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如果說在地產行業一輪輪的宏觀調控中仍存在幸運兒的話,那自然是海泰發展(600082.SH)。隨著濱海新區開發的機遇,海泰發展正在一步步夯實其工業地產的基礎。
日前,海泰發展以7.2億元的價格將控股股東天津海泰控股集團有限公司(下稱『海泰控股』)的兩項優質資產購入囊中。包括天津華鼎置業有限公司100%的股權以及津百新廈的部分房產。
根據海泰發展公布的公開數據顯示,華鼎置業擁有華苑產業區(環外)海泰創新六路東側10萬平方米的居住用地。而津百新廈則是坐落在商業區的高層商廈,建築面積超過5.8萬平方米。
海泰發展董秘溫健向記者表示:『兩項資產的購入符合公司未來加強地產主業的戰略,有利於增加公司的土地儲備與持續發展。』
而記者接觸的業內人士多將此舉視為海泰發展2008年繼續搶灘濱海新區,進一步鞏固工業地產主業的開端。
『目前正趕上濱海新區發展的有利時機,在初期階段,海泰發展必然會在工業地產方面加緊搶灘。』一位熟悉海泰發展的市場人士認為。
搶灘濱海新區
『我們預計未來三年是土地資源高速獲取的一段時期,因此我們未來一段時間內會著重突出工業地產主業。』溫健對於海泰發展的戰略直言不諱,『在未來一段時間內,我們會暫時放下產業創投等業務。』
事實上,這種直言不諱的背後則是一種區域發展規劃的支橕。
天津新區域規劃在經歷2006年、2007年兩年的實踐摸索後,濱海新區的發展條件越來越完善,而其發展為未來高新技術產業區的前景也愈加明朗。
『這是一個得天獨厚的好機會,在產業區籌建前期,土地資源都有一個較為集中放量的階段。』上述市場人士認為這正是海泰發展確定工業地產為主業的原因。
除此之外,大股東持續的支持與資產注入預期也成為業內認為海泰發展2008年將繼續加大工業地產拿地與開發的論據。
據了解,海泰控股是天津市政府的全資嫡系公司,著重負責天津新技術產業園的開發與建設,擁有對華苑產業區12平方公裡土地的統一開發建設以及招商引資權力。
濱海新區成立後,作為天津新技術產業園區的擴展,海泰控股也開始全方位介入,並成為主導力量。
在此基礎上,海泰控股直接擁有濱海新區規劃面積36平方公裡。
但是,在目前的集團產業布局中,海泰控股旗下以工業地產為核心的上市控股子公司僅海泰發展一家。
在此次的資產購入中,一方是控股股東在天津產權交易所招拍掛的資產,一方是旗下上市公司的認購。
根據記者粗略計算,海泰發展購入華泰置業居住用地的樓面地價不足3000元/平方米,而同類型臨近區域項目樓面地價已超過了5000元/平方米。而津百新廈約6350元/平方米的價格,根據天津市市場公開資料,相較同地段的其他樓價也相對較為便宜。
『從這些可以看出大股東對海泰發展的支持,不管怎樣,這多少都有著大股東支持資產注入的味道。』市場業內人士對此的看法幾近默契,並認為未來仍有其他形式的資產注入預期。
對於大股東擁有巨大的資源優勢,海泰發展並不否認。
『我們擁有大股東支持這個得天獨厚的條件。』溫健表示,『政府是我們的主要客戶,其他還有一些企業。』
而對於未來是否有進一步的資產收購計劃,溫健稱暫無可透露。
但在今年年初的股東大會上,海泰發展董事長楊川表示,未來三年內爭取實現市值100億元。但其目前的總股本也纔3.2億。在確定未來幾年以工業地產為主導業務後,2008年以及未來海泰發展將如何提速,無疑給市場以想象空間。
工業地產藍圖
『我們目前以工業地產為主導業務,暫時將產業創投放置,但我們的孵化器功能並不停止運營。』在溫健的介紹下,海泰工業地產的長期發展模式也漸漸明朗。
其中的邏輯並不難於推導。一般情況下,在產業區建立前期,更容易的是工業地產的開發與建設,而隨著產業區的慢慢完善,工業地產的開發與建設需求將逐漸降低,利潤也就隨之減少。
『當產業園區開發成熟時,很多開發公司就會選擇持有自建的工業園區,利用孵化器運營功能來繼續創造收益。』張江高科一位高管在接受本報記者采訪時曾表示。
而這一點也在海泰發展的持續發展思路上得以體現。
溫健表示,在產業園區建設前期,為了資金回籠,公司出售資產所佔比重較大。但未來自持比重將會越來越大。
對此,長江證券地產行業研究員表示:『工業地產和孵化服務的良性循環將帶來企業利潤的穩步增加。』
根據溫健介紹,海泰發展目前正在開發運營三個工業地產項目,分別為國家軟件及服務外包產業基地核心區項目、海泰產學研基地項目和海泰創新基地項目,總面積達100萬平方米。
而對於重中之重的項目融資,相關人士表示2008年在宏觀調控環境下,資金仍是制約企業快速發展的瓶頸。
對此,溫健表示:『在目前環境下資金確實是大問題,但公司會積極利用資產證券化、信貸、信托等方式來保證開發計劃的順利進行。』
就在日前的股東大會上,楊川表示,2008年海泰發展將進行不超過12個億的貸款融資。
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