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生活中的物權法(二)
《物權法》第九條:『關於不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅,經依法登記,發生效力;未經登記,不發生效力。法律另有規定的除外。』該條體現的就是不動產登記保護制度。以下兩個案例的判決結果可以清楚表明對於不動產物權來說,登記的重要性不言而喻。
案例一、2005年7月,某私營公司從某開發商處購買別墅一套,辦理產權登記時由辦公室主任王某代為辦理,王某將產權登記為自己名下,一年後,王某將別墅賣給趙某,趙某在付款前核實房管局登記所有權人為王某,遂交付了款項。過戶後,王某的公司請求法院判令買賣合同無效,法院駁回其訴訟請求。
案例二、2004年3月,方某從劉某處購買房屋一處,交付全部款項後,未辦理過戶手續即搬進房屋居住。後,劉某將該房屋轉賣給孫某,並辦理了過戶手續。孫某起訴要求劉某騰房,法院支持了其訴訟請求。
通過上述兩個案例可以看出,不動產物權保護中,不動產的轉讓必須以在房屋管理部門辦理不動產登記手續為准,否則不產生物權的效力,也就無法受到法律保護。
新法新規定:
《物權法》不僅明確規定不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅,均須依法登記,而且第一次以基本法律的形式明確了物權預告登記以及異議登記制度。例如《物權法》第二十條規定:『當事人簽訂買賣房屋以及其他不動產物權的協議,為保障將來實現物權,按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記後,未經預告登記權利人同意,處分該不動產的,不發生物權效力。預告登記後,債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的,預告登記失效。』同時,第十九條規定:『權利人、利害關系人認為不動產登記簿記載的事項錯訴的,可以申請變更登記……不動產登記簿記載的權利人不同意更正的,利害關系人可以申請異議登記。登記機構予以異議登記的,申請人在異議登記之日起15日內不起訴,異議登記失效。』預告登記與異議登記制度給予實際權利人或者說潛在權利人一定期間的權利保護,在實踐中具有十分重要的現實意義,例如在商品房預售市場,買房人交付全款並依法辦理預告登記後,可以有效遏制房地產商一房兩賣或者多賣的現象,有力地維護了買房人的合法權益。再例如在依靠虛假或者欺詐騙取的不動產物權登記(如夫妻中未經一方允許,另一方將共同所有的房屋轉讓)中,如果真正的權利人或者利害關系人發現權利受損,可以及時通過異議登記制度暫時阻止侵害行為發生,並立即尋求法律保護。以前該兩項制度只在地方行政法規有所體現,本次《物權法》將這兩項制度確立、統一立法規定,十分有利於不動產物權合法權利人的登記保護。
新法解析:
《物權法》對於不動產的登記保護制度進一步明確完善,將司法實踐中一些相對固定的做法以法律的形式固定下來,形成了預告登記、異議登記、物權登記等比較完整的體系,並在以下幾個方面做出了統一規定:
(一)不動產登記實行統一登記制度。《物權法》第十條規定,國家對不動產實行統一登記制度,統一登記的范圍、登記機構和登記辦法,由法律、行政法規規定,並且規定,不動產登記由不動產所在地的登記機構辦理。該統一制度的確立結束了目前不動產登記尤其是在房屋、土地登記方面多頭登記的混亂局面。但具體如何辦理統一的登記還需要法律、行政法規在隨後的立法中予以明確。
(二)明確了不動產登記簿的證據效力。《物權法》第十六條規定,不動產登記簿由登記機構管理,不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據。該規定賦予不動產登記簿以證據資格,法官可以據此判斷案件事實。同時,法律規定不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明,不動產權屬證書記載與不動產登記簿不一致的,以不動產登記簿為准。
(三)確立預告登記、異議登記制度。如前所述,預告登記與異議登記在實踐中有重大的現實意義,通過合法的不動產物權預告登記和異議登記制度可以一定程度理順相對混亂的房地產市場管理,減少一些不必要的糾紛。
《物權法》對於不動產登記保護制度的規定較為細致、完善,但與現行法律規定的不一致需要進一步統一,例如:物權法頒布以前的部分司法解釋對於不動產物權采用的是登記對抗主義,即未經登記不得對抗第三人。例如2000年最高人民法院關於擔保法的司法解釋的第五十九條規定:『未辦理抵押物登記的,不得對抗第三人。』這與《物權法》規定的不動產物權采用的登記生效主義原則有衝突,需要在實踐中逐步統一。(禾源律師事務所王蛟王斌王金立)
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