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一場關於『90/70』的房型革命,打破了部分開發商日益習慣的房型『拿來主義』,在小戶型研發勢在必行之際,更多開發商將眼光聚集於如何在90平方米的空間內設計一房、兩房。
但是,已連續五年蟬聯『中國最受尊敬企業』獎的萬科,作為國內房地產行業中的領軍企業,一直憑借著優秀的業績和規范的經營不斷刷新著行業紀錄。而此次,萬科引領的是『90平方米3房2廳』的房型設計熱潮,完成了一個幾乎不可能完成的任務。
90平方米小三房年底出爐
《每日經濟新聞》從上海萬科房地產有限公司獲悉,上海萬科已成功設計出90平方米的三房兩廳房型,目前已在白馬花園、中林項目和千墅項目3個上海樓盤中應用。該戶型的部分房源預計將於今年年底前後完工,而該戶型將成為上海萬科今後的主力戶型之一,同時有可能在萬科集團推廣。
DTZ戴德梁行房地產諮詢(上海)有限公司建築顧問部主管鄭祉恆認為:『今後將是小戶型佔主流的市場,90平方米的小三房有望成為主流房型。』
業內人士認為,一房、兩房只是暫時滿足購房者需要的過渡戶型,三房纔是真正滿足購房者需要的終極產品。據悉,萬科中林項目整個項目約有300-400套小戶型,其中,90平方米的3房居多。
『90平方米3房2廳房源一旦面市,將完全顛覆現有的戶型。』90平方米3房房型的主力設計師———上海萬科房地產有限公司設計管理部主管王蘭田向《每日經濟新聞》表示。
這位37歲的設計師,在采訪過程中話並不多。生活中的王蘭田是一個較為內向的人,閑暇時的他喜歡看看書,最常看的是汽車行業、以及哲學類的書刊。王蘭田認為,造房子和造汽車其實比較相象,而哲學能夠讓人更加理解本質的東西。
盡管話不多,王蘭田卻是個風趣的人,這位從業15年的設計師在談到他的年齡時,笑言:『對於平均年齡30歲的萬科人而言,我已經算是「老人」了。』
在整個采訪過程中,最讓王蘭田激動的便是同事昵稱為『蘭田1號』的90平方米的3房設計、以及萬科的團隊精神。
全生命周期住宅
在談起『90平方米3房』時,王蘭田表示,該戶型是11層的電梯公寓,1梯2戶,得房率85%,是針對普通工薪階層的全生命周期住宅。
之所以稱之為『全生命周期住宅』,是由於房間內部采用輕質隔牆,可以便於居住者對空間的調節,購房者可以根據居住人數來選擇居住房間的數量和大小。
據王蘭田介紹,該戶型設計理念更多的是從客戶需求出發,再借鑒日本戶型工業化的做法,在兩者優化組合的模式下誕生。整個設計共耗時半年,經過幾十次的設計修改後最終完成。
選擇做1梯2戶的原因在於,1梯2戶在保證相對寬裕的居住面積、南北通透、基本全明房型功能的同時,能夠更幽靜、舒適。而1梯3-4戶的多戶結構通廊則相對較長,從而使得公攤面積增大;同時,由於房屋方向、結構等原因,或許會有部分房間處於暗間。王蘭田表示,客戶調查表明,購房者還是比較青睞南北通透的1梯2戶。因此,今後大部分小戶型房源仍將以1梯2戶為主、局部以1梯4戶。
王蘭田同時透露,近期正在研究18層的高層小戶型設計以及部分小戶型的推廣工作。
事實上,高層小戶型的設計會有更大的難度,由於18層的高層至少需要2部電梯,相當於增加了公攤面積,因此套內面積就將更小,小戶型設計便更具有挑戰性。
不浪費0.1平方米
90平方米做2房的很普遍,而做3房則具有一定的挑戰性。王蘭田表示,90平方米3房2廳的玄機就在於把每0.1平方米都用足。
以房間內部采用的10厘米的輕質隔牆為例,90平方米3房,使用輕質隔牆可增加2平方米左右的使用空間。與此同時,衛生間三分離的設計,方便三個人同時使用。使得每個空間不是一個功能,而是多功能,提昇了使用效率。這也是『三分離』房型設計技術在上海萬科的首次應用。
此外,根據萬科的經營計劃,2007年萬科將全面推進裝修房的實施,提高裝修房比重。萬科將進一步提高工業化技術的應用比例,提高產品的創新能力,向市場提供更貼近客戶需求的、質量更好的居住體驗。
『全面家居,戶型加上精裝修纔能使得功能性最強。』王蘭田表示,所有90平方米3房戶型都將采用精裝修後上市,會按照高、中高、中、低4類裝修套餐來分配裝修。據悉,低端裝修的材料費市場價在1000元/平方米左右。
新聞後記
房屋結構設計無法申請專利
盡管在萬科的理念中,所有的成果都是可以被共享的。被社會競爭對手學習、甚至抄襲,都是成功的標志之一。但是,對於創新的戶型,是否能夠申請專利呢?
昨日,上海朱妙春律師事務所主任朱妙春向《每日經濟新聞》表示,專利共分三種類型:發明、實用新型、外觀設計。發明和實用新型都必須是一種技術方案,房屋的結構類型並非一種技術方案,因此不屬於發明和實用新型的范疇。至於外觀設計,因為外觀設計保護的是產品的形狀、圖案或者其組合以及色彩與形狀、圖案的結合。房型的差異只是對相同空間進行不同的分割,是房屋內部的差異,並非房屋外觀的新設計。
另外,申請外觀設計專利需要提交產品外觀的六面視圖,而房型結構無法被拍攝成六面視圖,主張權利時就無法說出產品的具體形狀。所以,房屋的結構無法申請專利保護。由此可以看出,並不是所有的智力成果都可以獲得專利的保護,至少中國現階段的專利法還沒有明確的規定。
朱妙春同時指出,對於房屋的結構設計圖,可以作為工程設計圖或產品設計圖通過著作權法保護。房屋本身可以作為建築作品受著作權法保護。但著作權的原始權利取得比較難以證明。另外,《反不正當競爭法》第二條的原則性規定可以適用於這個問題,但畢竟是一個原則,缺乏可操作性。
新聞背景
90/70新政催生小戶型
建設部去年7月出爐的《關於落實新建住房結構比例要求的若乾意見》,催生了新住宅產品誕生。事實上,在去年上海土地招拍掛的土地中,已開始對開發小戶型的數量做了相關規定,部分地塊要求90平方米以下小戶型住宅的比例達到70%、甚至80%。
針對小戶型住宅的比例,部分開發商已完成了設計方案。據悉,設計方案中,有的開發商將采用『家庭房』概念,具體來說,就是兩套面積相對較小的住宅彼此通過一個公用空間連接起來,兩套房間的總面積被控制在140平方米左右,這一設計將主要針對年輕夫妻帶長輩的模式。也有公司將項目規劃成由數套獨立小戶型疊加而成的『疊加別墅』,幾套住宅相互聯系又自成一體。
業內觀點
2/2/2房型時代將終結?
在90平方米以下小戶型佔70%的房產宏觀調控背景下,兩房兩廳兩衛(2/2/2)的主流時代是否即將宣告結束?
王蘭田認為,2/2/2房型將被淘汰。小戶型兩房兩廳兩衛的設計不太合理,兩個衛生間的面積一般都在5、6平方米,這樣的小獨立衛生間在使用時很難做到乾、濕分離;分間的隔牆反而浪費了使用面積。相反,如果將兩個衛生間合並成一個,將增加房屋的舒適度。或者將一個衛生間改為儲藏室,能滿足實際需求。
他同時指出:『小高層建築中的兩房兩廳兩衛的房型將退出上海房地產舞臺,取而代之的將是兩房兩廳一衛,而這種房型將成為市場供應的主力房型;3房房型中,90平方米的小三房將成為房產市場新主流。』
記者手記
90平米3房令人『驚嘆』
可以用『驚嘆』來形容對90平方米3房廳房型的觀感。
走進90平方米的3房房型的『樣板間』,第一感覺便是:這不是90平方米、而是110平方米!該戶型的主設計師王蘭田介紹,由於臥室、客廳、書房凸窗的應用,從而使得視覺效果上感覺很寬裕。
房型設計方正、南北通透、全明,是接下來的最大感受。客廳連接著大陽臺,陽臺上見縫插針的安放著洗衣機。
早在去年『90/70』政策出臺之際,業內人士就曾表示,上海很可能出現90平米3房2廳房型,而這樣的緊湊房型一旦出現,一定會被『搶購』。
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