| 就在輿論爲開徵物業稅是否適宜爭吵不休時，知名財稅專家、東北財經大學財政稅務學院院長寇鐵軍近日接受了中國經濟時報記者的獨家專訪，寇鐵軍透露，事實上，物業稅徵收已經在瀋陽啓動試點工作。此前亦有消息顯示，包括北京、重慶、瀋陽、深圳等地，已成爲以物業稅爲主的新一輪稅制改革試點城市。
寇鐵軍表示，開徵物業稅是個必然，既有利於減輕民衆負擔，促進房地產市場健康發展，同時也有其特定經濟效益。但他同時警告稱，開徵物業稅必然會改變整個房地產市場格局，因此將出現重重阻礙。
中國經濟時報：你認爲開徵物業稅的深層次原因是什麼？
寇鐵軍：近兩年，不少城市的房價上漲過快過猛，成爲政府和民衆關注的熱點問題。可以說，房價上漲是2005年上半年物價上漲的基本特徵之一。房地產業過熱，房價過高，需要國家出臺相關的政策實行調控，而稅收政策即是其中之一。
目前中國房地產稅收體系中共有13個相關稅種，這些稅種可分爲兩類：直接針對房地產而設置的稅種和與房地產有關的稅種。另外，教育費附加雖然屬於“費”，但一直與城市維護建設稅同時徵收和管理。
在房地產稅收體系中，目前存在的問題主要是房地產交易環節的負擔偏重而保有環節的負擔偏輕，造成民衆買不起房，買得起房的人養房成本又過低，不利於實現“人人有房住”(不是人人有住房)的社會目標。同時，現行稅制中還有許多長期存在的不合理現象，如房產稅與城市房地產稅針對不同納稅人而重複設置，房產稅與城鎮土地使用稅針對房和地而重複設置。
在稅制設計上，現行稅收制度按照房產和土地人爲地分設稅種，對房產從價或從租計稅，對土地從量計稅，對房產價值中所含地價既按價值徵收了房產稅，又按房屋所佔土地面積徵收了土地使用稅。在計徵房產稅時，若要人爲地剝離土地的價值，在實際徵管中很難操作；若不剝離土地的價值，又明顯不合理，造成重複徵稅和稅負不公。
中國經濟時報：開徵物業稅的難點與阻礙可能會有哪些？
寇鐵軍：物業稅已在瀋陽開始試點，但只是空轉。物業稅條例的制定不是難點，難點在於物業稅能否解決目前房價持續走高且交易環節稅負重、保有環節稅負輕的問題。
物業稅改革的基本框架是將現行房產稅、城市房地產稅及土地出讓金等合併，轉化爲房產保有階段統一收取的物業稅。把現在開發商一次性繳納土地出讓金的政策改爲土地出讓金主要由消費者在購房後分次繳清。可見，這一制度設計將完全改變現有房地產市場的格局和消費者的購房預期。但是我們能否在實際執行中將這一預期變成現實，是改革的難點。
物業稅的開徵從根本上動搖了現有房地產市場的基礎，進而必然改變整個房地產市場格局，對房地產市場影響之大是毫無疑問的，因此，面對許多阻礙也是難免的。
一是現有的房地產管理體制。如果按現在的思路實施物業稅，房地產開發的門檻一下子降低很多，必然會有許多企業涌入房地產市場，房地產管理部門如何監管這些企業，如何維持目前已經建立的較爲成熟的房地產市場？再者，房地產企業拿地的成本大大降低，土地市場如何出讓土地，是繼續採用拍賣制還是制定新的土地出讓方式？
其次是二元稅制和房地產市場二元價格體制。由於之前對於土地一直實行的是批租制，而由此產生的一系列收費都是建立在批租制的基礎上的，對於這部分不動產，直接收取物業稅是不可能的，此時的二元稅制就不可避免了。新的稅制下的不動產運營模式和老的稅制下的不動產運營模式會有差別，如何使得兩種稅制下的運營模式儘可能減少衝突，將是物業稅改革過程中的一個重要問題。
物業稅改革還面臨不同房產如何計稅問題。中國住房類型多樣化，既有商品房，也有少量公產房，既有經濟適用房，還有安居房，可謂花樣繁多。對於不同房產的稅制，恐怕也是物業稅改革中一個不容規避的問題。
另外，實行物業稅，城市政府立刻失去了很大一部分由賣地帶來的財政收入來源，財政收入降低，市政配套建設問題就凸現。如何安排市政工程建設，將是政府非常頭痛的問題。因此，政府工程建設將會經歷陣痛，新稅制與地方政府的矛盾與衝突也是值得關注的。
中國經濟時報：如你所說，面對這樣一些問題，物業稅的開徵時機是否合適？
寇鐵軍：隨着交通、配套等設施的增設，沿線的房產價格就會提高，相應地，物業稅也會提高。政府財政收入與土地、房產價值直接掛鉤，促使地方政府改變其短期行爲，更加關心投資環境。從稅費改革的角度看，物業稅的開徵有利於清理目前稅費不分，費大於稅的現象，房地產企業的負擔無疑會小很多。因此，我個人非常贊同開徵物業稅。
物業稅改革的最大亮點在於房價直接降低，不論未來是否會出現“低價買、高價養”的情形，至少現實的效應是會讓人產生持幣待購的心理，對一些以購房作爲投資的人也會產生很大的信心動搖。需要注意的是，在出臺物業稅的同時，必須要同時出臺對已購房屋、待開發房屋或項目的保障措施，防止樓市出現混亂。
中國經濟時報：有人懷疑物業稅的開徵是否可以做到公平與效率，你如何看？
寇鐵軍：在“物業稅”的模式之下，地價和相關稅費分70年交繳，也就意味着佔住宅成本50%的地價和相關稅費在銷售時只需先繳納一部分，開發成本就可大幅度下降，正常情況下自然可以大大降低交易環節的房屋價格。
就物業稅本身而言，它能夠糾正房地產市場結構性矛盾，解決很多城市的住房市場中高端供應飽和、低端供應不足的問題，足矣；能夠通過納稅環節的設置來增加開發商囤積土地和房產炒家的成本和風險，足矣；能夠通過稅率的設置來平均財富，平均稅賦，增加政府的轉移支付能力，增進社會公平，足矣；能夠提醒居民在住房消費中量力而行，理性消費，增進資源有效配置，足矣。
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