| 近期，全國房價普遍出現上漲，在這種背景下，一些不良開發商開始囤地、囤房，以圖哄擡房價，坐享收益。爲打擊開發商的囤地行爲，昨天，國土資源部、國家工商行政管理總局聯合發佈通知，對《國有土地使用權出讓合同》進行了補充，按照新合同條款，未能按期竣工的開發商將被要求支付違約金。
新條款直指囤地行爲
昨天，國土資源部、國家工商行政管理總局聯合發佈了《國有土地使用權出讓合同補充協議》示範文本(試行)，自2006年7月1日起試行。國土部有關負責人明確表示，之所以出臺新合同條款，主要是爲了防止開發商長期囤積土地，按照新合同條款，未能按期竣工的開發商將被要求支付違約金。
國土部有關負責人介紹說，2000年10月31日，國土資源部、國家工商行政管理總局聯合發佈了修訂後的《國有土地使用權出讓合同》示範文本。近幾年來，市場情況已經出現了一些新的變化，原有的合同文本已經不能滿足市場的全部需要。爲明確項目開工、竣工時間，防止開發商長期囤積土地，保證國有土地能夠及時轉變成有效的開發利用，減少土地閒置，國土部等部門在原出讓合同示範文本的基礎上，研究制訂了《出讓合同補充協議》示範文本。
國土部有關負責人表示，新公佈的《出讓合同補充協議》共16條，對出讓土地的竣工時間、投資總額、投資強度、宗地容積率、建築系數、工業項目用地中非生產性設施用地比例、閒置土地認定、終止履行合同、改變合同約定的用地條件等合同條件及違約責任進行了明確約定。
爲保證用地者及時開發利用土地，防止囤積土地，在《出讓合同》已約定了建設項目的動工日期外，《出讓合同補充協議》第一條約定了建設項目的竣工時間。明確“受讓人除按照《出讓合同》約定日期動工建設外，還要明確同意在某年某月某日前完成項目施工建設，並申請竣工驗收。”並在第十條約定，受讓人未能按合同約定日期完成項目建設並申請竣工驗收的，要承擔違約責任，支付違約金。國土部有關負責人強調，這一規定主要是爲解決一些項目長期建設而不竣工問題，防止開發商長期大量囤積土地。
囤地導致房價瘋漲
4月中旬，北京市統計局公佈的數據顯示，今年一季度，北京市房屋銷售價格同比上漲7.1%。4月底，國家發改委、國家統計局公佈了全國範圍的房價調查，調查顯示，一季度大連、呼和浩特、深圳、成都及青島等城市房價上漲幅度較高，其中，大連、呼和浩特、深圳漲幅均超一成。此次的調查還顯示，一季度，土地交易價格同比上漲百分之五點七，漲幅較上季度低出二點二個百分點。
從有關部門的統計數據來看，地價上漲並不是導致房價上漲的全部原因，那還有什麼原因促使了房價的上漲呢？
記者通過採訪發現，正是一些開發商的囤地手法，直接影響了市場供需平衡，影響了購房人的消費心理。
據北京市國土局的工作人員介紹，2002年，北京市國土資源局共供應土地4559公頃；2003年共供應6438公頃，相比增幅是比較大的；到2004年，更是達到了創紀錄的9498公頃。因2004年存在所謂的“8·31”大限問題，導致北京市的開發商全都集中申報項目，所以引發了土地供應大幅放量。按預期這部分土地應在2005年、2006有一定的釋放，再加上2005年的新供應土地，將足以滿足北京的市場需求，北京房價將處於平穩增長態勢之中。
但意外出現了，2005年和2006年初，北京市場出現的新盤數量要小於預期，2004年大量釋放的土地並沒有全面轉化爲最終的房屋產品。有開發商對記者表示，2004年放出的那些地，有些因爲存在種種法律、手續問題，難以形成產品，但有些土地被開發商囤在了手裏。原因是市場形勢這樣好，地價一天一個樣，靠土地差價就足夠賺的了，何必做開發呢？有的開發商預測到了市場未來的漲勢，故意減緩項目的建設進度，整個項目蓋起兩棟樓後，就開始停停建建，等房價上漲一段時間後才竣工銷售。
國土部、國家工商行政管理總局的此次新政正是直指開發商的囤地行爲。
新一輪調控呼之欲出
市場人士分析，此次國土資源部、國家工商行政管理總局的聯合出手，實際上頗耐人尋味。這說明近期全國房地產市場的普遍上漲，已經引起了高層的注意，從最近幾大部委有關負責人的表態來看，針對房地產行業的新一輪調控已經呼之欲出。
今年1、2月份，政府、市場各界人士多認爲2006年房地產市場將步入平穩增長期，從2005年初開始的、針對房地產行業的宏觀調控將告一段落。有政府官員在年初曾表態，2006年房地產行業將迎來一個美好的春天。但隨着一季度房價的上揚，情況正在發生變化。
4月中旬，建設部住宅產業司司長沈建忠在中國房地產協會第五次會員代表大會暨房地產形勢報告會上表示，當前宏觀調控對房地產結構性矛盾的影響並不明顯，對於部分熱點城市，還將動用行政手段予以調節。
此前，國家發改委在《2006年房地產調控工作重點》報告中強調：“對落實中央調控政策不力、投資規模、房價漲幅沒有得到有效控制或出現反彈，影響市場穩定運行的地區，要加強監測分析和督促檢查，必要時將給予通報批評。”
4月26日，國土資源部下達2006年全國土地利用計劃，《計劃》中要求對中小戶型、中低價商品房、經濟適用房和廉租房的土地供應仍將繼續加大。
今年3、4月，北京市國土局一口氣向市場推出了二三十塊土地，力度之大前所未有，由此不難看出，主管部門已經開始採取一些平抑房價的措施了。
|
