| 對於居住在大城市裏的人來講，如何在買房與租房之間進行選擇,確實是一件頗費心事的事情。目前我國不少大城市的房價仍然高於買房人的心理預期，而房地產市場似乎又已達到或經過了泡沫巔峯，買房將不得不承擔更大的風險。在這種形勢下,如何來規劃自己的住房計劃呢？我們的短期建議非常簡單，那就是“買房不如租房”。
爲什麼這麼說呢？我們不妨以上海爲例來說明這一點。這可以從兩大指標來分析，一是房價比因素。儘管目前上海的房價正在調整，但房價比依然維持在18：1，這一比例超過了1997年中國香港地區房地產泡沫破裂之前16：1的水平。這一數據說明,高得驚人的房價比反映出當地購買力已嚴重“透支”，即當地居民可支配收入的增長已遠遠跟不上房價上漲的速度，這纔會讓許多人感到上海房價爲什麼還是那麼貴。另外，從售租比(售價/租金)這一指標分析，目前上海的售租比相當高,如果購房者全部用自有資金購房,租金的年毛收益率約爲4.00%；如果購房者以20年七成貸款來按揭購房,租金的年毛收益率約爲-2.00%。在一般情況下，當租金年收益率超過6%(即超過銀行按揭貸款利率)時，投資性購房(包括自住性購房)纔是相對合算的。現在,類似於股票本益比P/E的售租比已嚴重高估，反映出上海房價上漲速度已超過了租金收益增長的幅度，導致“以租養房”已難以軋平房貸的利息支出。上述兩大指標反映出現在購買上海房子的風險比較大。
在這種情況下，我們來分析一下到底是買房合算還是租房合算呢。目前,在上海買一套兩居室的住房估計至少要花70萬元人民幣。如果你以七成貸款20年計算,49萬元貸款要讓你每月還上幾千元，這是一筆不小的負擔和壓力，而你的還款總額可能要超過80萬元。你會發現,你買了房子,卻成了“負翁”，在爲銀行打工。當然，關鍵是看房價是否會波動，房價一旦向下波動就會損失“機會成本”。這也是目前買房的風險之一。
我們再來看一下租房是否合算呢？如果現在你在你準備買房的地段租上一套兩居室的房屋，可能只需花上1500--2000元。要是你把買房的錢存進銀行,即便按一年期存款利息計算,70萬元的年利息約爲1.2萬元，以利息充抵租金，這樣算下來,你每年租金大約僅需0.6--1.2萬元,換算成每月的租金爲500--1000元。如果以20年期限計算,租金成本約爲12--24萬元,遠遠低於你的還款總額80萬元及買房成本70萬元。以你的買房成本70萬元計算,如果租房的話,大約可以租上58--116年。如果將這部分資金用於購買國債的話,目前有超過10種以上的國債收益率超過3%，也就是說,可以不動用原來計劃用於購房的70萬元資金，就可以滿足你目前的住房需求。
如此看來，不算不知道，一算嚇一跳,目前買房成本大大超過了租房成本。對於那些居住在大城市裏的人來講，租房可能是一個更爲理性的選擇。當然，我們並不是要鼓勵所有的人都去選擇租房，但對於那些超過50歲的人來講，租房肯定比買房合算。你想一下,超過50歲的人再買房合算嗎？把自己辛辛苦苦賺來的一生積蓄全部花在買房上值得嗎？何必讓房子使你的生活質量急劇下降呢？當然,傳統文化因素使得不少老人總想給後輩留下點什麼，但這種觀念會漸漸發生變化的。
一些業內人士目前正在討論“倒按揭”的話題。什麼是“倒按揭”？就是把你的住房按揭給銀行,你可以每月或每年從銀行獲得現金，等你百年之後，你的住房再按市價出售，結算下來的餘額再分配給你的後輩。這是一個非常好的辦法,可以讓更多的人不再套牢在房子上，讓房子的固定資產變成現金流，使更多的人尤其是老年人過上幸福不打折的生活。事實上，即便沒有“倒按揭”，我們還是可以按照這一思路去規劃你的住房計劃。
住房問題已成爲國人的一塊心病，住房問題已經吞噬了我們的生活質量，何必讓房子套住你的幸福生活呢？不要管別人在那裏激烈爭論些什麼，只需算算你口袋裏的錢，覈計一下你將選擇怎樣的生活質量。在目前情況下,最理性的選擇當然是——買房不如租房。
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