| 地產整合、資本制勝的時代似乎正在迫近地產業。近日，合生創展(00754.HK)在港交所掛出臨時停牌公告兩天後發表公告稱，合生創展引入兩名策略投資者，分別爲新加坡政府旗下的投資基金公司淡馬錫(Temasek)及另一家基金公司老虎環球基金(Tiger Global)。合生創展向這兩家公司共配售2.006億新股，募集資金達9.78億港元。截止本報截稿時，合生創展收市達到6.1港元，股價飆升19%左右，基本維持在該公司自上市以來創下的最高價水平線。按昨日收市價計算，該公司總市值由停牌前的52.16億港元，上升到61億港元，加上發行的新股總值將超過70億港元。
宏觀調控下，地根、銀根的收緊扼住了地產商的咽喉，地產商面臨缺地、缺錢的重重壓力；外資紛紛進入中國地產；國內大開發商也紛紛通過發債、上市、增發進入新的融資之旅，加固資金鍊，並開始謀劃同業併購、戰略擴張。在這樣的背景下，合生創展此次大幅出讓股權、募集鉅額資金的動作，更加顯得耐人尋味。
合生創展董事總經理兼行政總裁武捷思與董事會主席朱孟依對於此次的擴股融資皆表達了同樣的觀點：“集資所得款項可以強化集團資本結構，並受惠於他們在金融及房地產方面的專業知識及經驗。”
據合生創展公告顯示，朱孟依持有合生創展63750萬股股份，持股比例由63.56%下降至52.97%，淡馬錫、老虎基金各持有10030萬股，持股比例各爲8.33%。公告稱：“此舉是爲了引進策略投資者，維持長期緊密投資關係，提高管理水平和聲譽，所得款項償還本公司部分現有債務和一般運營資金及擴展中國物業業務”。這句簡單的聲明至少包含了深遠的含義，比如應急還債，低潮時期加大投入，以及進行業務收購。
10億港元或爲救急資金
對於合生發股募集資金10億元，更多人傾向於“是用來應急還債”，而不是“金融地產”的猜測。
目前銀行鍼對房地產開發貸款的規定甚嚴，而合生與珠江投資已開發的待售面積在全國位居首列。目前爲止，合生在北京還有近70%的可銷售面積沒有出售。這意味着合生資金鍊吃緊在所難免。
如果合生眼下正缺10億港元資金解困，那麼“同門兄弟”、實力不俗的珠江投資應該完全有能力給予支持。否則只有一種可能，就是珠江投資資金狀況也並不盡人意。有消息稱，全長97公里、初步預計投資達150億元的廣深第二條高速路即將全面動工，而珠江投資也是主要參股投資者之一，加上近幾年該公司先後投資籌建的數個大型電廠或電站，無一不是動則投資過百億的生意。
儘管銀行業人士沒有直接證實“10月份銀行將強制處置拖欠貸款項目”這一傳聞，但明確表示“涉嫌拖欠貸款的地產商，銀行以後就不可能再與他們合作”。
根據合生2004年年報顯示，合生2004年末現金流是9億港元，比2003年增長6億港元，“主要是由於上海及天津新發展計劃預售產生”。而央行最近在報告中建議取消房屋預售，這對於那些依靠資金滾動開發的房地產商來說，用於取信於銀行的現金產生來源被掐斷，資金壓力立刻倍增。與此同時，合生年末負債又增加23億。
合生所發新股帶來的資金大體相當於之前現金流一倍。10億港元的“償還本公司部分現有債務”責任當爲這部分負債而來。
2004年的合生創展業務分佈是，廣州54%，北京33%，上海和天津分別爲7%和6%。據一位對合生創展有一定接觸和了解的廣州房地產經理人透露，目前合生廣州樓盤由於銷售放緩，房款回收慢，累及在建項目不得已開始放慢。因爲合生是建築行業出身，大部分工程都自己做，現金少、缺乏原材料，採購支持不足就沒法趕工期。他認爲，目前房地產開發商資產負債率都非常高，不僅是合生與珠江投資，對於房地產商來說，大家都是首次遭遇如此嚴峻的宏觀調控下的生存形勢。雖然開發商不願承認自己資金緊張的局面，但上市招股的艱難與難堪已經使外界一目瞭然。
毫無疑問的是，相對於目前香港股市的強勁表現，合生創展對於籌資機會的選擇的確非常恰當。但無論是融資還是幾個月前所宣佈的合併“同門兄弟”公司珠江投資，都肯定不僅僅是爲了爭奪所謂的“中國房產第一”，這只是媒體一般意義上的簡單猜測，因爲這不符合朱孟依一貫的低調做事與做人的風格。
物流地產充滿變數
另一種觀點認爲，合生募集資金是在爲高風險的物流地產未雨綢繆。
此前，珠江投資方面稱，公司有意今後重點發展商貿物流投資業務，規劃在10年內打造京津、華東、華南、華中、西南五大產業物流港，總投資將超過百億元。此外，珠江投資還將以“創展商貿”產業物流港爲載體，攜手合生創展，打造全國中心城市20個左右的大型商貿城、技工貿一體化產業園區，廣州、上海、武漢的物流項目也將於今年下半年啓動。
上述那位接近合生的經理人在接受記者採訪時表示，合生是一流的中國房地產公司，合生的產品路線總體是比較穩健的，在大環境相對艱難的情況下，合生、珠江投資也可能憑藉其住宅產品整體水平度過難關。但是，不確定的麻煩可能來自那些地產巨人們前段時間積極鼓吹的物流地產。物流地產的核心在於以物流的概念從政府那裏拿到價格低廉的土地進行包括住宅在內的綜合開發，並能夠持久獲利及取信於投資市場。
該人士稱，目前華北地區和華南地區及華東地區的商業環境和功能定位不一樣。儘管商業物流的集散地作用看上去可能很美，但實際則有太多不確定因素。比如華北地區總體沒有華南地區的傳統商業地位和環境，而物流地產又具有立竿見影的特點，贏利與否很快就見分曉。如果成功則獲得巨大商業利益，失利則相當難以補救。對於合生珠江來說，暫時的資金困難都是可以克服的，但超過百億投資的物流地產卻是不確定的投資，充滿變數。
又一個金融地產？
淡馬錫旗下的Aranda基金及老虎環球基金承諾，自完成認購之日起，分別在6個月期間或12個月期間不出售認購的新股。另外，每家公司將各派一名非執行董事加盟合生創展董事會。
前段時間，有業內人士認爲，國際上的房地產公司及基金，最看重的就是土地儲備。以合生在國內地產界的地位，合生最終引進的戰略投資者，一定是國際知名的地產商或基金，而事情的發展很快證明了事實的確如此。宏觀調控對於手握重金的企業來說，正是攻城略地的大好時機。那些缺乏核心競爭力的企業最終可能不得不關停並轉，大企業則可藉機以較低的成本兼併重組，迅速擴張。
6月30日，萬科與新加坡政府產業投資公司(GICRE)簽約組成註冊資金1億美元的合資公司，被輿論認爲是打通了一條高效的海外融資通道。一個星期之後，中海地產通過其母公司中國海外發展有限公司成功發行3億美元(約合25億元人民幣)7年期無抵押債券，成爲中國第一家成功取得國際評級及在國際市場發債的房地產公司。中海手中的流動資金藉此增至人民幣60億元以上。
經過最近20年的曲折發展，中國房地產業的主流發展模式正在從建築產業時代進入金融產業時代。
2004年萬科第二次發行可轉換債券，融資金額19.9億元，這使萬科成爲中國目前惟一一家發行第二隻可轉換債券的公司。同年，萬科與新華信託合作，先後發行4.6億元的“集合資金信託計劃”。
相比之下，合生創展在融資方面卻缺乏建樹或者說“並不積極”，而武捷思的到來似乎把合生順理成章帶入另一條發展軌道。
武捷思歷任中國工商銀行深圳分行行長，主管財政、稅收、金融、證券和銀行工作的深圳市副市長，並直接參與廣東國際信託公司破產及粵海債務重組等化解金融風險的活動，與不少海外著名投行及金融機構打過交道。合生創展廣州公司副總經理薛虎告訴記者：“合生內部普遍認爲，沒有人比武總更適合合生總裁這個位子。所以合生總裁的位置在前任總裁謝世東離任後一直空缺至武總接任”。
而華潤香港一位高層也曾私下向記者形容朱孟依的雄心：“朱孟依確實不得了，他居然和我爭包鋼。”
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