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當市場處於觀望期時,可以淘到一些價格相對較為優惠的二手房。不過業內人士提醒說,買家還是要細心甄別房源信息,以便確定是否真的優惠。對於許多購房者來說,如果能夠明辨"缺錢"賣家,或許就能增加淘到實惠房的機會。
"要買房嗎?我這裡有一套很實惠的房子。"近日,記者接到熟人楊先生的短信。楊先生是滬上一家中介公司房產經紀人,他告訴記者,近日有賣家手頭有點緊,准備拋出一套房產以緩解資金壓力,其掛牌價要比市場正常水平低4萬元,約8%。
這相當於上海一個白領半年的收入,的確比較實惠!滬上有業內人士表示,在市場處於觀望時期,的確容易出現一些價格實惠的房源,如果購房者用心去淘,碰到實惠房並非難事。
不過業內人士表示,對於二手房市場上的實惠房,其到底是出於哪種目的而降價出手,需要購房者自己加以甄別,以便能夠淘到真正的實惠房。
觀望時期好淘房
當市場處於觀望氛圍中時,出現實惠房的幾率大大增加。記得在去年7月份前後,房價快速上漲,此時二手房房源一度變得奇貨可居起來,賣家不斷"跳價",而買家也非常配合地一路追漲,於是在這個階段,恐慌性地追漲導致樓市處於賣方市場,賣家的提價要求不斷得到滿足,淘優惠房成為不可望也不可及事情。
但在現階段,情形有所改變。自去年10月份以來,隨著第二套房貸政策的出臺,市場重新陷入觀望期。在觀望期內,由於成交量急劇萎縮,想買的不敢買,而想出售的卻沒人接手。於是在這樣的背景下,賣家降價主動示好成為不二選擇。3月中旬,上海美聯物業對部分賣家調查顯示,與去年賣家"看漲不看跌"的心態有所不同,有四成賣家的態度來了個一百八十度大轉彎,願主動降價。
記者與滬上一些業內人士交流時了解到,願意接受較高降價幅度的賣家,是一些急需資金,或者希望在極短的時間內完成交易的賣家。聯洋分店目前市場觀望氣氛仍然很濃,交易活躍程度不高,對於需要快錢的房東來說,他們只有選擇低於市場價水平出售,以求盡快出手,因而選擇主動下調價格。
不過需要注意的是,雖然有不少賣家願意降價出手,但並非意味著價格會出現大幅下調的情形。調查顯示,在所有近期考慮降價出售的賣家中,43.36%的賣家表示願意接受1%?2%的象征性降價,其次為28.32%的賣家願意接受2%?3%范圍內的小幅降價,而接受降價幅度為5%?8%甚至8%以上的賣家僅佔3.5%和2.1%。分析個中緣由,21世紀銳豐不動產聯洋分店的王經理表示,經歷過2005年以來第一輪宏觀調控之後,賣家的心態已經平穩了很多,大多數人認為未來房價會穩定上漲,因為即使是市場暫時處於觀望時期,會選擇等待觀望而不是割肉出逃。
此外,目前市場上現有的賣家中,很大一部分是出於換房目的,因此對於此類人群來說,出於自身成本考慮,自然是不可能會大幅降價了。調查還顯示,之所以不願意大幅降價的原因在於,近五成的賣家表示出售手中物業的原因為"房屋置換需要",置換的需要使得賣家不可能大幅降價出售手中現有物業。
五類賣家要快錢
但不可否認的是,目前在二手房市場上的確能夠找到一些價格相對較為實惠的房源,這是因為賣家自身原因造成的,大多數情況下是缺錢,少數情形則是想要快刀斬亂麻,總結主要有以下五類情形。
第一種是悲觀的投資者。此類投資者願意降價出售的原因不外乎兩種,其一是對後市悲觀,想落袋為安或者換籌;其二則是因為資金鏈崩得太緊,出售部分手中持有的物業以緩解資金壓力。市場調查顯示,在目前市況下以前者居多,而因為資金鏈的原因拋售的情形較為少見。如上海美聯物業市場傳訊部的相關人士表示,在調查中有三成業主由於對後市並不看好而擔心手中物業貶值,則選擇小幅的降價以套現轉投其他理財產品。不過有業內人士告訴記者,相對來說,後者比前者更具誠意,這類投資者為了緩解資金壓力,只有選擇降價策略,因此降價幅度也相當有吸引力。而前者可能是"邊走邊看",一旦市場出現松動,其會隨之做出調整。
第二種是需要"快錢"的賣家。此類賣家主要是一些中小企業主,企業在經營過程中碰到資金緊張的問題,而融資又較難,因此便只有變賣不動產來緩解資金壓力。記者曾碰到過這樣的情形,如一家浙江建築公司,在去年6月至9月份三個月時間內,連續低價拋售了位於閔行區龍茗路附近7套不動產,這些房產都是在上個世紀90年代中期作為建築工程款轉在公司名下的資產,其拋售價格要比市場平均水平低10%左右,如一套面積為65平方米的小兩房,當時市場價可達57萬元左右,而實際成交價為51萬元。記者在采訪中了解到,目前這樣的情形仍然存在。
第三種是快刀斬亂麻型的賣家。此類賣家希望在極短的時間內處理掉手中的物業,以便騰出精力處理別的事情。靜安寺附近一家中介公司的業務員熊先生告訴記者,他近日就接待了這樣一個客戶,掛牌時賣家就表示,希望房產能夠盡快出售,於是熊先生將這套面積約120平方米兩房的掛牌價確定為450萬元,這與市場價相比下調了5萬元,最後成交時,在買家的要求下,賣家又讓了5萬元。事後熊先生得知,賣家因為夫妻雙方離婚分割財產,不想拖得太久,因此通過降價而達到速戰速決的目的。
第四種情形賣家也不希望拖拖拉拉,即賣家回滬處理自己的不動產,這些人在上海已了無牽掛,只剩下不動產需要變賣,他們也不希望耽擱太久,因此要盡快解決問題。位於莘莊附近一家中介公司的工作人員楊先生告訴記者,此類人群主要以移民海外或者搬離上海的人居多。他也曾接待過類似的客戶,對方在變賣自己的房產時,為了能夠盡快出手,掛牌時會采用低價策略,而議價時也不會斤斤計較。
第五種就是尾房。有業內人士告訴記者,出於各種各樣的原因,有些十多年前開發的小區內尚存有少量房源沒有銷售出去,而現在開發商為了節約銷售成本,不可能再重新搭建售樓處,因此選擇在中介公司掛牌出售,當然,其售價相應也會實惠一些,對於零頭能讓則讓。
房源信息需甄別
商城內大凡打折銷售的商品要麼是換季產品,要麼是次品,若非特殊原因,一般情況下正品是不大會打折的。同理,在二手房市場上,絕大多數價格實惠的房源總是存在這樣或者那樣的問題,因此這需要購房者對此進行甄別,以便淘到真正的實惠房源。
在哪裡能夠找得到實惠房呢?不可否認,房產中介是獲取低價房信息最為可靠的信息來源。21世紀銳豐不動產聯洋分店的王經理告訴記者,一般情況下,為了能夠盡快促成交易,我們會選擇把最有吸引力的房源推薦給購房者,其中低價房是最先推薦的房源之一。雖然目前也有網站經常會掛出一些房源信息,但大多數對市場不是很了解的購房者,想要從數量眾多的房源信息中,挑出真正實惠的信息,難度不小。而中介公司的經紀人對市場了解較為充分,哪些是真正實惠的房源,區別出來並不難。此外,房產中介還有一大優勢就是能夠接觸到賣家,了解確定掛牌價的過程,到底是否優惠,他們在寫下賣家說出來的幾個阿拉伯數字時便已一清二楚。
當然,對於實惠房源的信息也要甄別,去偽存真。記得在去年年初,位於閔行區內疏影路上的莘城苑掛牌價僅6500元/平方米左右,這比周邊同等性質樓盤的報價要低15%以上,這是因為該小區周邊規劃可能發生變化,所以有莘城苑的業主低價拋盤"出逃"。在市場上,也有不少房源因為本身品質不好,或者存在質量問題等而低價出讓的,因此這需要購房者發現並避免它。
如何甄別呢?業內人士認為要多看、多問。多看就是在看房時盡量仔細一些,看看房產是否存在質量問題,衛生間、屋頂等是重點區域,查看是否有滲漏現象等。千萬不能走馬觀花,這是對自己負責。
其次就是多問,一般情況下,買家無法當面向賣家詢問定價方面的問題,因此只能從側面了解,可以問物業、問鄰居,從各個方面盡可能地多問一些有關賣家的情況,並把自己掌握的信息與房產經紀人透露的信息進行對比,看看其中有無出入,或者有無不相符的地方。
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