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《物權法》是確認財產、利用財產和保護財產的基本法律,是調整財產關系的重要法律。古語雲『有恆產者有恆心』,只有具備完整的財產保護制度,社會發展纔會和諧、穩定。有法律專家評價說,《物權法》的一個主要目的就是『構建完善的私有財產保護法律制度,依法保護私有財產,最終促使一切創造社會財富的源泉充分湧流』。
《物權法》作為影響人們經濟生活的基本法律之一,所確立的物權保護的諸多基本原則,必將成為影響人們經濟生活的重要准則。諸多新的規定和變化對於百姓的生活必將產生深遠的影響。本文著重對與百姓生活息息相關的方面力求對於《物權法》進行生活化的解讀。
《物權法》的重要規定之一,就是首次引進了建築物區分所有權的概念。所謂建築物區分所有權,是指業主對建築物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權,對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。若要准確理解此部分含義,先來看幾則案例。
案例一、天津的某小區業主譚某因嫌自己廚房面積小,擅自將廚房與客廳之間的承重牆推倒,後被物業公司發現,不僅受到譴責、罰款,而且物業公司要求其限期恢復。譚某拒不恢復,物業公司將其訴至法院。
案例二、廣州某小區30多名業主高舉抗議牌,抗議物業公司將小區公共道路規劃出來的車位進行出租、出售。物業公司置之不理,認為其有權對外出售、出租車位。業主認為車位為共同共有部分,物業公司無權擅自出租、出售。
案例三、業主汪某將某小區物業公司告上法庭,理由是物業公司將小區的公共綠地建造了營業用房用於出租,侵犯了業主的合法權益,要求限期拆除,排除妨礙。但物業公司認為,物業公司將自己建造的房屋出租,應當獲得收益。
上述關於建築物的專有權與共有權行使方面的糾紛還有很多,在物權法頒布以前對於此類問題的處理主要依照各地區的物業管理規定來調整,或者根據物業管理合同約定,並無統一的明確的法律規定可以作為依據。
新法新規定:
《物權法》的頒布對於解決此類問題有了明確的依據,新法不僅對於專有部分所有權行使作出了限制性規定,而且對於一些公共部分的共有權屬進行明確規定,為處理該類糾紛提供了合法的依據。例如《物權法》第七十一條規定:『業主對其建築物專有部分享有佔有、使用、收益和處分的權利。業主行使權利不得危及建築物的安全,不得損害其他業主的合法權益。』第七十三條規定:『建築區劃內的道路,屬於業主共有,但屬於城鎮公共道路的除外。建築區劃內的綠地,屬於業主共有,但屬於城鎮公共綠地或者明示屬於個人的除外。』第七十四條規定:『建築區劃內,規劃用於停放汽車的車位,車庫應當首先滿足業主的需要。建築區劃內,規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬,由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。佔用業主共有的道路或者其他場所用於停放汽車的車位,屬於業主共有。』上述法律規定明確地將公共道路、綠地、車位、車庫部分的歸屬等以前模糊的部分明確界定下來,尤其是明確了爭議較大的車位以及車庫的歸屬問題,使現實生活中的相關權益糾紛真正能夠有法可依。
依據上述法律規定,處理案例所述的糾紛則容易多了,譚某擅自更改承重牆危害建築物安全也侵犯了其他業主的權益,應當停止侵害、排除妨礙;廣州的物業公司無權將屬於業主共有的車位以自己的名義出租、出售,但可以經業主委員會同意出租,且車位首先用於業主的需要,所得租金收益應歸全體業主共有;汪某有權通過業主委員會要求物業公司將建設的經營性用房拆除或者收益歸全體業主共有。
新法解析:
《物權法》關於區分所有權的共有權與專有權的劃分,涵蓋了小區生活的絕大部分方面。物權法對於物權的建築物區分所有權的保護在如下幾個方面得到了細化和明確:
(一)強調專有所有權的保護同時,同時對權利行使作出限制。業主可以在自己的專有空間內任意添附、分割,但若該行為危及到建築物自身的安全或者其他業主的合法權益時,應當停止。物權法還規定對於業主將住房改變為經營性用房的,除遵守法律的規定外,還應當經有利害關系的業主同意。
(二)明確了小區共同共有部分的權利歸屬。物權法不僅對於列入公攤面積的道路、綠地,以及依據公共道路規劃的車位明確屬於全體業主共同共有,且對於該共同共有權利的行使通過業主大會或者業主委員會行使。由於屬於共同共有,因此露天佔道車位的停車費收入、樓身戶外廣告,樓內大廳、過道、電梯間的平面廣告和液晶屏廣告,小區道路、空地出租給他人搞活動、辦展覽獲得的收入等等,這些收益均應當歸全體業主共同收益,共同處分。
(三)對於車位、車庫的歸屬問題既考慮了意思自治原則,又有利於車位、車庫的有效利用和管理。針對現在車輛越來越多、車位困難的情況,物權法既對一些屬於佔用業主共有的道路或者其他場所用於停放汽車的車位屬於業主共同共有,又對於建築規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬,允許通過出售、出租、附贈的方式與建設單位進行約定。但是,對於建築規劃用於存放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。
(四)明確了業主大會、業主委員會以及物業公司之間的關系。業主大會由全體業主組成,業主委員會是業主的自治性組織。業主可以自己管理物業,也可以通過業主委員會委托物業公司進行管理,同時,也可以對不滿意的物業公司進行更換。
《物權法》關於建築物區分所有權的保護原則的確立,既利於廣大城市小區業主的利益保護,又使日益增多的房產買賣、物業管理糾紛的判罰有了法律依據。(文/禾源律師事務所王蛟王斌王紅)
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