| 三四月份對於國內的房地產市場而言是個具有標本意義的特殊時段。一年前，國家接連出臺樓市調控政策，樓市逐漸降溫；而今，調控週年剛滿，北京、廣州、深圳、南京的房價一路走高,有的地方大有狂飆之勢，就連上海房地產市場近來也呈現出種種“擡頭”的跡象。分析人士認爲，房地產業在“降溫”不久後又重新升溫，可能會帶來短期的繁榮，但長期來看有產生更多泡沫的隱憂。
現狀：京穗深等地市場成交放量，價格走高
剛剛進入4月份，國家統計局發佈的一份企業景氣指數引起業內關注。數據顯示，今年第一季度的房地產業景氣指數比上季度上升1.9點。這已是該數字連續第二個季度上升。
與此相映襯的是上海、北京、廣州、深圳等地的房地產市場成交放量，價格走高。上海市官方網站“網上房地產”的交易數據顯示，3月份上海商品住宅交易量達179.67萬平方米、計16140套。值得比較的不是這一數字比正值春節樓市淡季的2月份的成交量(82萬平方米)高出一倍多，而是這一成交規模達到了去年樓市宏觀調控前的水平。北京、廣州的樓市同樣火熱。據悉,在不久前結束的北京軍博房展會上，均價6000元/平方米幾乎不可能買到南四環以內的毛坯期房。近兩年來房價相對平穩的廣州，今年首季也大漲14%，網上成交均價達到7483元/平方米，中心城區已很難找到價格較低的新盤。
市場的種種表現是否意味國內樓市全面回升？不少業內人士認爲，作出這樣的判斷爲時尚早。復旦大學房地產研究中心主任尹伯成教授說,3月份是傳統的樓市旺季，僅憑這一個月的成交放量很難得出樓市全面恢復的結論。譬如上海，成交主要集中在戶型小、總價低的樓盤和市中心高檔公寓，屬“選擇性回暖”。
國泰君安證券分析師張宇指出,最近房地產股的上漲，主要還是受人民幣升值的影響。樓市交易回升只能表示購房者有“走出觀望”的可能,還談不上房地產業的全面復甦。
原因：剛性需求仍存，政策性利好託市
是什麼因素促成了近來房地產市場的回暖？樓市究竟有多少“利多”？分析人士認爲，主要原因是：
其一，金融政策放鬆。公積金、銀行房貸頻頻放寬限制，刺激了樓市消費。日前,來自上海市公積金管理中心的消息說，上海已在考慮將住房公積金貸款由以前的按戶貸改爲按人頭貸。而最近一個月來，銀行對個人住房貸款也頻頻“鬆綁”，除提高房貸成數、優惠貸款利率，還推出“雙週供”“寬限期還款”等特種房貸新品。
其二，政策性利好託市。如上海，去年爲緩解樓市結構性矛盾，政府推出的“兩個1000萬工程”，即1000萬平方米重大工程配套商品房和1000萬平方米中低價商品住房的建設，“今年放緩,如無必要，將不再提及”，已開工的一些樓盤也暫停了後續工程。這意味着新上市的政策性中低價房源將減少，不再與市場化樓盤爭奪消費者，爲開發商大量推盤上市騰出了市場空間。又譬如杭州，爲吸引外地人來買房，推出以戶口換銷量的“購房入戶”土政策。只要在錢江新城、下沙經濟技術開發區和濱江區內購買一套一定金額的房子，外地人即可申請杭州戶籍。
其三,剛性需求依然存在,自主型消費在積壓一年之後開始釋放。易居中國研究中心的分析師認爲，3月份市場逐步回暖的一個重要原因是結婚、拆遷之類的消費者開始入市。
其四,人民幣升值助推內外資金進入樓市。3月份上海高檔住宅的成交量猛增,越是位於市中心的房子越好賣。業內人士將高檔房行情好轉歸結爲目前人民幣不斷升值刺激所致。儘管開發商未作迴應，外界猜測，其中可能有外部資金“整體收購”。尹伯成教授指出，不排除境外資金借殼高檔房以收人民幣升值之利的可能。
隱憂：長期來看或將產生更多泡沫
當此狀況，樓市調控何處去？
尹伯成教授也認爲，在出口壓力、人民幣升值壓力增大的大背景下,擴大內需顯得非常重要。
中國社會科學院房地產專家尹中立分析，之所以出現金融、政策方面的轉變，是因爲房地產交易持續降溫，對銀行業和已經過剩的建材等行業不是好事。
不過，尹中立也提醒,如果房地產業在“降溫”不久後又重新升溫，可能會帶來短期的繁榮，但長期來看有產生更多泡沫的隱憂。畢竟，供求基本面沒有大的改變。央行發佈的2005年第四季度貨幣政策執行報告稱，截至12月末,全國商品房空置面積1.43億平方米，同比增長15.7%；其中，商品住宅空置面積8319萬平方米，同比增長12.4%。國家統計局中國經濟景氣監測中心日前也在《重視房屋潛在過剩的矛盾》的報告中指出,2005年全國房地產購置土地面積中，有一半以上，即近1.7億平方米的土地未完成開發；去年前11個月全國房屋建築面積竣工率大幅降至19%以下，而同期的住宅空置面積佔商品房空置面積的55.3%，住宅成空置主體。未開發土地比重增大、商品房竣工率下降和空置面積增長，這三個信息“碰頭”則表明：房屋潛在過剩風險出現。
尹伯成教授指出,房價的繼續上漲對百姓的購買力肯定是個傷害。最擔心的是開發商再乘勢擡價,有限的樓市調控效果很快會被蠶食。
業內人士分析，在《2006年房地產調控工作重點》中，國家發改委既提出“要加強對房地產市場發展的社會宣傳和輿論引導，鼓勵居民適時適度消費”，也強調將着力調整供應結構，切實增加普通商品住房供應,繼續解決部分城市房地產投資規模過大和住房價格上漲過快的問題。
政府既需要樓市對拉動內需的合理貢獻,又要保持房地產部門經濟和宏觀經濟的健康、有序，這就決定了2006年的樓市延續宏觀調控的主線仍將不會改變，調控很可能將在調整結構與關注供求的市場蹺蹺板上“滑行”。
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