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仲量聯行日前發布報告指出,08年一季度,由於供求達到平衡,北京商鋪和寫字樓市場開局平穩,租金僅比2007年第四季度有輕微上漲。但受奧運會的影響,豪華住宅的租金與上一季度相比則上漲了約15%;與此同時,強勁的需求和有限的供給也使豪華住宅的資本值顯著上昇。
高端住宅市場需求強勁
報告指出,普通住宅市場日漸企穩,但豪華住宅價格繼續攀昇。繼2008年前三季度交易量大幅回落之後,北京地區普通住宅市場的售價環比漲幅在1月份和2月份分別放緩至1%和3%。但08年一季度,豪華住宅的售價比上一季度上漲了12.3%,這表明最高端市場中的需求依然十分強勁。售價飆昇的一個主要原因是,某些購房者堅信位置較佳的大型豪華公寓在北京十分稀缺。造成這一現象的一個主要原因是政府頒布的70/90政策,即住宅項目建築面積的70%必須用於建造90平方米或以下的公寓。這一政策將大幅減少大戶型公寓的未來供給量,從而為正在出售的一手和二手大戶型住宅帶來了溢價。
豪華公寓漲價的另一個原因是,目前北京市中心地段豪華公寓的供給量將非常有限,大部分的豪華住宅將位於外圍地區。這一因素極大刺激了市場對位於中央商務區(CBD)、朝陽公園地區等中心地段的住房的需求。
奧運會效應也席卷租賃市場,08年一季度北京豪華住宅市場的平均租金水平上漲了18.3%,原因是業主普遍預期短期租戶願意在奧運會期間支付較高的租金。
企業擴張助推寫字樓市場
08年第一季度,由於中央商務區(CBD)的空置率達到30.4%,租戶很容易在地段良好的新建甲級寫字樓中找到相互毗鄰的辦公空間。這些企業租戶不僅希望將他們的所有業務整合到一處,而且希望儲備足夠的辦公空間,以滿足未來的業務增長需求。
不僅如此,很多企業都選擇了搬遷至質量更高的寫字樓中。某些新建寫字樓的業主提出了極具競爭力的租金價格,目的是吸引客源,尤其是知名度很高的主要租戶。這使租戶受益匪淺,不僅能大大改善他們的辦公環境,而且也不會導致租金成本大幅增加。
另外新的地區出現了一批新的寫字樓。奧林匹克公園和望京地區的現有和未來項目,為那些希望遷出現有寫字樓地區、且對租金較為敏感的租戶提供了高質量的新選擇。
優質商鋪受追捧
符合國際標准的購物中心的預租業務十分強勁,這是因為零售商希望在奧運會之前拓展他們的在京業務。由於現在距政府禁止所有裝修工程直到奧運會結束只剩下兩到三個月的時間,預租賃和裝修活動正在加緊進行。
零售商越來越重視低價時尚服裝市場。繼2007年年初Zara成功進入北京市場之後,越來越多的國際零售商也紛紛湧入,希望受益於該市場對價格合理的國際時尚服裝的巨大需求。
報告預計租賃市場將於08年第二季度企穩。趕在奧運會之前開業是促使零售商擴張和開設新店鋪的一個重要考慮因素,也是07年下半年和08年上半年助推租賃市場的一個主要動力。奧運會結束後,零售商將會繼續把北京視為一個充滿希望、重要的市場,但重點會從擴張轉移到如何提昇現有店鋪的業績和更好地吸引消費者上來。
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