| 4月28日央行將金融機構各檔次貸款基準利率上調0.27個百分點。這是自去年3月以來，央行第三次上調利率，累計上調幅度0.47個百分點。爲此，央行特別指出，相對於一般性貸款而言，個人住房貸款期限較長，通常爲5年至30年，其間可能經歷幾個經濟景氣循環週期，利率水平也會有升有降。
貸款利率再次調高，對於準備貸款購房的市民來說，“選擇什麼樣的房貸產品能將風險降至最低”成爲熱門話題。記者從本市幾家銀行了解到，幾天來，銀行每天都會接待很多前來諮詢房貸調整後相關問題的客戶，而“固定利率房貸”成爲市民關注最多的業務之一。
利率上調固定房貸升溫
自央行4月28日上調人民幣貸款基準利率以後，此前頗受冷遇的“固定利率房貸”突然“火”了起來。據光大銀行總行營業部私人業務部副總經理李營透露，自27日央行宣佈上調貸款利率後，28日行裏的諮詢電話便響個不停。每天至少有七八十人打電話詢問固定房貸的事。
所謂“固定利率房貸”，是指銀行爲購房人提供的在一定期間內貸款利率保持固定不變的人民幣貸款業務，其主要特點是在貸款合同簽訂時即設定好固定的利率，不論貸款期內市場利率如何變動，借款人都按照固定的利率支付利息。其最大好處在於，爲購房者提供資金融通的同時，幫助借款人規避了今後利率變動特別是利率上調時引發的不確定性風險，爲購房者防範利率風險提供了有效工具。
以光大銀行目前推出的固定利率房貸爲例，該貸款共分3年、5年和10年(還清)三個檔次，其中5年至10年(含)固定利率房貸爲6.18%(基準利率)，比浮動利率房貸6.39%(上調後的基準利率)還低些，但考慮到央行對浮動利率規定的10%下浮幅度，銀行對優質客戶浮動利率房貸可調整爲5.751%，較之目前光大優惠後固定利率房貸的6.08%，浮動利率房貸還是偏低。這也是此前固定利率房貸“遇冷”的主要原因。
有業內人士分析，目前國內的利率水平處在13年來的最低點，不排除進一步加息的可能。現有的商品房買賣合同還貸利率是以現有利率爲基準的，一旦利率上升，還貸成本也將水漲船高。在未來升息預期明顯的情況下，固定利率房貸的優勢可進一步凸顯。
“這幾天前來諮詢固定利率房貸的客戶有所增加。”招商銀行天津分行個人銀行部張經理介紹說，招商銀行的固定利率房貸業務推出的是結構性固定利率住房貸款產品，也就是在利率固定期間，可以分段執行不同的利率標準，對於信譽優良的客戶還有特別的優惠利率。選擇結構性固定利率相對比較靈活，可以根據貸款年限分段選擇利率水平；而且受還貸壓力的影響，客戶也可以通過不同利率水平來調節。
“雙重夾擊”催生房貸新品
據瞭解，2004年、2005年央行兩次調高利率後，房貸利率上漲21%。持續升息的壓力和預期，帶來的是國內房貸市場持續17個月的增速放緩，以及提前還貸數量的激增。央行公佈的《2005年第三季度中國貨幣政策執行報告》的統計數據顯示，去年前三季度，個人住房貸款增加1869億元，同比少增1152億元。
與此同時，個人住房貸款月度提前還款額佔累收貸款額的比例卻在持續上升，從而使各商業銀行遭遇了新增房貸增速下降和提前還貸持續上升的“雙重夾擊”。央行4月28日再次調高貸款基準利率，並強調今後將鼓勵商業銀行推出更多種類的住房按揭產品，以利於防範利率風險。在此情況下，各大商業銀行紛紛在房貸市場大顯身手，新品頻出，爭奪市場。
“以產品吸引眼球，以產品爭取客戶是現階段各銀行突擊獲取客戶的主要手段，因此在個人貸款領域必然會出現較多的房貸新產品。”浦東發展銀行天津分行相關負責人介紹說，“目前各家銀行競爭激烈，尤其是對一手房市場的爭奪比較殘酷。各銀行產品差異較小，政策、流程等硬性條件趨同，競爭優勢主要體現在服務和效率等軟性條件。”
記者從中國農業銀行天津分行了解到，從今年年初開始，農業銀行已在上海、北京、天津等地試點推出了“接力”貸款。通過這種“接力貸”，作爲父母的借款人在貸款購買住房時，如果指定其子女作爲連帶還款人並經連帶還款人承諾還款，則借款人年齡加貸款年限可適當延長，不受規定上限的限制。這就解決了老年人貸款買房時年齡超限，銀行不肯發放按揭貸款；而老人的子女雖然貸款年限不受限制，但往往剛工作不久，收入少，難以貸到希望的額度的問題。
據瞭解，深圳發展銀行的“雙週供”房貸業務在本市推出以來，引來衆多市民諮詢。所謂“雙週供”，是指將按揭貸款的還款方式從原來每月還款一次改變爲每兩週還款一次，每次還款額爲原月供的一半。
據深圳發展銀行相關負責人介紹，假設在深圳發展銀行貸了一筆50萬的房款，按30年貸款期限、基準利率6.12%來計算，選擇傳統的按月等額還款法，每個月要還款3036元，如果選擇“雙週供”，每兩週還款額爲1518元，而由於供款次數頻密，本金減少速度加快，最後算下來借款者可以節省115186元的利息支出，節省的利息比高達19.42%。而除了節省利息支出，借款人只需要24.7年就可以還清這筆貸款，還款期整整縮短5.3年。
有關業內人士分析，由於從傳統的“月供”改爲“雙週供”，市民每月的還款壓力基本上沒有增加，而因爲本金減少的速度加快了，總的利息支出就會減少，還款期也可以縮短。利率上調後，採取該種還款方式，總利息的支出將比一般商業貸款總利息的支出有所減少。
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