日前,央行宣佈上調貸款利率。消息一出,最先作出反應的是資本市場,昨日股市一開盤,所有地產股均有一定的跌幅。那麼貸款利率提高對住房消費抑或房產投資會有什麼影響呢?
首先,貸款利率上調會加大購房者的資金成本。有人測算,如果貸款50萬房貸,20年將多付利息1.65萬元。這對於購買高檔住宅的人來說,這點資金成本的增加可以說是微不足道的,但對於中低收入貸款買房的人而言,即使每月多支出100元,或許就意味着要從別的消費支出中減少100元。可以說,貸款利率的調整對這部分人的影響是很剛性的。
其次,貸款利率的提高可能會導致一部分購房者提前還款。在去年3月利率調整時,有相當一部分人在新利率執行前提前還清全部貸款,或儘可能多地提前償還部分貸款,以儘量減少不必要的利息支出。因爲,許多人認爲在存貸差有3個以上百分點的情況下,與其把錢存銀行,不如用來還貸款。
第三,對開發商來說,提高貸款利率無疑會增加企業的財務費用。房地產行業是一個資金密集型的產業,並且企業負債率普遍較高。但客觀地說,以當前利率提高的幅度看,對房地產企業不會有重大影響。因爲,雖然目前房地產企業平均負債率在60%左右的水平,但真正對開發商有影響的只是20%左右的企業開發貸款和流動資金貸款,而其餘40%左右的負債實際上是開發商售樓的預收款。這部分錢不僅不用付銀行利息,而且如果放在銀行還是要收取利息的,並且這部分利息所得是歸開發商的。
第四,提高貸款利率有可能會對房地產市場產生抑制需求的影響。雖說對有住房消費剛性需求的家庭來說,房子還是要買的,貸款還是要貸的,但也許原來打算買100平米的房子,現在就會考慮買套95平米的房;原來準備貸50萬,現在只貸30萬了。對於投資買房的人來說,利率提高意味着資金成本加大,收益率降低。比如說,眼下長期貸款基準利率調至6.39%,而租金收益只有5%,那麼貸款買房,理論上沒有什麼投資套利空間了。
記者注意到,除了貸款利率上調外,近日國土資源部會同國家工商總局聯合公佈了《國有土地使用權出讓合同補充協議》,該協議中有一條款對開發商的房地產開發進度方面有所約定。雖然,這可以看作是規範市場的“規定動作”,但客觀上對開發商囤地“開而不發”有督促作用,可加快市場供應節奏。如果說提高利率有抑制市場需求的作用的話,那麼《國有土地使用權出讓合同補充協議》則有可能對市場供給產生影響。我們期待,這“一加一減”的政策組合,能對房地產市場起到積極的調控作用。
|