| 去年的今天(17日)，央行調整個人住房貸款政策，時稱『房貸新政』。以此為始，中國房地產業宏觀調控政策在幾個月內接連不斷，新舊國八條、七部委組合拳、二手房稅改……聲勢之大，輻射之廣，爭論之烈，反應之強，不斷刺激著利益各方敏感的神經。
驚魂160天房產業舉國博弈
從3月17日至8月24日，160天的時間。在這期間，中央各部委一系列的宏觀調控政策頻頻出手，其影響面之廣，輻射到了每一個利益方的神經末梢。
房貸加息：開發商『無甚感覺』
加息了！2005年3月17日，央行調整個人住房貸款利率的消息，在很長一段時間內成為公眾和媒體討論的熱點。盡管只是0.2%這個微不足道的數字，卻終結了已實行7年的個人住房貸款優惠政策。
那段時間在北京市通州區買下一套兩居室的高國東先生告訴記者：『當時本來就囊中羞澀，好不容易湊齊首付買了房，利率就漲了，算起來這套房子又貴了不少錢。』的確，與中央的許多金融政策不同，此次新政讓許多群眾不得不重新掂量了一下自己的錢袋。
加息政策發布以後，有機構對北京、上海、廣州等地的公眾進行電話調查，結果顯示，42%的已購房者因此表示考慮籌措一筆資金，提前還貸。銀行人士當時向媒體透露，從央行公布加息的第二天，按揭中心的電話就被『打爆』了，很多購房者要求提前還款。
眾所周知，房貸新政的真正的矛頭所指是房地產商。然而他們卻絲毫沒有緊張，並紛紛表示認可這一政策，認為取消房貸優惠是讓房貸消費正常化的開始。但除了這些表態之外，地產商們仍然堅持房地產業無泡沫的觀點，認為房貸加息對地產市場影響甚微。北京某房地產開發公司的市場部總監李淵，當時曾就房貸新政向記者表態：『無甚感覺。』其後名聲大噪的北京華遠集團總裁任志強當時也表示：『房地產加息對中等收入者壓力最大，真正有錢的人不在乎利息高一點。』
新舊八條：『地荒論』無端走紅
房貸新政實施8天，開發商正氣定神閑，國務院辦公廳2005年3月26日發布《關於切實穩定住房價格的通知》，指出由於部分地區投資性購房和投機性購房大量增加，導致一些地方住房價格上漲過快，並要求地方政府及相關部門抑制價格過快上漲。
『晚買一年等於白乾兩年』，這是許多白領人士購房的總結。盡管房價一路飆昇已經數年，國務院的一紙通知終於讓『房價是否過高』的爭論塵埃落定。北京某置業公司副總告訴記者：『如果國家認定房價過高，可能會有新的措施出臺。』
果然，僅僅一個月之後的2005年4月27日，溫家寶總理指出商品房價格上漲過快，並提出八條措施，加上前面《通知》中的八條意見，分別被業界稱為『舊八條』和『新八條』。調控信號密集，許多開發商真正感到了不祥。曾對加息表示『無甚感覺』的李淵也開始沈不住氣，他告訴記者：開發商不怕單個政策，怕的是一個政策接一個政策！
當時，許多購房者對調控的未來充滿了期望，甚至有人希望如易憲容所言：上海的房價下降50%，北京的房價下降30%。但『地荒論』的陡然昇溫，驚擾了不少人的白日夢。『地荒論』認為，房價上漲的主要原因並不是開發商為了獲取暴利，而是由於土地成本太高。『地荒論』把房價飛漲的原因，歸結到了政府的土地政策上。
國土資源部隨之做出反應，表示所謂『地荒』是不存在的。針對地荒傳聞最多的北京市，國土資源部有關負責人明確表示，北京現在批出的可供建設住宅，並且已經在開發商手裡的協議出讓或通過規劃的開發用地已有9000萬平方米，可以建設3億到4億平方米的商品房。如果按照現在每年的竣量計算，北京現在已經批出的土地足夠建設10年住宅。
全額征稅：炒房團『萬夫所指』
隨著新舊『國八條』的陸續出臺，『炒房團』成為被關注的焦點之一，各種有關溫州炒房團、山西炒房團的神秘傳說不脛而走，並逐漸成為不少人憤慨的對象。2005年5月11日，國務院辦公廳轉發建設部等七部委《關於做好穩定住房價格工作的意見》，推出了打擊炒地、抑制投機和禁止期房轉讓等措施。七部委的意見被稱為『組合拳』，其中條款引起業界的極大關注。打擊投機炒房者，稱為調控的階段性重點。
尤其引起業界關注和震動的是，2005年6月1日被一些人稱為『大限』。原因是從這天起，對個人購買住房不足兩年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業稅。其核心顯而易見：打擊房地產市場的炒賣行為。為了避免成為打擊對象，許多媒體報道了炒房者和時間賽跑的壯觀景象：很多城市的二手房市場出現大面積拋盤，不少投資者讓價銷售；北京的三大房地產經紀機構中的我愛我家二手房一周內日均掛牌量增幅50%；中大恆基和鏈家兩家經紀機構的日均掛牌量的增幅也分別達到20%左右。
調控重拳一招緊接一招，許多購房者都在期待著房價會應聲而落。深圳自稱房產新政後短短兩周內便取得了顯著的效果，據深圳商報報道：『上周深圳的新房成交大幅下降，成交均價同比下降17%。有關人士認為，這表明政府出臺規范樓市、調控房價過快上漲的措施之後，深圳樓市受到了直接影響。』然而細細盤點，又沒有一個樓盤真正降價。對此業內人士給出了解釋：『最近高檔樓盤成交得少，中低檔樓盤成交得多，成交價格不是就「降」下來了？此降非彼降啊！』有專家指出，開發商緊密抱團對抗調控，集體維持原定售價或漲價，是造成房價依然堅挺的主要原因。
期房風波：開發商抱團反撲
令許多開發商始料不及，2005年8月中旬，央行公布《2004年中國房地產金融報告》，部分內容引起軒然大波：『很多房地產的市場風險和交易問題都源於商品房新房的預售制度，因此可以考慮取消。』
此舉猶如巨石擊水。對於央行建議，消費者大多拍手稱快。有人表示：現在許多開發商是借殼圈地、借錢蓋房、期房贏利，這種經營模式不但使購房人面臨巨大的質量風險，而且一旦開發商資金鏈斷裂，購房人的錢很可能血本無回。易憲容表示：『一些人通過銀行金融杠杆工具，套取銀行的資金為其牟取暴利。如果獲得暴利就歸個人；如果一旦市場出現風險，就容易轉嫁給銀行。而最後來承擔銀行風險的，當然是整個社會廣大民眾了。』
據央行房地產金融分析小組認為，房地產開發資金中64.3%的資金都是預售帶來的，預售支橕了開發商的脊梁。也許正因為如此，與其他已經出臺的調控措施相比，開發商對取消預售的建議似乎更難接受。不久，建設部組織房地產開發企業、房地產經紀企業、金融部門和中國社科院召開專題座談會進行討論，會上開發商對央行的建議提出了言辭激烈的反對。
2005年8月24日，建設部明確表態：國家近期不會取消商品房預售制度，並表示近期內不會再有大的宏觀調控政策出臺。至此，緊張了半年的許多房地產開發商，終於重新將笑容掛在臉上，並紛紛向媒體表示樓市將『走出觀望』。
調控1周年高房價穩如泰山
2005年的中國房地產業宏觀調控政策比以往都要更猛烈，但作為調控的終極目標之一——房價依舊持續攀昇。『去年的房地產調控並未從根本上解決住房結構性矛盾問題』。國家發改委評價了去年房地產調控成果。
3月12日，北京市某廣告公司的林先生聽說位於四環外的某公寓新近二期開盤，於是前去打探。讓他困惑的是，去年開盤的一期公寓均價6000元，但經過一年的調控，二期均價反而漲到了6900元。與林先生的失望相似，過去的一年中，不知道有多少購房者為房價調控所鼓舞，期待著降價的消息，但越等心裡越沒底，怎麼幾乎所有的樓盤都在不降反漲呢？
不僅是購房者，買房賣房兩頭吃虧者也不乏其人。北京的孫璐結婚時有一套64平方米的兩居室，他准備把這套房子賣掉，再買套大些的。去年4月，孫先生天天忙著四處看新房，但不久就傳出了6月1日要實行稅改的消息。經過激烈的思考和周密的計算之後，他想到了個好辦法，趕在6月1日前把舊房賣個高價，等下半年房價下降後買進新房。孫先生急忙聯系中介，很快將兩居室出售，然後回到父母家靜待降價。但僵持到年底，他發現房產均價竟比年初漲了不少，尤其自己的舊房，由於地段好，總價也漲了3萬左右。『如果舊房現在賣，還可以多得3萬塊錢；如果當時買新房，也可以便宜點，現在倒好，一頭也沒賺到！』
對老百姓來說，一邊是日漸提高的空置率，一邊仍是逐日攀昇的高房價。『去年的房地產調控並未從根本上解決住房結構性矛盾問題』。不久前，國家發改委評價了去年房地產調控成果，並指出今年將繼續解決部分城市房地產投資規模過大和住房價格上漲過快的問題。
數字：據統計，盡管在調控的背景下，去年北京市住宅均價為6725元/平方米，同比上漲了19.2%；深圳市住宅均價為7040.10元/平方米，同比上漲了17.38%。同時，2005年前11個月，商品房空置面積達1.14億平方米，比2004年同期增長14.2%，規模超過2005年上半年房屋竣工面積。
調控年：不能忘記他們
從沒有哪個產業能像房地產這樣，對立雙方的觀點能如此旗幟鮮明。從去年3月17日房貸新政實施以來，『衙門官家』頻頻出招，太極八卦連環掌虎虎生風；『草莽英雄』也時時發聲，語不驚人死不休者不斷湧現。究竟緊缺還是過剩？過熱還是適當？該抑還是該揚？走漲還是趨跌？地產春秋上演三俠五義，新政之年交響大呂洪鍾——2005調控年，不能忘記他們。
任志強：狂書萬言者
與『芙蓉姐姐』靠罵走紅相似，地產界出了一個任志強。當然如此類比也許不太恰當，因為前者的熱來自於拼命地『秀』，而華遠房地產董事長任志強的熱來自拼命地『寫』。並且向來鄭重其事，而且洋洋灑灑上書萬言。
『2005年房價漲了25.4%，土地漲了20%，隨著土地供應量的減少，2006年房價一定漲。』任志強認為，房地產市場雖然出現了一些房價波動，但是從全國整體來看還是比較穩定。很多人認為政府的目的是打壓房價，其實不是，中央是要穩定房價，希望房價的增長速度慢一點，而不是希望房價下跌。『如果從經濟學的道理來看，我認為房價還會增長，而且是10%-18%之間。』
任氏言論不只這些長篇，短小精悍如『富人買房論』、『地產不是暴利論』，更是讓其四面挨罵。因為，無論他是『地產教父』還是『開發商的槍』，再發多少次萬言書，也肯定不會站到買房者的立場上來。
易憲容：語出驚人者
沒有哪個經濟學家的話可以引起地產界如此之震動，但易憲容可以，而且震動的不僅僅是地產界。
『上海的房子應降價50%，北京的房子應降價30%！』地產市場上，主跌者甚多，但是主如此跌法的寥寥無幾。易憲容一語驚人，驚得開發商指責這樣的言論是多麼的不負責任，並且膽顫良久，怕易再出來說話；驚得購房者把錢捂得更緊，等上海10000元的房子5000就出手的『後新政時代』迅速到來。
『民眾的可支配收入是房價3-6倍；民眾按揭貸款與月工資比25-35；民眾總負債率不超過50%。如果達到這三個標准，說明房價在合理區間。』這是易憲容判斷房價高低的三大標准。『地產市場「擠泡沫」還會延續，房價肯定會下來。』在易憲容眼中，過去的房地產市場是非理性的，就像一輛在高速公路超車道上行駛的大巴，很危險。宏觀經濟層面也好，微觀經濟層面也好，都要求它變車道，換擋減速。為了防止中國經濟大起大落，當然它還要在高速路上快速行駛。
董藩：不幸言中者
與易憲容剛好相反，北京師范大學教授董藩預測，盡管有房貸新政等調控措施，但房價漲幅還會在5%—8%。很明顯，民眾擁戴易而討厭董，甚至罵他『與開發商穿同一條褲子』，不過，支持他的人封他為新一代地產理論界『大哥』。
易憲容的泡沫危機感，在董看來大可不必。董認為，高房價不等於有泡沫，當前只有局部地區存在泡沫；房地產泡沫滬有京無。面對網上如泄洪般的批評，董藩說：『知我者謂我心懮，不知我者謂我何求。』去年6月間，他針對中國房地產市場形勢發表了《兩萬言書》。書中有『較高的房價是中國的特色』、『高房價不等於有泡沫』、『把房價拉下來是禍國殃民的想法』等一系列論斷，因而其成為業內一位風雲人物。
『高低不是開發商他們做出來的，是市場供需較量的結果。當需求大的時候，自然會漲。是需求的力量決定了開發商還能賺到錢。』董的理論，購房者可能不懂也可能不願意去懂，但房價目前仍然在較快增漲的現實，卻被董藩教授不幸言中。
妙句———語不驚人死不休
-建立一個健康的、和諧的社會是一門研究妥協的藝術，而非斗爭的藝術，做出適當妥協是解決階段性利益不均衡的手段。
——萬通集團董事局主席馮侖
-我從來不聽經濟學家的，做企業聽經濟學家的就完了。真的，確實如此！
企業如人，一定要跑一會歇一會，一直跑下去會累死的。
——融創集團董事長孫宏斌
-新政對市場無論近期、中期、遠期都會產生深遠影響。應該說，短期的影響很明顯，市場已轉為觀望。不排除市場可能進一步萎縮，也有可能是反彈。我寧可樓市下跌，也不願看到反彈。
——萬科董事長王石
-這就好像是供給一條路，需求一條路。從政府來說，應該是負責調控供給和需求的，現在是所有的政策都出臺，實際上相當於十字路口，四面都是紅燈。我認為目前是處在這樣的時期。
——全國工商聯住宅產業商會會長聶梅生
-政府的政策儲備是非常充分的，中國老百姓擁有住房的好日子剛剛開始。房子買得著的，別著急。
——中國城鄉建設經濟研究所所長陳淮
-我要說明一個真實情況，以20年的經驗，我告訴大家，要跌！這是市場經濟，市場經濟屬於有眼光的人，現金為王，九家不跌，總有第十家會跌，否則這就是個弱智時代。
——原信達行總裁鄧智仁
-全球經濟正處於有史以來最大的房地產泡沫之上，而這一泡沫是由中國和美國創造的。上海是這次經濟泡沫的地震中心，這種情景有如1997年的香港和1990年的東京。這個泡沫很可能將在數月內破裂，不會超過一年。
——摩根士丹利董事總經理兼亞太區經濟師謝國忠
|
