,浦發大廈的出租率為79.58%,日租金均價約為6.03元/平方米。根據審計報告揭示,標的公司在2007、2008年及2009年1至7月的浦發大廈租金收入分別為7197萬元、7920萬元和4232萬元。
國盛剝離輔業在即
公開資料顯示,上海東展隸屬上海國盛集團,作為上海兩大國資整合平臺之一的國盛集團從2007年就開始傳出重組的信號。一向低調的國盛集團在對外投資上一直讓人捉摸不定,但據內部知情人士透露,機電、路橋建設等大型投資將成為國盛的主要方向,而作為輔業的房地產項目,則將被剝離。『作為能在短期內獲取暴利的房地產項目,是諸多國有企業的利潤來源,但在上海國資委給國有集團的定調中,房地產都是將被剝離的資產。』上述人士指出,在國資委給百聯集團劃定的主要業務中,沒有房地產這一項,而上海華誼旗下公司的房地產業務也將被剝離。
歷經九個月之後,浦發大廈的出售價格從14億元降到12億元,即使大幅度折價,是否能順利找到買家也是個未知數。
著名商業地產專家姜新國在接受《每日經濟新聞》采訪時表示,在金融危機下,寫字樓項目受衝擊比較明顯,供求關系出現強烈失衡,買方市場大面積縮水,能夠接受如此大宗交易的僅有部分歐美、日本買家,但金融危機卻使得潛在買家愈發謹慎。
國際物業顧問世邦魏理仕早前發布的報告顯示,2009年第二季度上海辦公樓平均租金報價為每天每平方米7.05元,環比下跌4.6%。而2009年上半年,上海辦公樓平均租金報價已下跌11.0%。報告顯示,自2008年第四季度以來,上海辦公樓市場已連續三個季度出現吸納量為負的情況,新的物業項目不斷交付,而租戶卻縮減面積,使市場未租用率不斷上昇。
在姜新國看來,在商業地產低迷的情況下,拋售大宗物業的賣家通常是為了變現,『他們希望在短時間內出售資產,但降價可能造成反效果,越跌買家越不認賬,繼續觀望。』
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