目前衡量房價高低與否比較通行的辦法是房價收入比,其含義大體是:在當地購買一套住宅所需支出的價費與居民戶均年收入和之比。據瞭解,歐美等發達國家的房價收入比爲3—6倍,發展中國家偏高。
世界上房價最貴的地方當屬日本東京,目前在東京市區,一套使用面積80平方米的公寓樓,加停車位售價約爲3000萬日元,摺合人民幣225萬元,其單位平方米的價格約爲2.3萬元。
美國的房價比較特殊,美國一般以每單元住宅來統計房價,而不是按每平方米來計算。美國住宅多數集中在120至300平方米左右,目前平均面積約220平方米。折算成和中國一致的每平方米單價不足1100美元(約合人民幣8900元)。
總體來看,國外房價要高於國內,但上述幾個國家或地區的人均收入遠遠高於國內,其房價與家庭年均收入的比例一般在3-6倍之間。
一般房價衝到戶均收入6倍左右的區域被經濟學家稱之爲泡沫區。而在中國,這一比例已經達到甚至超過了10至20倍。在美國一套普通住宅大約等於城市居民3-5年的收入,而在中國,這一數字大約是10至15年。
全上海來說,2004年上海人均可支配收入爲16683元,按統計口徑的戶均2.9人計算,戶均收入爲48380元。而從構成比例來看,2003年家庭人均可支配收入在3.5萬元以上的只佔5.6%,也就是說有94.4%的上海家庭的人均可支配收入在3.5萬元以下,即戶均可支配收入101500元。基於上海的實際情況,房價收入比按照最爲寬鬆的101計算,上海市民可承受的房價平均每套爲483800元,而最高可承受房價爲每套100萬元左右,而上海中環以內的房價已遠遠超過了這個水平。這也表明,已經有94.4%的人無法承受中環線以內的房價。
由於中美之間的住宅條件和定價方法的差異,中國和美國的房價很難進行直接的比較。美國的房子多爲一兩層,建築面積多在200—300平方米之間。這樣的房子售價一般爲20—30萬美金。對於年收入在五六萬美元(這是美國工薪階層的中等收入),雙職工收入在十多萬美元的家庭,年收入與房價之比不過2:1。
需要指出的是,中國住宅只有70年的居住權,相當於年折舊率1.4%,而美國人納稅之後享有對住宅永久的所有權。
國際投資銀行摩根士丹利最近在一份研究報告中指出,中國房地產市場有兩個泡沫:一個是需求方面,向沿海城市的移民潮增加了對房產的需求,導致大量投機。第二個泡沫,則是由供應過多引起。一些沒有經驗的開發商大量借錢投資,建的房產項目卻無人問津。報告中驚呼:人均收入不到美國1/30的中國購房者正在負擔着和美國人一樣高的房價!這樣高的房價最終能堅持多久,我們拭目以待。
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