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研究背景
由國務院發展研究中心企業研究所、清華大學房地產研究所和中國指數研究院三家研究機構共同組成的『中國房地產TOP10研究組』,自2003年開展中國房地產上市公司TOP10研究以來,已連續進行了五年,引起了社會各界特別是投資者的廣泛關注。
2006年,中國股市迎來了前所未有的『牛市』,上證指數和深圳成指全年分別上漲126.55%和125.42%,地產指數(399200)上漲168.03%,漲幅超過大盤40個百分點以上。進入2007年後,隨著財富效應的逐步顯現,證券市場得到了更多投資者的關注。截至5月28日,滬深兩市賬戶總數突破1億大關,上證指數收於4272.11點,累計上漲57.3%,地產指數收於2027.55,累計上漲98.8%,再次成為此輪上漲行情的重要推動力。
針對證券市場的新形勢,中國房地產TOP10研究組本著『公正、客觀、准確和全面』的原則,進一步完善了此次房地產上市公司研究的評價理論和方法體系,力求更准確地反映房地產上市公司的市場表現和未來前景,為投資者提供全面、綜合的評價結果。
研究結果及分析
◆房地產上市公司綜合實力TOP10
研究組沿用了2003-2006年連續使用、客觀性較強的《福布斯》500強評選標准,以總資產、總市值、主營業務收入、利潤總額四項指標對中國房地產上市公司進行綜合實力評價。如某公司總資產指標排第10位,則其總資產得分為10分,以此類推。對四項指標賦予相同權重計算其綜合得分,然後按照綜合得分從小到大的順序得出公司的綜合實力排名。
(1)2007滬深房地產上市公司綜合實力TOP10:行業和區域龍頭受到市場重點關注,新上市企業表現突出,資產注入和重組成上市公司綜合實力上昇的重要手段。
萬科繼續佔據綜合實力榜首,新上市的保利地產佔據第二,其次是在往年研究中表現突出的陸家嘴、招商地產、金融街(並列第4),首只從H股回歸A股的房地產公司北辰實業排名第六。中寶股份、泛海建設因資產注入重組,綜合實力大幅上昇,分列第9和第10位。
2006年,上證指數和深圳成指分別上漲126.55%和125.42%,地產股更是成為此輪上昇行情的領漲板塊,2006年最後一個交易日,地產指數收於1008.39點,全年累計上漲168.03%,超過同期大盤整體漲幅40個百分點。綜合實力TOP10企業的市場表現尤為突出:其中的行業龍頭———以萬科、保利地產、招商地產、金地集團為代表———憑借優良的持續增長能力、有序的跨區域擴張和合理的土地儲備,為短期內的高估值提供了可靠的長期消化能力;而區域龍頭———以北京的金融街和北辰實業、上海的陸家嘴和中華企業為代表———在特定區域有著其它開發企業難以比擬的土地、資金及政府資源優勢,業務特色和成長能力得到投資者關注與認可,與行業龍頭一並受到市場重點關注。
萬科2006年末市值達675億元,同比上昇321%,股價全年上漲263%(除權後,下同)。與此同時,優質資產注入、並購重組等題材成為市場追捧熱點。中寶股份和泛海建設完成資產重組後,全年股價分別上漲達337.87%和714.01%,總市值更是分別大幅增長15.75倍和16.7倍。
綜合實力TOP10企業在資產和市值大幅增加的同時,經營業績同樣快速增長。2006年,TOP10企業共實現主營業務收入430億元,同比增長48.8%,與上年TOP10企業相比增長52.4%;實現利潤總額達98.9億元,同比增長59.6%,與上年TOP10企業相比增長60.7%。
進入2007年後,房地產板塊繼續成為投資熱點。截至2007年5月28日,地產指數收於2027.55點,累計上漲98.8%,超過同期上證指數漲幅40個百分點。萬科總市值更是突破1200億,成為滬深股市首家市值突破千億的房地產企業。同期陸家嘴、中華企業增幅分別達120.9%和175.7%,在整個房地產板塊中位居前列。
(2)2007中國內地在港上市房地產公司綜合實力TOP10:資產規模和經營業績增長明顯,新上市企業表現更為突出。
中國海外發展仍位列中國內地在港上市房地產公司綜合實力TOP10榜首。新上市公司表現突出,分別是排在第二位的世茂房地產(2006年7月上市,募集資金37.2億港元)、第五位的瑞安房地產(2006年10月上市,募集資金約62億港元)和第七位的綠城中國(並列第7,2006年7月上市,募集資金約29億港元,並於11月發行價值31.2億港元的七年期高息票據)。其它表現優秀的企業還有合生創展、富力地產、華潤置地等。
中國內地在港上市房地產公司綜合實力TOP10企業在2006年取得了較快的發展,總資產和H股市值平均達到249億港元和292億港元,股價平均漲幅達105.7%,而同期恆生指數漲幅為33.6%,表明綜合實力TOP10企業的投資價值得到國際投資者的肯定。其中,中國海外發展H股市值達739億港元,全年股價漲幅為214.0%;華潤置地股價上漲188.7%,漲幅僅次於中國海外發展,當年末市值達311億港元。以上市首日收盤價計算,三家新上市企業股價漲幅遠高於同期恆生指數漲幅,其中世茂房地產上市不到半年,股價漲幅高達120.9%,超過同期恆生指數漲幅近100個百分點。資產規模方面,除中國海外發展和新世界超過300億元外,排名第二至第六的世茂房地產、合生創展、富力、瑞安房地產、華潤置地等五家企業均在250億至280億港元之間,差異很小。
除資產規模和總市值大幅增加外,中國內地在港上市房地產公司綜合實力TOP10的經營業績也有較大程度的提昇,全年實現主營業務收入和利潤總額均值分別為60.7億元和21.3億元,平均同比增速分別為95.1%和124.5%。其中,中國海外發展和富力地產兩家企業的主營業務收入首次突破100億港元,同比增速分別為56.5%和81.7%,表現出很好的成長能力。同期兩家企業利潤總額分別達到31.8億和31.2億港元,在TOP10企業中位居前兩位,同比增速分別為55.1%和100.4%。新上市企業再次表現出良好的業績增長水平。瑞安房地產當年主營業務收入同比增長362.5%,增幅在所有TOP10企業中最高。世茂房地產主營業務收入68.9億,是中國海外發展的63.1%,而其利潤總額為29.7億港元,是中國海外發展的93.6%,足見其利潤率水平之高。
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