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中國古語就有『遠親不如近鄰』一說,鄰裡關系的和諧和睦、團結互助是十分重要的。尤其是近年來,隨著城市建設加快,相鄰建築物的通風、采光、日照、噪音等權益糾紛日益成為訴訟熱點問題之一,因此,恰當處理相鄰關系有利於社會和諧穩定。先來看幾則案例。
案例一陳某住在某小區的二樓,其樓下的一樓住宅新近改成了一家餐館,不僅每天因為煎炒烹炸遭受煙熏火燎不說,而且由於吵鬧到很晚纔能入睡。陳某一怒之下將對方告到法庭,要求對方停止侵害、排除妨礙。
案例二2006年5月,姚女士把某開發商告上法庭,理由是因為開發商建造的30層高的住宅樓影響了姚女士房屋的采光和日照,尤其是在冬天,影響更甚。
案例三張某和李某是樓上樓下的鄰居。2006年8月,張某家中衛生間水管破裂,大量自來水沿著衛生間地板通過污水管道流入樓下李某住房內,直到漫溢室外被鄰居發現。漏水造成李某家的裝修重度受損,天花板受潮起皺,涂料脫落,牆紙剝落,地板起翹。家中大量物品受潮濕、水浸損壞,以致無法居住在內。事後,李某要求張某對其損失承擔全部賠償責任。
新法新規定
《物權法》頒布之前,關於此類相鄰關系的訴訟一般依據民法通則關於相鄰權的相關規定,《物權法》頒布以後,對於此類糾紛則應當依據《物權法》確立的保護原則處理。例如《物權法》第七十七條規定:『業主不得違反法律、法規以及管理規約,將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的,除遵守法律、法規以及管理規約外,應當經有利害關系的業主同意。』按此規定,房屋居住用途被確定後,未經有利害關系的業主同意的,不得擅自改變為經營性用房。此外,房地產商建造建築物時,《物權法》規定不得違反國家關於工程建設標准,妨礙相鄰建築物的通風、采光、日照。同時,因相鄰不動產使用造成其他相鄰不動產權利人遭受損失的,責任人應當給予賠償。根據這些原則,陳某、姚女士均可以要求侵害人停止侵害、排除妨礙並賠償損失。對於李某的損失要區分原因進行處理,張某疏於維護房屋設施是主要的原因,應承擔主要責任,若李某對於張某要求更換水管要求不予配合並造成損失後果,也要自行承擔相應部分的責任。
處理相鄰關系,常常需要大家換位思考,如果大家都多考慮不動產相鄰權利人的感受,盡量減少對於『鄰居』的損害,則近鄰肯定能夠變成芳鄰,鄰裡纔能和睦相處,鄰裡關系纔能融洽,大大減少了摩擦的發生。
新法解析
《物權法》確立了相鄰關系的處理原則是按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的原則,正確恰當地處理不動產的相鄰關系。在此原則下,應當遵循如下的准則:
(一)住宅變更為經營性用房,必須經利害關系人同意。小區業主擅自將住宅改造成餐館、美發室、浴池的,必須經有利害關系的業主同意纔能辦理,新法頒布可在一定程度制止在住宅區內從事經營類的行為。
(二)通風、采光和日照權受法律保護。相鄰建築物在規劃建設時均要充分考慮到對於相鄰建築物的采光、通風、日照的損害,這種損害的程度應不超過國家關於工程建設的標准,如關於采光權的侵害,應當按照國家《城市居住區住宅建設規范》日照時間標准為冬至日不少於兩小時,舊城區改造的新建住宅大寒日應不少於日照1小時。
(三)因鄰居不當使用致使相鄰不動產造成損害的,受害人可要求賠償。物權法規定不動產權利人因用水、排水、通行、鋪設管線等利用相鄰不動產造成損害的,應當給予受損害方賠償。
(四)習慣也可作為處理鄰裡關系的依據。一般理解,處理民事糾紛的依據是國家法律和政策,但由於鄰裡關系具有濃厚的人情味、道德性和地方性,《物權法》作出新的規定:處理相鄰關系,法律、法規有規定的,依照其規定;法律、法規沒有規定的,可以按照當地習慣。依照當地長期形成的村規民俗、民族習慣來處理鄰裡糾紛,是法律多了一層人情味的表現。
物權是一種絕對權或者是一種對世權,任何權利人可以依照法律規定直接支配特定的物並排除他人的乾涉,其他任何人對物權造成損害的,受侵害的一方均可以請求物權的保護。《物權法》所確立的眾多保護制度對於調整民事法律關系、創建社會主義和諧社會必將產生深遠的影響。(禾源律師事務所王斌王紅王金立)
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